上海鬧市商鋪8年“無牆”出租權引發訴訟

日前，《每日經濟新聞(微博)》記者走訪浦東(dong) 南路1078號（上海中融國際商城門牌號之一）一層商場，在這個(ge) 已經被出租給某家大型家電連鎖企業(ye) 的商場內(nei) ，按照指示在角落裏找到了幾個(ge) 金黃色圓銅釘。杜躍平告訴記者，上述銅釘就是分割相鄰兩(liang) 間商鋪的標記。

中融國際商場一位業(ye) 主金順子稱，2002年她看到了中融國際商城的商鋪宣傳(chuan) ，由於(yu) 項目靠近八佰伴商圈的中心，她便選中了這個(ge) 項目，想買(mai) 下一間鋪子。金順子表示，當時她並不知道這一商鋪沒有牆壁隔斷，銷售人員隻是告訴她，這是一個(ge) 產(chan) 權商鋪。買(mai) 下這個(ge) 商鋪前，必須和開發商簽訂一份租賃協議，否則就不能把商鋪賣給她。一心想擁有黃金地段商鋪產(chan) 權的她，選擇了簽訂這份租賃協議。在2004年交房時，由於(yu) 與(yu) 開發商有租約在先，她和其他業(ye) 主未細察商鋪的實際情況，僅(jin) 僅(jin) 看了平麵圖，就在《房屋交接書(shu) 》上簽字。

杜躍平提供的一份業(ye) 主當初簽訂的中融國際商城項目《上海市商品房預售合同》附件，粘貼了項目的《房屋建築結構、裝修及設備標準》。上述《標準》顯示，商鋪與(yu) 商鋪間都是實線，而非虛線。圖紙的底部還有“牆體(ti) 厚度為(wei) 0.25M，圖上標注尺寸為(wei) 中一中”的字樣。另一份浦東(dong) 南路1078號1—XX室的《上海市房地產(chan) 權證》複印件的房屋建築設計及平麵圖也顯示，每一間商鋪間也都是實線，沒有虛線。

這是否代表著每一間商鋪原先規劃建設時都有實體(ti) 牆，隻是後來在交房前被拆除了？

值得指出的是，上述《上海市商品預售合同》中明確規定，“甲方（即開發商）不得擅自變更該房屋的建築設計，確需要變更的應當征得乙方（即商鋪的購買(mai) 者）的書(shu) 麵同意並報規劃管理部門審核批準。在獲得批準之日起三天內(nei) 與(yu) 乙方簽訂本合同的變更協議，乙方有權單獨解除本合同。”

雙方是否曾就房屋建築設計變更進行協議，僅(jin) 從(cong) 上述預售合同中，無從(cong) 知道。記者查看其他合同條款發現，合同第九條“甲方不得擅自變更已經與(yu) 乙方約定的小區平麵布局，確需要變更的應當征得乙方書(shu) 麵同意……”等內(nei) 容，被用線劃去，並敲上了“中融更正章”，蓋上了業(ye) 主的簽名章。第十四條“在甲方辦理新建設商品房房地產(chan) 初始登記……”被刪劃後，又在原文處打印上“甲方取得商品房房地產(chan) 權證（大產(chan) 證）”字樣，並蓋上了“中融更正章”，以及業(ye) 主的簽名章。《每日經濟新聞》記者詢問購買(mai) 上述商鋪的一些業(ye) 主，房屋建築設計和小區平麵圖是否變更過，他們(men) 的回答是忘記了，或是沒有變更。

隨後，記者向開發商上海中融置業(ye) 發去了銷售時有無告知購買(mai) 者商鋪沒有物理空間？項目原本規劃是否有實體(ti) 牆？開發商有無和業(ye) 主就房屋設計修改進行過磋商？等一係列問題。中融物業(ye) 管理有限公司董濰坊說，上述問題均非事實，目前中融方麵正和十幾位業(ye) 主就商鋪的無物理空間問題進行法律訴訟。在法院宣判前，希望不要對上述事件進行報道。

業(ye) 主集體(ti) 請律師討說法

杜躍平說，由於(yu) 商鋪沒有物理分割，因此當整個(ge) 商場租約到期後，業(ye) 主無法獨立出租自己的商鋪。在其他業(ye) 主要把商鋪出租給商家時，持反對意見的少數業(ye) 主，無法阻止商家租用自己產(chan) 權商鋪的空間。

2010年中融國際商城的上述商鋪租賃到期，原來的租賃方（上海中融國際商場有限公司）找來某家電公司，將商場轉交後者租賃。金順子說，本來有一些業(ye) 主並不同意這一選擇，想自己經營。但是由於(yu) 有一些業(ye) 主已經同意將商場出租給上述家電公司，那些不同意出租的少數業(ye) 主，最終不得不妥協。

