深圳保障房進展緩慢

另一組公開數據是，按照國家關(guan) 於(yu) 保障性住房資金的規定，應嚴(yan) 格將土地出讓淨收益的10%用於(yu) 補充城市廉租住房保障資金。而實際情況是，2010年深圳市土地出讓計劃收入239.04億(yi) 元，其中安排用於(yu) 保障性住房建設資金6.94億(yi) 元，還不到土地出讓金總額的3%。

溫家寶總理在全國“兩(liang) 會(hui) ”上提出，今後5年開建3600萬(wan) 套保障性住房，今年開建1000萬(wan) 套。此令一出，地方政府倍感壓力。

3月9日，深圳市住房和建設係統人士透露，目前深圳已領到10.5萬(wan) 套的保障房建設任務，占據廣東(dong) 全省31萬(wan) 套任務量的三分之一，“市裏和區裏的壓力都很大，近幾天來會(hui) 議不斷”。

按照原先深圳市的規劃，“十二五”期間，深圳將建24萬(wan) 套保障房，2011年開建4.7萬(wan) 套，如今修正後的任務量比計劃量翻了一番還多。

如何攻克橫亙(gen) 在保障房戰役麵前的資金和土地兩(liang) 座堡壘，深圳亦在探索。財政資金安排還未最後敲定，銀行貸款已蠢蠢欲動。深圳多名商業(ye) 銀行人士對本報稱，今年貸款資源將向保障房方向傾(qing) 斜，部分銀行作出規定，新增貸款的20%將用於(yu) 滿足保障房建設需求。

土地方麵，深圳市規劃國土委房地產(chan) 研究中心副主任王鋒表示，今年和“十二五”期間，深圳將優(you) 先確保保障房地塊供應，大幅減少商品房土地供應，此舉(ju) 將逼迫更多開發商進入保障房開發領域，將來如果開發商看不上保障房的利潤，“那就隻有轉行了”。

近年來旺銷的商品房令大小開發商賺得盆滿缽滿，轉戰保障房的態度並不積極。某大型上市開發商投資部負責人吳明（化名）直陳“絕不做保障房，定位於(yu) 高端房產(chan) 市場”。缺乏主要投資和承建主體(ti) ，深圳如何交出10萬(wan) 套天量保障房答卷存在一個(ge) 大大的問號。

“微利”保障房

“尚景經富園”小區是深圳龍崗的一個(ge) 保障房項目，2月份之前，它還屬於(yu) 深圳尚模地產(chan) ，如今被龍崗區政府超低價(jia) 收入囊中。

“上個(ge) 月剛與(yu) 開發商簽訂了回購協議，總價(jia) 1.2億(yi) 元，單價(jia) 在3000多元/平方米。”龍崗區建設局房管科副科長李忠東(dong) 告訴記者，回購後，此樓盤作為(wei) 公租房，提供給寶龍工業(ye) 區工廠員工租住，租金還需報市政府確定。此區域新房售價(jia) 在8000元/平方米左右，高出尚景經富園1倍多。

“3000多元/平方米還是3年前洽談的價(jia) 格，到現在政府還堅持這一價(jia) 格，我們(men) 的利潤非常少。”尚模地產(chan) 一名內(nei) 部人士說。據其測算，此樓盤的建安成本約2500元/平方米上下，加上幾百元/平的拿地成本，合計成本就接近3000多元/平方米，留給開發商的盈利空間的確不多。

“尚模地產(chan) 紮根龍崗十多年了，以往獲得了區政府不少支持，今後還需要得到政府多方麵支持，此項目沒有得到什麽(me) 好處，是為(wei) 讓政府完成保障房建設指標。”尚模一名管理層人士表示。

事實上，開發商對開發保障房普遍心存疑慮。萬(wan) 科總裁鬱亮在3月8日年度業(ye) 績說明會(hui) 上說，為(wei) 盡到行業(ye) 領跑者的責任，萬(wan) 科願意參與(yu) 保障房建設，參與(yu) 的原則是不影響股東(dong) 利益，意即不虧(kui) 錢。至於(yu) 靠保障房來賺錢，萬(wan) 科還沒有找到很好的方法。

在深圳，萬(wan) 科在龍華區域開工了一個(ge) 21萬(wan) 平方米大型保障房項目，建成後可提供4000套住房，自稱利潤隻有4%。

近年來，深圳保障房建設的“蝸行”速度一直廣受質疑，深圳政府也背負了沉重壓力。深圳市住建局資料顯示，2007-2010年4年間籌集的建設項目共11.9萬(wan) 套，但截至去年10月，已竣工項目34個(ge) 共10239套，已開始施工的項目有21個(ge) 共41007套，其餘(yu) 45個(ge) 項目的67772套還處於(yu) 前期籌備階段。

“進展緩慢的原因有很多，財政有壓力，開發商不願幹，社會(hui) 投資進不來。”龍崗區建設局李忠東(dong) 說。他舉(ju) 了一例子，2008年，龍崗寶龍工業(ye) 城地塊5.6萬(wan) 平方米，政府計劃建設公租房項目，嚐試采用BOT投融資模式，麵向市場招標，竟無一開發商響應，拖延至今。今年該地塊準備開工，分兩(liang) 期開發，先行由區政府自掏資金3億(yi) 元啟動第一期，建設1004套公租房，今後第二期再嚐試BOT建設模式。

前述大型上市開發商投資部負責人吳明直言，住房市場日益分化為(wei) 商品房市場和保障房市場，該公司選擇了前者，並進一步定位於(yu) 高端房產(chan) 市場，其毛利率可達50%。“一直以來，引導開發商開發保障房的激勵機製並未建立。”

300億(yi) 資金缺口

素以財政富裕聞名的深圳市，在保障房建設上卻顯得有點“小氣“。

2010年，深圳市財政委發布的一份關(guan) 於(yu) 保障房建設的報告顯示，2009年深圳計劃保障性住房方麵的土地出讓支出為(wei) 4.77億(yi) 元，但完成很不理想，實際支出僅(jin) 為(wei) 2.78億(yi) 元，不到計劃的6成。