北京百億資金運營保障房 多管齊下融資破局

6月30日下午，北京市專(zhuan) 營公租房持有和運營的北京市保障性住房建設投資中心成立，由北京市財政出資100億(yi) 元作為(wei) 資本金。

一位接近北京市住建委的人士透露，初步擬融資500億(yi) 元，主要由幾家銀行、保險公司和國有企業(ye) 提供，目前都基本落實。

上述人士還介紹，該機構為(wei) 正局級單位，級別堪比北京市住建委。

另據北京住建委相關(guan) 負責人介紹，投資中心將主要履行融資、投資建設和運營管理職能，為(wei) 市級統籌建設收購公租房項目、市政府委托建設的定向安置房項目籌集資金。

同時，市政府將設立投資中心管理委員會(hui) ，作為(wei) 投資中心的決(jue) 策機構，負責審議機構發展規劃、審批年度建設及融資計劃等。

北京師範大學政府管理研究院副院長王宏新也在此間向本報記者介紹，北京市成立保障性住房投資中心是很好的一個(ge) 嚐試，未來5年建設3600萬(wan) 套保障性安居工程，其中公租房占近一半，急需探索公租房的市場運營機製。

公租房融資“春天”

公租房融資難問題或得到徹底解決(jue) 。

6月30日下午，隨著北京市這家投資中心的掛牌成立，未來該市公租房建設將有穩定的資金來源。

上述接近北京市住建委的人士表示，北京、上海等城市都準備成立類似的運營機構，再加上日前國家發改委批準的企業(ye) 債(zhai) 融資方式，今年保障房建設融資難問題將得到基本緩解。

北師大專(zhuan) 家王宏新介紹，北京市成立這樣的機構，吸引社會(hui) 資本介入，是公租房產(chan) 品管理運營的創新。據介紹，該模式借鑒了國外經驗，采取政府定價(jia) 和市場運營結合的模式。

目前，社會(hui) 資金已經對該機構模式表示興(xing) 趣。

某保險公司投資發展部人士介紹，公租房的租金略低於(yu) 市場租金價(jia) 格，如果有政府的財政補貼，可以提供10-30%的租金補貼，“就像補貼公交一樣，這樣可以讓公租房的投資回報率達到10%以上”。

如果沒有政府補貼租賃資金，則回報率可達5%-7%，長遠來看，這樣的穩定投資很有吸引力。

另一方麵，由於(yu) 該機構並不管理廉租房等投資回報率較低的資產(chan) ，其投資回報風險也相對降低。

上述接近北京市住建委的人士還透露，之所以公租房投資回報率能夠上升，原因是對於(yu) 該建投中心有很大的稅費優(you) 惠減免措施。

全經聯(微博)研究院副院長陳寶存(微博)介紹，按照國家新近規定，對公共租賃住房建設用地及公租房建成後占地，免征城鎮土地使用稅；每平方米可以少交幾元到幾十元不等的稅費。此外，還有對印花稅、契稅等方麵的減免，累計每平方米公租房建設成本可以降低上百元。

記者了解到，除了北京以外，上海、天津等城市也準備成立類似機構，不同的是，北京自上而下成立全市範圍的投資中心，上海則分別在每個(ge) 區縣成立保障性住房投資中心，該市在今年4月已經成立了7家區縣級的公租房運營專(zhuan) 業(ye) 公司。

業(ye) 界預計，由於(yu) 市級層麵的保障性住房投資中心授信實力強，而且政府財政出資比例低，今後更多的城市或許仿效北京模式。

多管齊下

記者了解到，上述北京市保障性住房投資中心，主要通過社會(hui) 投資作為(wei) 資本金，大部分融資則來自銀行貸款。

北京市今年計劃建設和收購公租房6萬(wan) 套，上海的計劃是4萬(wan) 套，此外還有大量的經濟適用房、限價(jia) 房等政策性用房建設任務。

據住建部數據，截止到5月底，全國保障房開工率不足三成，住建部要求，到11月底保證年內(nei) 的保障房任務全部開工，很多地方政府坦言完成任務壓力巨大。

顯然，僅(jin) 靠保障房建投中心，並不能從(cong) 根本上解決(jue) 資金缺口問題。

國家發改委日前批準地方政府使用企業(ye) 債(zhai) 建設保障房的政策，為(wei) 地方政府提供了另一條融資路徑。

北京市年內(nei) 準備發行的保障房企業(ye) 債(zhai) 融資計劃在幾百億(yi) 元，重慶也準備發行60億(yi) 元企業(ye) 債(zhai) 用於(yu) 保障房建設，河南準備年內(nei) 發行100億(yi) 元企業(ye) 債(zhai) ，大部分用於(yu) 保障房建設。

