二三線城市限購擴大 樓市投資謹慎為先

　　7月12日，國務院常務會(hui) 議提出，對已實施住房限購措施的城市要繼續嚴(yan) 格執行相關(guan) 政策，而房價(jia) 上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，進一步鞏固和擴大調控。

　　7月26日，國家住建部向各省住建廳下發一份全名為(wei) 《關(guan) 於(yu) 進一步落實房地產(chan) 調控政策有關(guan) 問題的函》的文件。根據該文件要求，各省級住建廳在8月20日之前要向住建部提交房地產(chan) 市場上半年的調控工作情況及需要采取必要限購措施的城市名單。住建部在該文件的附件中公布了五大限購標準，為(wei) 新增限購城市名單給出建議：第一，6月份國家統計局新建住房價(jia) 格指數同比增幅或1至6月新建住房價(jia) 格指數月環比增幅較高、排名靠前的；第二，6月份新建商品住房均價(jia) 比去年年底漲幅超過或者接近全年房價(jia) 控製目標的；第三，1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；第四，位於(yu) 已限購區域中心城市周邊，外地購房比例較高的；第五，存在房價(jia) 上漲過快、調控政策執行不嚴(yan) 格等突出問題，社會(hui) 反映強烈的。

　　住房城鄉(xiang) 建設部建議，將符合上述條件較多（兩(liang) 條以上）的城市，列入此次新增限購城市名單中，並表示各省級住建廳可考慮具體(ti) 的實際情況，自行對標準作出適當修改。

　　■政策動向

　　擴大限購成大勢所趨

　　日前，各地已將相關(guan) 情況報告送住建部，這意味著，新一輪專(zhuan) 門指向二三線城市的限購政策即將出台。雖然住建部沒有自定限購名單直接對某些城市實行限購，具體(ti) 政策將以地方政府的意誌為(wei) 主，但其正在加大督促各省級地方政府自覺限購的力度也是不容置疑的。

　　以往經驗表明，限購政策實施後，有效抑製了部分市場需求，樓市成交量的確不樂(le) 觀，多個(ge) 重點城市的庫存量保持大幅攀升。據中國指數研究院7月監測數據表明，監測的10個(ge) 重點城市中，廣州、重慶、杭州和武漢成交量皆環比下滑。其中，廣州商品住宅庫存量增量達到了21.46萬(wan) 平方米。

　　據中原地產(chan) 發布的監測數據，從(cong) 最近4個(ge) 月的供求比來看，北京、深圳、成都、杭州的住宅供求比連續保持在較高水平，整體(ti) 供求比分別為(wei) 1.74：1、1.58：1、2.63：1、1.63：1，而上海、廣州、重慶的供求比相對合理，分別是1.26：1、1.03：1、1.11：1。

　　從(cong) 市場的表現來看，上述供求比已達高位的城市如北京、深圳、成都、杭州，其實質性降價(jia) 的樓盤正在不斷增加的過程中，而上海、廣州的住宅價(jia) 格目前依然比較堅挺。

　　另據中原地產(chan) 研究中心提供的新建住房數據顯示，7月，14個(ge) 重點城市的新建住宅總成交麵積為(wei) 727萬(wan) 平方米，環比微漲1.31%。與(yu) 6月相比，7月成交出現明顯反彈的城市有深圳、天津、南京、青島、長春；成交與(yu) 上月基本持平的城市則是北京、上海、成都、杭州、東(dong) 莞、合肥；而成交出現明顯下滑的城市包括廣州、重慶、石家莊。7月表現較佳的城市中，天津、青島、長春延續了較好的反彈勢頭，月度成交量正逐步接近曆史平均水平。

　　業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，城市限購輻射影響，加之目前針對二三線城市的新一輪限購政策出台，其房地產(chan) 的後市不看好，樓價(jia) 增幅不會(hui) 很大，不是很值得投資者加大投資力度。但是在缺乏更好的投資渠道時，對持有的房產(chan) 處理也要慎重，不要急於(yu) 拋盤。