杜躍平認為(wei) ，開發商將商鋪虛擬分割，不僅(jin) 損害了業(ye) 主的合法權益，還違反了《房地產(chan) 登記條例》、《物權法》、《公司登記條例》等。

杜躍平稱，為(wei) 了替這些業(ye) 主討回公道，他曾於(yu) 去年4月底代表金順子等業(ye) 主向上海中融國際商城有限公司發出律師函，並請後者轉交上海中融置業(ye) 發展有限公司等相關(guan) 企業(ye) ，但中融方麵一直沒有回複。

新聞鏈接

投資升溫 商場虛擬分割現象或增多

每經記者 楊羚強 發自上海

“應該說，虛擬分割商鋪（指無物理空間的商鋪）並不是什麽(me) 新生事物，前幾年上海就有了，去年嘉興(xing) 等地又開始出現，現在上海之外的一些城市開始增多。”上海中原地產(chan) 物業(ye) 顧問有限公司工商鋪部總監陶宏羽說，在限購令出台後，商業(ye) 地產(chan) 的投資有升溫之勢，尤其是那些虛擬分割的商鋪，由於(yu) 麵積小總價(jia) 低，吸引了不少投資買(mai) 家的關(guan) 注。

上海投資學會(hui) 副會(hui) 長陳湛勻教授說，相對於(yu) 那些分割完成的商鋪，上述虛擬分割的商場更加適合市場的需求，更方便經營公司靈活出租。

衛明不動產(chan) 智庫負責人蔡為(wei) 民告訴《每日經濟新聞》記者，部分開發虛擬商鋪的根本原因還是目前活躍在商業(ye) 地產(chan) 市場上的開發商實力太弱。為(wei) 了便於(yu) 以比較高的價(jia) 格迅速銷售，使公司的項目利潤最大化，部分開發商往往會(hui) 將商場分割成若幹小麵積的商鋪。但這樣的商鋪顯然不利於(yu) 出租，也無法兌(dui) 現向購買(mai) 者承諾的引進知名品牌，獲取高額租金回報的銷售宣傳(chuan) 內(nei) 容，於(yu) 是虛擬分割成為(wei) 一些開發商最終的做法。

上海杜躍平律師事務所律師杜躍平認為(wei) ，這種商鋪將令業(ye) 主失去獨立的出租權、經營權、出售、繼承和贈予的能力，也為(wei) 土地使用權到期後，如何處理商場產(chan) 權埋下了隱患。

陳湛勻則表示，如果開發商向購房者隱瞞虛擬分割這一事實，即構成了欺詐，按照有關(guan) 法律規定，應嚴(yan) 肅處理。但杜躍平認為(wei) ，無論是否告知過業(ye) 主虛擬分割，破壞了房屋的獨立形態和使用功能，實際上已經造成了對業(ye) 主實際權益的損害。

陶宏羽說，上海在2004年以後，沒有再出現過這種虛擬分割商鋪的原因是2004年1月9日上海市房屋土地資源管理局、上海市建設和管理委員會(hui) 曾發出《關(guan) 於(yu) 商場和辦公樓分割轉讓問題的通知》，房地產(chan) 開發企業(ye) 和房地產(chan) 權利人不得擅自將權屬單元分割轉讓，用於(yu) 商場、辦公樓的優(you) 秀保護建築不得將權屬單元分割轉讓。

上海以外的部分城市，目前並沒有執行類似規定，建設部《商品房銷售管理辦法》也僅(jin) 僅(jin) 涉及住宅分割拆零銷售，並沒有涉及商場和辦公樓的分割拆零。

如果有人指著商場裏的一塊空地，說這小塊地是他買(mai) 下的商鋪，您一定不會(hui) 相信這是真的。

然而，上海浦東(dong) 新區最繁華商業(ye) 圈——八佰伴商圈的中融國際商場業(ye) 主，卻真真實實地擁有這樣的遭遇。他們(men) 於(yu) 2002年購買(mai) 的商鋪，到如今四麵沒有一堵牆，也沒有明確的室號，僅(jin) 僅(jin) 隻能靠釘在商場的銅釘區分自己和其他業(ye) 主的商鋪位置。

更讓他們(men) 無奈的是，盡管他們(men) 中的一部分人並不同意出租自己的商鋪，但因為(wei) 商鋪無物理分割，不得不選擇由開發商旗下的經營管理公司統一出租。

部分上述商場商鋪業(ye) 主的代理律師上海杜躍平律師事務所律師杜躍平說，業(ye) 主失去的不僅(jin) 是出租權，還有房屋的出讓權、繼承權、租賃權，甚至可能涉及未來的動遷安置補償(chang) 權。

無物理形態的商鋪