深圳中心區高租金推動“商務區”西移

　　近期樓市針對住宅的調控政策嚴(yan) 格，被“限購令”直接抑製的投資熱情和資金湧入住宅以外的投資渠道。在投資渠道相對匱乏、通脹壓力居高不下的經濟環境下，寫(xie) 字樓、商鋪無一例外地受到投資者的追捧，也推動樓價(jia) 持續上揚。日前，戴德梁行發布上半年深圳商用物業(ye) 市場報告，報告顯示，在需求活躍的拉動下，上半年甲級寫(xie) 字樓租金持續攀升，至6月底達到162.84元/月/平方米，較去年末上升13.94%。戴德梁行研究部助理董事張曉端認為(wei) ，目前信貸已有收緊信號，下半年商用物業(ye) 方麵的關(guan) 注度應會(hui) 延續，但是出現特別火爆的局麵應該很難。

　　二季度商鋪空置率回落至過去五年曆史低位

　　在2011年一季度，春節期間零售業(ye) 、時尚快速消費業(ye) 、餐飲和休閑娛樂(le) 行業(ye) 的不斷擴張一度為(wei) 商鋪租賃市場的活躍提供了支持，而事實上，張曉端分析認為(wei) ，受到季節性因素和租賃合同的影響，二季度的租賃市場相對於(yu) 一季度更加活躍。

　　在上半年，快時尚品牌優(you) 衣庫在深圳連續開出三家分店，分別位於(yu) 萬(wan) 象城、花園城和JUSCO新洲店；I.T和GAP在益田假日廣場的分店也在籌備當中。自2009年12月俏江南開出深圳首家分店後積極擴張，位於(yu) 車公廟的第四家分店也將於(yu) 近期開業(ye) ；來自四川的海底撈也準備全麵進入深圳市場，下半年將在羅湖友誼城開出深圳首家分店。此外，休閑娛樂(le) 行業(ye) 如影院同樣表現積極，在當前處於(yu) 招商階段的各個(ge) 項目中均有多家影院表達了濃厚的進駐意願。

　　“一季度是零售業(ye) 相對活躍，但是因為(wei) 春節期間很多品牌活動不能馬上落地開展，二季度品牌商家調整的表現比較明顯，品牌擴張意向強烈，尤其是陸續有一些大的商用出租物業(ye) 供應，市場相對來說更加活躍”，張曉端說。

　　記者了解到，上半年供應量雖然不多，但是新項目的預租情況都相對理想。本季度最大的項目是位於(yu) 南山深圳灣填海區的華僑(qiao) 城歡樂(le) 海岸。新項目為(wei) 一大型綜合性項目，商業(ye) 部分建築麵積7.8萬(wan) 平方米，增大了南山區高檔購物中心的供給，使深圳優(you) 質商鋪總量增加至173萬(wan) 平方米。項目推出市場後，預租情況理想。

　　6月份，深圳五條地鐵線路全線開通，受惠於(yu) 交通的便利，位於(yu) 地鐵沿線黃金地段的優(you) 質商鋪，尤其是處於(yu) 地鐵交匯處的購物中心成為(wei) 零售商的首選。

　　另據仲量聯行的2011年二季度市場回顧報告，2011年二季度末，需求活動持續活躍，深圳商鋪整體(ti) 空置率回落至過去五年曆史低位3.5%。位於(yu) 成熟商圈的多個(ge) 購物廣場租賃情況良好，空置率下降。

　　租賃需求的增加成為(wei) 推動租金上漲的動力，上半年商鋪市場整體(ti) 租金穩中有升。其中，商業(ye) 氛圍的進一步優(you) 化推動南山商業(ye) 文化中心區租金明顯上升。在過去的一年裏，受益於(yu) 經濟的企穩回升、南山後海連廊的投入使用以及地鐵蛇口線的開通，南山商業(ye) 文化中心區的商業(ye) 氛圍得到快速提升，整體(ti) 空置率已經降低到5%以下，租金則持續上漲，海岸城沿街商鋪的租金已經漲至每月每平方米600元至1000元。

　　“中心西區”概念凸顯

　　寫(xie) 字樓方麵，此前有數據顯示，2011年深圳甲級寫(xie) 字樓市場預計共有43萬(wan) 平方米的新供應量，項目大部分位於(yu) 福田區。同時，單一產(chan) 權物業(ye) 越來越多地成為(wei) 趨勢。