　　■投資建議

　　房地產(chan) 市場調控處於(yu) 關(guan) 鍵時期，在這樣的宏觀背景之下，即將到來的傳(chuan) 統房地產(chan) 旺季是否因此受到影響，哪些二三線城市將被列入新“限購令”，逐漸成為(wei) 房地產(chan) 不同投資人士共同關(guan) 注的焦點。有人認為(wei) ，在嚴(yan) 厲的限購及信貸政策環境下，市場成交量難言樂(le) 觀，房價(jia) 下行的壓力正在不斷加大。對此，業(ye) 內(nei) 人士對目前的房地產(chan) 投資有不同的意見看法。

　　投資應轉向寫(xie) 字樓等優(you) 質物業(ye)

　　◎世聯地產(chan) 首席技術官黎振偉(wei) ：

　　“這一次的限購政策其實是明確指向打擊房地產(chan) 投機的，如果由於(yu) 一線城市投資者的幹預，推高了二三線城市房地產(chan) 價(jia) 格，這將不利於(yu) 二三線城市房地產(chan) 的健康發展。”世聯地產(chan) 首席技術官黎振偉(wei) 表示，對於(yu) 像廣州這樣的一線大城市，住宅投資應該進行轉移。

　　對此，黎振偉(wei) 給投資者提出了幾點建議：首先，投資者應該選擇並未限購的城市，對於(yu) 進行異地投資的投資者，要注意謹慎，應該保持冷靜，絕對不能盲目跟風。其次，投資應轉向優(you) 質物業(ye) ，如寫(xie) 字樓，投資者不能饑不擇食，應該綜合考慮樓盤品牌、地段、商業(ye) 效益等。另外，在物業(ye) 升價(jia) 形勢下，其實投資者還可以轉向投資較為(wei) 穩定的物業(ye) 投資基金。

　　對於(yu) 二三線樓市，據中國指數研究院2011年7月中國房地產(chan) 百城價(jia) 格指數顯示，2011年7月全國100個(ge) 城市住宅平均價(jia) 格是8874元/平方米，較6月上漲0.21%，其中66個(ge) 城市的價(jia) 格環比上漲，大多是二三線城市。

　　黎振偉(wei) 表示，雖然目前的針對性調控的確加快二三線城市房價(jia) 增長，但其房價(jia) 其實不可能像一線城市市場那樣快速、長期增長，投資者不妨選擇一些經營性、出租性的物業(ye) 來投資。

　　廣州二手樓市可降價(jia) 5%-8%出售

　　◎滿堂紅廣州市場研究部高級經理周峰：

　　“目前，剛性需求購房者可以考慮處於(yu) 中心區外圍與(yu) 郊區之間過渡帶的樓盤。”滿堂紅廣州市場研究部高級經理周峰表示，以廣州的二手房地產(chan) 市場為(wei) 例，總體(ti) 來說上半年的二手房成交量不大，但基本上已經到達了萎縮的底線。

　　周峰認為(wei) ，對於(yu) 帶有投機性質的持有多套物業(ye) 的小業(ye) 主來說，應該可以試著降價(jia) 5%致8%放手出售。因為(wei) 截至目前二手樓房價(jia) 較去年同期已經上漲30%以上，此時放手是有一個(ge) 可觀的盈利空間的。

　　據廣州市國土房管局公布的數據，2011年7月全市10區的二手住宅登記量為(wei) 47.66萬(wan) 平方米，同比減少17.9%。當月二手樓市場呈現構築底部跡象，地產(chan) 中介行促成的買(mai) 賣交易量與(yu) 6月持平，租賃交易量環比減少6.5%。

　　滿堂紅研究部對其促成的交易數據分析顯示，7月份廣州總體(ti) （不含南沙）二手住宅成交均價(jia) 為(wei) 13882元/平方米，環比上升2.8%，同比上升29.5%。

