房地產信托兌付高峰沒來

九月下旬綠城百億(yi) 信托融資遭調查，這也被視為(wei) 房企資金鏈危機的一個(ge) 信號。被寄予厚望的“金九銀十”，卻以慘淡開始和延續，另外銷售回款率過低，部分中小房企因不堪重負而出現“斷炊”。

隨著樓市“入秋”，曾過熱的房地產(chan) 信托似乎患上了“風寒”，而關(guan) 於(yu) 其兌(dui) 付風險之憂也在市場上擴散。

那麽(me) ，在監管加碼的情況下，注冊(ce) 美國公司房地產(chan) 信托如何突破風險重圍呢？倘若交棒，誰能接呢？其實，礦產(chan) 、藝術品已經蓄勢待發……

通過信托計劃融資，房地產(chan) 公司曾迎來過一波“小陽春”，但隨著兌(dui) 付期的臨(lin) 近，公司資金鏈將受到一次考驗。

在接受 《每日經濟新聞(微博
每日經濟新聞聽眾(zhong) ：677467人
+收聽已收聽最新消息 2011年10月11日 07:41盤點：人生不可不知的29個(ge) 經典2/8黃金法則！（@魔鬼經濟學 ）更多)》采訪時，多數信托公司表示，雖然目前傳(chuan) 聞一些信托公司無法兌(dui) 現，但是到目前為(wei) 止，並沒報出具體(ti) 哪家公司，香港公司注冊(ce) 而監管層也未出文。

西南財經大學信托與(yu) 理財研究所副所長李勇認為(wei) ，“信托公司的壞賬率遠低於(yu) 國有大行，2005年以來，成立的近1萬(wan) 個(ge) 產(chan) 品還沒出現過未能兌(dui) 付的情況。”

二季度資金餘(yu) 額環比增24.3%

受到樓市調控政策影響，部分中小房地產(chan) 企業(ye) 資金鏈開始出現 “斷炊”，雖然信托融資成本有增無減，但相對於(yu) 銀行的高門檻，仍有很多房地產(chan) 企業(ye) 對信托渠道趨之若鶩。

目前，房地產(chan) 企業(ye) 通過信托融資的成本已經普遍超過15%。而華智谘詢報告顯示，房地產(chan) 信托融資成本已上升到20%左右。麵對市場環境、政策因素和銷售現狀，房地產(chan) 企業(ye) 如履薄冰。

“所謂的不能兌(dui) 付，其實不太可能出現。但有逾期兌(dui) 付的現象卻是事實，從(cong) 《合同法》的角度來看，逾期兌(dui) 付是違背當初合同兌(dui) 付期的承諾。但我們(men) 從(cong) 現實角度來看，信托公司雖然逾期但還是會(hui) 把資金兌(dui) 付給投資者。”李勇向《每日經濟新聞》記者表示，“信托公司的風險現在不是資金池，而是管理風險壓力加大，確保從(cong) 融資方按時、足額拿回資金給投資方，才是他們(men) 的困難所在。”

來自中國信托業(ye) 協會(hui) 數據顯示，截至2011年二季度末，我國信托資產(chan) 規模達37420.15億(yi) 元，較今年一季度增加了4739.84億(yi) 元，增幅達14.5%。今年二季度，投向房地產(chan) 領域的資金餘(yu) 額較一季度的4868.83億(yi) 元，增長了24.3%。

根據用益信托報告，9月26日~10月2日共成立57款產(chan) 品，規模約為(wei) 99.98億(yi) 元。

用益信托理財分析師顏玉霞認為(wei) ，由於(yu) 7天國慶長假，為(wei) 了穩定資金流，信托公司大多選擇將早前發行的產(chan) 品在節前成立，而有些規模較大的產(chan) 品則采取分期成立的方式穩住投資資金，以免投資者將資金投入到銀行短期理財產(chan) 品中，影響後續產(chan) 品的融資情況。

