保障房債券融資開閘

麵對保障房這塊“大蛋糕”，無從(cong) 下手的企業(ye) 終於(yu) 獲得了“刀叉”。

由發改委製定的《關(guan) 於(yu) 利用債(zhai) 券融資支持保障性住房建設有關(guan) 問題的通知》（以下簡稱《通知》）日前已下發到地方政府，明確投融資平台公司和其他企業(ye) 可申請發行企業(ye) 債(zhai) 券，為(wei) 保障房建設籌措資金。

與(yu) 此同時，財政部最新發布的發債(zhai) 計劃顯示，今年仍將發行兩(liang) 千億(yi) 元地方債(zhai) ，優(you) 先用於(yu) 保障房建設，首期500多億(yi) 地方債(zhai) 將於(yu) 6月27日上市。

上海易居房地產(chan) 研究院綜合研究部部長楊紅旭認為(wei) ，政策的開閘，將使企業(ye) 募集到3000億(yi) ~4000億(yi) 規模的資金。然而，楊紅旭同時認為(wei) ，兩(liang) 大平台開通，仍不解渴。

按照要求，全國1000萬(wan) 套保障房必須在今年11月底前全部動工，但截至5月底，實際開工率僅(jin) 為(wei) 34%，這也意味著，在全年大約1.4萬(wan) 億(yi) 元的保障房投資中，將有9300億(yi) 要在未來5個(ge) 月投放。

在土地出讓遇冷、銀行貸款難度加大的情況下，即便上述兩(liang) 個(ge) 平台融到的資金全部投入保障房，也有數千億(yi) 資金缺口待補。

“政府+開發商”模式將占主流

《通知》規定，除地方政府投融資平台公司以外，其他企業(ye) 也可發行企業(ye) 債(zhai) 券進行保障房融資，但必須“在政府核定的保障性住房建設投資額度內(nei) ”。

中金公司發布的報告認為(wei) ，今年下半年保障房建設 “政府+開發商”模式將占主流。北京一位匿名開發企業(ye) 代表也向 《每日經濟新聞》記者表示，保障房收益穩定，且企業(ye) 可通過投建保障房建立與(yu) 政府的合作關(guan) 係，並獲得政策優(you) 惠。在企業(ye) 獲得銀行貸款愈加困難的情況下，成本相對較低的債(zhai) 權融資不失為(wei) 一個(ge) 好的渠道。

但同時，困擾保障房建設的利潤率問題仍然未能根本解決(jue) 。在保障房的各項類型中，建設經適房、限價(jia) 房的利潤雖低，但回款相對較快；而廉租房和公租房建設回款較慢，企業(ye) 建設的積極性更加難以保證。

楊紅旭認為(wei) ，保障房建設收益率低、回款慢的現實將使企業(ye) （尤其是上市房企）更加慎重地選擇債(zhai) 券融資。

今年4月，作為(wei) 行業(ye) 龍頭老大的萬(wan) 科與(yu) 河北省住建廳簽署協議，承接河北8000套保障房的建設，這是民企開發商少有的保障房大單。但萬(wan) 科集團副總裁毛大慶也坦承，建設保障房意在獲得品牌推廣效應，以圖今後在北京周邊城市的發展。

楊紅旭表示，可以預見的是，即便放開債(zhai) 券融資的閘門，未來通過這種方式投建保障房的企業(ye) ，仍將以央企和地方國企為(wei) 主。

第三季度房地產(chan) 投資提速

在保障建設任務空前龐大的背景下，近期中央不斷給予融資政策支持。財政部近日公布了今年首期地方債(zhai) 代理發行計劃，涉及11個(ge) 省市，共計504億(yi) 元的地方債(zhai) 將重點投向保障房。

同時，住建部、財政部、人民銀行三部門正在對利用公積金支持保障房建設試點工作進行專(zhuan) 項檢查，意在核查公積金貸款的落實力度和安全性。

在不少業(ye) 內(nei) 人士看來，隨著政策影響下的商品房投資熱情減退，保障房正在成為(wei) 拉動房地產(chan) 投資的主力。

根據國家統計局的數據，今年前5個(ge) 月，全國房地產(chan) 開發投資18737億(yi) 元，同比增長34.6%，遠高於(yu) 同期固定資產(chan) 投資的增速（25.8%）。自2009年6月以來，房地產(chan) 開發投資增速已連續24個(ge) 月明顯超過固投。

楊紅旭表示，隨著保障房資金的到位，今年第三季度保障房投融資和建設將繼續提速，並使得房地產(chan) 投資增速繼續維持在較高的水平。他認為(wei) ，今年11月底前完成保障房開工任務“應不成問題”。

有觀點還稱，如果今年全國保障房1.4萬(wan) 億(yi) 投資全部落地，將占整個(ge) 住宅投資比例的半壁江山，其上下遊的數十個(ge) 相關(guan) 行業(ye) 也將受益。

地方融資平台風險加大

在地方融資平台債(zhai) 務越陷越深的情況下，如果再發債(zhai) 或將出現舊債(zhai) 未了，又添新債(zhai) 的情況，風險也由此加大。楊紅旭認為(wei) ，“發債(zhai) 就是透支未來的收入來解決(jue) 保障房十多年的欠債(zhai) 。地方債(zhai) 務的負擔或由此加重”。

而對銀行影響，招商銀行（600036，SH）分析師劉東(dong) 亮對記者說道，“應該會(hui) 緩解銀行的信貸資金壓力。在連續上調存準後，銀行的資金麵有壓力，通過債(zhai) 券融資，可以繞開信貸的指標。我覺得影響最大的可能是城投債(zhai) 這一塊，以前城投債(zhai) 被認為(wei) 是有風險的，如果還是依托同一個(ge) 平台融資的話，風險實際上加大了。對地方融資平台的貸款，風險主要來自抵押物的價(jia) 格，比如地價(jia) 之類的，我覺得銀行貸款和新債(zhai) 關(guan) 係不大。”