　　有更好投資渠道才能放手賣盤

　　◎中原集團研究中心高級經理劉淵：

　　“總體(ti) 來說，一線城市房價(jia) 將會(hui) 有小幅下調，整體(ti) 態勢還是比較平穩，未來預計不會(hui) 有大漲大跌的趨勢。”中原集團研究中心高級經理劉淵表示，上半年房地產(chan) 調控在控製成交量方麵雖然取得了顯著效果，但各大城市房價(jia) 依然保持高位。在這樣的市場預期下，一手市場目前顯然不適合有剛性需求的老百姓。

　　“在目前通脹的大背景下，必須要有更好的投資渠道才值得投資者放手樓盤。”劉淵認為(wei) ，網絡傳(chuan) 言的溫州樓市崩盤傳(chuan) 聞有一定誇大，因為(wei) 集體(ti) 拋售樓盤的情況在一線城市都沒有出現過。如2008年曾出現過連續9個(ge) 月的房價(jia) 下跌，但是當時北京、上海、廣州等一線城市的投資者都沒有將手中的樓盤大量拋售。

　　“而對於(yu) 尋求長期投資的人士來講，其實此次針對二三線城市的新一輪限購政策對其投資產(chan) 生的影響並不大。”劉淵表示，新樓盤將有減價(jia) 趨勢，是比較看好的投資對象。

　　新樓短期投資者應適當回避

　　◎滿堂紅中山分公司總經理助理陳曉華：

　　滿堂紅中山分公司總經理助理陳曉華表示，以中山的二手樓市場為(wei) 例，據目前中山市的市場情況來看，短期內(nei) 實行限購的可能性不大。中山市二手樓市場成交量在限購政策出台以前就開始下跌。截至8月15日，比上個(ge) 月同期下跌近兩(liang) 成，預計下半年成交量還將繼續下跌，而價(jia) 格將微量回調。

　　這對於(yu) 長期投資者其實影響並不大，在住宅限購的大背景下，租金回報率相對較高且穩定的寫(xie) 字樓成了投資者新的目標。目前中山的租金回報率是比較理想的，年回報率達到5%，相比起廣州深圳等一線城市的2%已經很理想，投資者可繼續持有或加大投資。

　　陳曉華表示：“而對有剛性需求的改善需求型購房者來說，下半年將是購房的好時機。中山市場在珠三角房地產(chan) 行業(ye) 中屬於(yu) 價(jia) 格低位，價(jia) 格繼續下降的空間並不大，加之考慮今年來交通帶動等因素，我們(men) 對下半年中山市二手樓市場的展望還是樂(le) 觀的。”

　　而說到新樓市場，他表示，上半年價(jia) 格已經有超20%的大幅度下調，而下半年新樓價(jia) 格明降、暗降成為(wei) 趨勢，因此投資者要保持謹慎，對於(yu) 炒樓、賺差價(jia) 的短期投資者，陳曉華建議：“應該適當回避。”

　　■投資警示

　　房地產(chan) 信托

　　高收益恐難持續

　　在銀行全麵收緊房地產(chan) 信貸的情況下，越來越多的房地產(chan) 開發項目需要將融資的觸角伸向成本更高的房地產(chan) 信托。為(wei) 防止信貸政策進一步收緊，不少中小型放房企寧願承受接近20%的高成本，換取過冬的救命流動資金。然而，房地產(chan) 政策加速收緊，在“金九銀十”到來之前二三線城市開始限購，這個(ge) “冬天”或許比各大地產(chan) 商想象的更為(wei) 漫長。房地產(chan) 信托的高收益兌(dui) 付風險開始大幅度上升。

　　房企大量借道信托 監管嚴(yan) 控資金隱患

　　中國銀監會(hui) 授權中國信托業(ye) 協會(hui) 發布的最新統計數據顯示，截至今年二季度末中國信托資產(chan) 規模達37420億(yi) 元，比上季度末增長14.5%，約17%投向了房地產(chan) 領域。上半年投向房地產(chan) 領域的新增信托資金累計達2077.7億(yi) 元，比一季度末金額大幅增長近兩(liang) 倍。