北京住總集團董事長張貴林日前在“京西WSD區域發展論壇暨首席生態新城麗(li) 景長安產(chan) 品研討會(hui) ”上告訴本報記者 ，北京市今年計劃發行500億(yi) 元企業(ye) 債(zhai) ，其中很大比例用於(yu) 保障房建設，住總集團的幾個(ge) 保障房項目已經獲批20億(yi) 元左右的企業(ye) 債(zhai) 。

張表示，企業(ye) 債(zhai) 成本隻相當於(yu) 銀行貸款的90%，而銀行貸款緊縮，目前很多房地產(chan) 公司已經難以獲得銀行貸款支持，發行企業(ye) 債(zhai) 建保障房政策的放行，對地方融資平台來說，是個(ge) 好消息。

此前房產(chan) 企業(ye) 的一些融資模式，成本太高。金科地產(chan) 副總裁李戰洪曾介紹，很多房地產(chan) 企業(ye) 都依靠信托融資，而信托融資成本最低是15%，很多企業(ye) 在香港發行融資，利息到了20%以上。

中國房地產(chan) 學會(hui) 副會(hui) 長陳國強表示，企業(ye) 債(zhai) 的發行可以一定程度上拓寬保障房的融資渠道。

差距及隱憂

雖然保障性住房投資中心和企業(ye) 債(zhai) 先後成為(wei) 保障房融資的新途徑，但目前保障房融資仍然麵臨(lin) 諸多問題，尤其是保障房融資東(dong) 西部不平衡的問題。

北京大嶽谘詢公司總監李偉(wei) 表示，在國家發改委批準企業(ye) 債(zhai) 用於(yu) 保障房建設消息宣布之後，與(yu) 東(dong) 中部省市高調準備相比，西部城市則大多沉默。

原因是中西部很多城市地方融資平台已不具備發債(zhai) 資格，企業(ye) 債(zhai) 支持保障房建設政策，必然是中東(dong) 部發達地區獲得的金融支持大於(yu) 西部。

對東(dong) 部城市而言，其可以用充裕的財政收入做擔保，讓保險資金等社會(hui) 資金參與(yu) 到保障性住房投資中心中。

並且東(dong) 部城市的很多城市投融資平台目前償(chang) 債(zhai) 率已恢複良好，具備發債(zhai) 條件。加之東(dong) 部地區國企實力大多雄厚，可以承擔經濟適用房和棚戶區改造等保障性安居工程建設任務。

而中西部城市多數隻有1-2個(ge) 融資平台，地方財政擔保實力弱，在2010年底的銀監會(hui) 整頓中，很多負債(zhai) 率過高而被整頓，自保尚難。

李偉(wei) 表示，按照有關(guan) 規定，地方融資平台發行企業(ye) 債(zhai) 需要企業(ye) 具有連續3年盈利背景，很多中西部城市融資平台都不具有這個(ge) 實力。

然而西部保障房建設資金缺口顯然。青海住房和城鄉(xiang) 建設廳一位負責人曾表示，在果洛、玉樹、黃南、海南、海北、海西六州，國家按每平方米800元補助。由於(yu) 建材價(jia) 格、勞務費用等的提高，實際造價(jia) 已突破2000元每平方米。截至2010年年底，青海省僅(jin) 保障房建設配套資金缺口就在4億(yi) 元左右。

不僅(jin) 是差距，有論者還看到風險。

國家審計署6月27日公布的“全國地方政府性債(zhai) 務審計結果公告”顯示，截至2010年底，全國地方政府性債(zhai) 務超過了10萬(wan) 億(yi) 元，部分城市政府負債(zhai) 率超過100%，融資平台借新還舊比例超過50%。

國務院發展研究中心金融研究所副所長張承惠介紹，目前50%債(zhai) 務來自中西部地區，這些地方政府財政償(chang) 還能力較差，完全靠自身財力還款很困難。

李偉(wei) 介紹，今明兩(liang) 年是地方債(zhai) 務償(chang) 債(zhai) 高峰期，保障房耗資給地方政府帶來的資金壓力等加大了地方融資風險。

“財力較弱的市、縣一級，如果體(ti) 製機製問題不解決(jue) ，與(yu) 償(chang) 債(zhai) 高峰和財政收入增速回落碰到一起，債(zhai) 務問題可能惡化”李說。

李進一步指出，一些新的融資模式還可能暗藏風險。

目前很多地方融資平台既承擔保障房建設，又承擔城市一級開發，尤其是很多城市融資平台依靠賣地收入來償(chang) 還保障房建設投入。下一步保障房發行企業(ye) 債(zhai) 的融資資金是否用於(yu) 保障房建設，是監管重點。

“如果保障房發行的企業(ye) 債(zhai) 融資被用於(yu) 商品房等其他項目開發上，不但是融資不公平，也會(hui) 對房地產(chan) 調控效果帶來影響。”李戰洪說。

李偉(wei) 也認為(wei) 企業(ye) 債(zhai) 用於(yu) 保障房融資能否監管好，還是個(ge) 問號，“如果管理不善，可能惡化地方債(zhai) 務危機”。