上海保障房需4000億 社保、公積金資金是首選

巧婦難為(wei) 無米之炊，為(wei) 強力推進保障房建設，各地都在尋找彌補資金缺口的有效途徑，有著巨大資金池的險資，或將在政策完全突破後率先發力，成為(wei) 保障房提速的關(guan) 鍵。

上海市住房保障和房屋管理局副巡視員李東(dong) 8月4日在“外灘金融 法律論壇”上透露，至少需要4000億(yi) 元資金，其中包括建設投入和長期持有所需資金，才能完成上海住房保障的“十二五”規劃。

按照規劃，上海“十二五”期間將建設100萬(wan) 套、供應100萬(wan) 套保障房。其中2011年計劃建設和籌措保障性住房1500萬(wan) 平方米（約22萬(wan) 套）。李東(dong) 稱，今年上海保障房所需資金為(wei) 900億(yi) 。“上海在全國發展條件較好，但這麽(me) 大的資金還是感到壓力很大，困難較多。”李東(dong) 說。

4000億(yi) 元的資金來源

為(wei) 了解決(jue) 資金問題，李東(dong) 透露，今年上海市區兩(liang) 級財政投入將不少於(yu) 100億(yi) 元，其中50億(yi) 元專(zhuan) 項用於(yu) 公租房建設。

但這隻是確保了1/9，同時還需要吸引其他低成本資金進入。李東(dong) 表示，保險資金、社保資金以及住房公積金是首選。不過，保險資金顯然是其中能較快推進的融資渠道。

不過，目前保險資金投資保障房規範性文件尚未出爐。中國保監會(hui) 保險資金運用監管部主任孫建勇在“2011陸家嘴論壇”透露，今年年內(nei) 將會(hui) 出台相關(guan) 規範性文件。

上海市金茂律師事務所執行合夥(huo) 人毛惠剛表示，目前普遍開展的保險資金債(zhai) 權使用計劃，一般設定的資金投資利率都是銀行 同期貸款基準利率的8.5~9折不等，因此符合保障房建設項目的低收益率特點，也比銀行貸款具有明顯的成本優(you) 勢。

不僅(jin) 成本有優(you) 勢，毛惠剛表示，保險資金的資金池也相當充足。保監會(hui) 官方統計數據顯示，截至今年一季度末，保險業(ye) 資產(chan) 總額達到5.4萬(wan) 億(yi) 元，保險資金運用餘(yu) 額達到5.02萬(wan) 億(yi) 元，較年初增長6.6%。按照規定，保險公司投資不動產(chan) 及不動產(chan) 相關(guan) 金融產(chan) 品的賬麵餘(yu) 額，合計不高於(yu) 公司上季度末總資產(chan) 的10%，理論上，可以有超過5000億(yi) 元的保險資金投入不動產(chan) 。

公租房租售比可達1：100

事實上，在整個(ge) 保障房建設中，由於(yu) 建設規模較大，且需要長期持有，隻租不售，因此公租房是資金壓力最大的部分。

今年5月上海市副市長屠光紹曾在《經濟日報》發表署名文章稱，根據上海市“十二五”規劃，上海計劃新開工建設和籌措公租房1000萬(wan) 平方米，約20萬(wan) 套。根據相關(guan) 測算，目前上海中心城區的土地動拆遷成本加上建設成本每平方米已超過1萬(wan) 元。如果按照1萬(wan) 元/平方米測算，“十二五”期間上海公租房建設資金共需約1000億(yi) 元，除去30%的資本金，則共需通過市場融資籌措700億(yi) 元建設資金。

但一個(ge) 不容忽視的現實卻是，上海住房租賃市場的租售比（每平方米使用麵積的月租金與(yu) 每平方米建築麵積房價(jia) 之間的比值）已嚴(yan) 重失衡，根據公租房的租金略低於(yu) 市場水平的要求，即使按照低於(yu) 市場水平10%來測算，公租房租金淨收益率僅(jin) 為(wei) 3.5%左右，和目前的貸款利率有著較大的差距。

不過李東(dong) 也透露，上海的一些公租房項目資質很好，租售比能達到1：150，甚至有的能達到1：100，具備長期持有的條件。

毛惠剛表示，根據現有保險資金投資不動產(chan) 的相關(guan) 要求，保障房建設項目上還有一些法律上的因素會(hui) 成為(wei) 保險資金參與(yu) 的障礙。

目前上海的2個(ge) 保險資金進入保障房項目，均是由上海城投作為(wei) 擔保方，北京的土地儲(chu) 備項目，則是以土地儲(chu) 備作為(wei) 抵押。