　　在上半年，在卓越世紀中心1號樓、皇崗商務中心和NEO企業(ye) 大道A棟相繼投入使用為(wei) 市場共帶來257490平方米的辦公麵積供應。而隨著高科技類企業(ye) 和金融行業(ye) 的不斷入駐，寫(xie) 字樓的租賃需求仍然保持整體(ti) 活躍的勢態。戴德梁行的數據統計，全市甲級寫(xie) 字樓累計吸納量達到174268平方米。

　　盡管新供應的減少令一手成交下滑，2011年上半年全市一手寫(xie) 字樓成交量比去年同期減少近六成，但高品質物業(ye) 的成交依然拉高了整體(ti) 均價(jia) ，6月大中華IFC以每平方米64000元的均價(jia) 推售新單位，帶動上半年整體(ti) 成交均價(jia) 同比上漲67.8%達到每平方米42923元。上半年二手全市寫(xie) 字樓成交量增加近兩(liang) 成至201739平方米。

　　就甲級寫(xie) 字樓而言，由於(yu) 新增供應稀缺以及業(ye) 主惜售抬高叫價(jia) 等原因，上半年全市甲級寫(xie) 字樓買(mai) 賣成交保持平淡，但質素較高的物業(ye) 依然被投資者看好。DTZ戴德梁行指數顯示，甲級寫(xie) 字樓平均售價(jia) 在2011年上半年持續走高，較去年末上漲19%至每平方米43035.7元。

　　張曉端認為(wei) ，由於(yu) 寫(xie) 字樓的回報率和稀缺性，近年來多數的寫(xie) 字樓開發商傾(qing) 向於(yu) 持有高端物業(ye) ，導致一手市場的新增供應越來越少，也迫使部分需求轉向二手市場；而另一方麵，近年來寫(xie) 字樓租售價(jia) 格的持續上行及高端物業(ye) 鮮有供應更令業(ye) 主惜售的心態漸盛，買(mai) 賣價(jia) 格也自然水漲船高。

　　福田中心區高企的租金也迫使部分需求外溢造就了新興(xing) 的商務區。隨著近來緊鄰福田中心區的中心西區近兩(liang) 年來新供應的陸續推出，包括中央西穀、創建大廈、NEO企業(ye) 大道、東(dong) 海國際中心等在內(nei) 的新物業(ye) 帶來近50萬(wan) 平方米的供應使得這一區域受到重視。

　　“一個(ge) 顯著的趨勢是目前福田中心商務區在向西延伸”。張曉端告訴記者，“以往在福田中心區和車公廟片區的租金差距還挺大，但是現在車公廟一帶有如綠景NEO企業(ye) 大廈等高品質商務中心的出現，拉動了片區的租金比，使得片區得到了提升。以前大家都習(xi) 慣稱為(wei) 車公廟，但是現在‘中心西區’的概念已經越來越明顯，很多人也接受了”。

　　另一方麵，南山區寫(xie) 字樓的獨立性逐漸淡化。“此前可能南山區以區域性為(wei) 主，但是現在全市範圍內(nei) 的能源、物流、貿易類的企業(ye) 都逐漸成為(wei) 南山區寫(xie) 字樓市場的主要需求”。張曉端介紹，目前南山的空置率也有明顯下降，從(cong) 去年初的22.9%大幅下調19.6個(ge) 百分點至今年初的3.3%，目前已達到全市最低僅(jin) 為(wei) 2.1%。

　　張曉端解釋說，南山區沒有新的供應，但是市場在消化，所以空置率就下降了。

　　政策調控信號明顯

　　目前樓市調整政策仍緊，投資者的注意力被擠壓到商用物業(ye) 。但是對於(yu) 大多數中小型的投資者來說，投資商業(ye) 物業(ye) 的門檻頗高，資金實力不雄厚者很難承受。

　　從(cong) 市場投資者情況來分析，目前投資者對於(yu) 商務物業(ye) 的關(guan) 注度很高，但是觀望情緒也比較濃重。張曉端表示，目前信貸有收緊信號，加上下半年的供應不大，因此可以預見下半年寫(xie) 字樓、商鋪雖然會(hui) 持續活躍，但是不會(hui) 出現特別火爆的局麵。