她表示，與(yu) 此前一周相比，上周成立產(chan) 品增加15款，環比上漲35.71%，達到近10周以來的最高水平；而成立規模也較上周環比上漲117.2%，為(wei) 近10周以來的次高水平。

用益信托數據統計，上周成立產(chan) 品發行的機構有30家，市場參與(yu) 度為(wei) 46.15%，其中平安信托居成立數量首位，共成立7款產(chan) 品，其中的“秋實一期集合資金信托計劃”募集資金146580萬(wan) 元，為(wei) 本周成立規模最大的產(chan) 品；湖南信托和新時代信托分別成立4款產(chan) 品，居成立數量第二位；興(xing) 業(ye) 信托、中誠信托和中鐵信托分別成立3款產(chan) 品；剩餘(yu) 的杭州工商信托、百瑞信托等24家信托公司則分別成立2款和1款產(chan) 品。

真正兌(dui) 付期還未正式到來

今年9月，綠城集團曝出百億(yi) 信托融資被調查。該企業(ye) 在2010年通過信托渠道6次融資，共籌資31.5億(yi) 元，主要涉及中泰、上國投、中誠、中融和、平安、中海、山東(dong) 國際信托。

今年1~8月，華融、中泰和北京國際信托又相繼和綠城合作成立了三款產(chan) 品，募集金額分別為(wei) 3億(yi) 、2.57億(yi) 和20億(yi) ，共計25.57億(yi) 元。

此前與(yu) 綠城有關(guan) 的信托機構有11家，共發起15款信托產(chan) 品，已融資近百億(yi) 元。

值得注意的是，在任何一份信托合同中，都會(hui) 清楚注明“不保本收益”條款。

而在信托產(chan) 品投資中，投資方以及融資方的信息相對保密，一個(ge) 產(chan) 品的具體(ti) 投資計劃，外界並不能清晰了解。

“其實根本不用擔心兌(dui) 付逾期，如果信托公司覺得到期不能兌(dui) 付，那麽(me) 他們(men) 可以成立一個(ge) 新的信托計劃，把原來的接管過去，這就不存在兌(dui) 付不了的問題。比如，你每個(ge) 月10號還房貸，那麽(me) 你11號還房貸銀行就把你列入黑名點？顯然不是。”李勇向《每日經濟新聞》記者坦言。

“事實上，房地產(chan) 信托的真正兌(dui) 付期還未正式到來。”國內(nei) 一大型信托公司市場部副總向 《每日經濟新聞》表示，“一個(ge) 房地產(chan) 產(chan) 品，我們(men) 假設它的最長投資年限為(wei) 2年，那麽(me) 2009年房地產(chan) 市場還沒有像2010年那麽(me) 嚴(yan) 格，那個(ge) 時候融資的企業(ye) 都是些大型房地產(chan) 公司。”

上述副總認為(wei) ，2013年~2014年才是考驗房地產(chan) 公司和信托公司的時間節點。因為(wei) 大部分房地產(chan) 企業(ye) 開工時間大多在春季，是融資最緊迫的時候。保障房也納入了“十二五”規劃，可以看到，保障房裏麵可以有商業(ye) 地產(chan) 介入，那麽(me) 有公司打“擦邊球”通過保障房開始融資，到“十二五”末期，兌(dui) 付投資人才是要考慮的。

滬上一信托公司人員向 《每日經濟新聞》記者透露，“由於(yu) 擴張太快，一些信托公司的產(chan) 品已經存在風險，但是沒有具體(ti) 信息，如果監管層不去排查，外界是很難知道它的風控已經出現漏洞。”

“項目、信托公司和房地產(chan) 公司都要具體(ti) 問題具體(ti) 分析，綠城的事就不具有普遍性。相對其餘(yu) 金融工具，信托是比較安全的一個(ge) 投資產(chan) 品。”上述人士表示。