　　由於(yu) 房地產(chan) 信托發行過快，以銀行信貸投向限製為(wei) 主的房地產(chan) 調控政策大受影響，麵臨(lin) 著按下葫蘆浮起瓢的困局。加上房地產(chan) 企業(ye) 在調控下風險劇增，不少房地產(chan) 信托經營不規範，從(cong) 4月份開始市場傳(chuan) 出“叫停”房地產(chan) 信托的傳(chuan) 聞，5月份更是一片風聲鶴唳。

　　盡管一次次的“喊停”隻是虛驚一場，但是銀監會(hui) 收緊房地產(chan) 信托的決(jue) 心已經非常明確。銀監會(hui) 主席劉明康曾多次強調要對當前房地產(chan) 市場出現的一些新苗頭密切監測、加強研判，加強房地產(chan) 信托業(ye) 務的監管。而銀監會(hui) 目前更要求信托公司每月上報《房地產(chan) 信托業(ye) 務風險監測表》，匯報每一個(ge) 房地產(chan) 信托項目的資金投向、資金運用方式、風險控製措施等信息，並要求信托公司都要詳細說明抵押或擔保措施。對於(yu) 三個(ge) 月內(nei) 到期兌(dui) 付的房地產(chan) 信托項目，要求填列第一、第二及其他還款來源，並根據5級風險進行自評。除了信托公司自己的判斷，《監測表》還要求各地銀監局對三個(ge) 月內(nei) 到期兌(dui) 付的房地產(chan) 信托項目逐一出具“對項目到期兌(dui) 付風險的判斷意見”。此外，還要求信托公司在《監測表》列明“資金來源有無銀行理財資金”。

　　樓市成交在下滑 房地產(chan) 信托收益風險徒增

　　然而，目前房地產(chan) 信托仍然以超過10%的收益率吸引著市場大量的資金。根據用益信托統計數據顯示，8月份（截至18日）房地產(chan) 信托收益率達10.41%，比7月份10.38%略有上升，而信托產(chan) 品整體(ti) 收益率達9.54%，比7月份9.23%高約3個(ge) 百分點。

　　今年上半年房地產(chan) 信托的平均年收益率為(wei) 9.81%，比2010年全年房地產(chan) 信托8.92%的平均年收益率上升了一成多。自2010年10月份起，房地產(chan) 信托收益率一路走高，特別是今年5至6月份，房地產(chan) 信托的平均收益率超過了10%，從(cong) 而拉動信托產(chan) 品整體(ti) 收益率超過9%。與(yu) 其他信托產(chan) 品相比，房地產(chan) 信托收益普遍比其他產(chan) 品高出1.5個(ge) 百分點。

　　然而，在房地產(chan) 政策進一步收緊的情況下，如此的高收益是否能夠兌(dui) 付或者持續將成為(wei) 一個(ge) 很大的疑問，10%以上的超高收益同時也意味著超高風險。業(ye) 內(nei) 人士對媒體(ti) 表示，監管層目前對這部分業(ye) 務如此緊張監控，主要是擔心目前商品房成交量下降，造成的房地產(chan) 信托資金兌(dui) 付問題。一旦市場上有項目無法如期兌(dui) 付，對信托業(ye) 造成的影響將較大。

　　此前，用益信托首席分析師李暘對南方日報記者分析表示，如果監管部門真的要再次出緊縮政策，估計是會(hui) 暫停房地產(chan) 新增信托業(ye) 務。不過一旦真的實施，將給信托企業(ye) 帶來較大的影響。整體(ti) 上來看，從(cong) 緊的預期也會(hui) 影響未來發行的房地產(chan) 信托的資金募集情況。

　　此外，由於(yu) 信托相對流動性差，目前房地產(chan) 信托期限長，相對不確定性也在增加，在外部宏觀動蕩的情況狹隘，投資風險也在增加。