保障房量有望第一次超商品房

　　今年我國保障房數量可能將首次超過商品住房，投資高達1.3萬(wan) 億(yi) 元。這是住建部副部長齊驥昨天透露的消息。住建部房地產(chan) 市場監管司司長沈建忠表示，租金調控應該是房價(jia) 調控的一部分，各級政府有責任重視租金調控工作。

　　〖房 租〗

　　租金調控應是房價(jia) 調控一部分

　　租金漲主因是供求矛盾

　　最近一段時間，部分城市房屋租金明顯上漲。住建部房地產(chan) 市場監管司司長沈建忠表示，調研發現近期租金上漲有三個(ge) 特點：一是主要集中在一些熱點城市、重點城市、大城市；二是一些中小套型的普通住宅；三是在特定的區域，包括一些地鐵沿線和一些學區即有重點學校的周邊地區。租金漲了，對中低收入的租賃群體(ti) 影響比較大。

　　沈建忠認為(wei) ，租金上漲主因是供求矛盾問題。首先是季節性因素，特別是春節後，外來人員回城務工，這是租房需求集中期，也是上調租金較集中的季節。其次，目前租賃房來源分散化、個(ge) 體(ti) 化，沒有大型專(zhuan) 業(ye) 住房租賃企業(ye) ，受房源影響比較大。第三，因通脹和加息預期，加之我國住房租售比和國際上比較起來還處在較高水平，現在一線大城市大部分達到500：1以上，理論上有上漲空間。此外，市場監管方麵還有不到位的地方，法律還有一些空白，少數中介機構、中介人員仍有一些不良的行為(wei) 。

　　房價(jia) 調控也包括房租

　　沈建忠表示，租金的調控應該也是房價(jia) 調控的一部分。各級政府、各個(ge) 部門有責任重視這項調控工作。北京已經表態，出租房的租金政府要調控，要形成以出租房為(wei) 主的住房供應體(ti) 係，出租房的比例要達到60%。

　　調控要更多強調增加供應，今年大規模建公租房會(hui) 解決(jue) 相當一部分需求，特別是中低收入群體(ti) 的需求。同時，政府對中介哄抬租價(jia) 等違規行為(wei) 要嚴(yan) 肅查處。

　　鼓勵企業(ye) 經營出租房

　　沈建忠說，我們(men) 還要加強長效機製建設，一是正在修訂的《房地產(chan) 法》，正考慮加強對租賃內(nei) 容的完善和調整，特別是對租客權益給予保障，還要配合房產(chan) 稅試點，在租賃的稅負方麵做一些研究，基本想法就是規範，稅負要合理，征管要嚴(yan) ，要有利於(yu) 出租。二是鼓勵一些企業(ye) 特別是一些專(zhuan) 業(ye) 性公司做出租房業(ye) 務。問題主要是中長期的融資渠道不暢，所以政府要結合當前正在開展的證券化試點、投融資試點，為(wei) 中長期的融資開辟新渠道。

　　>>解讀

　　北京擬建租賃信息平台

　　北京市房協副秘書(shu) 長陳誌說，北京今年開建的20萬(wan) 套保障房中，有六成為(wei) 租賃房，數量大幅提高，證明未來住房市場將逐步引導梯級消費的同時，也督促政府加強對住房租賃市場的管理。他認為(wei) ，大量廉租房和公租房入市，政府不會(hui) 交由市場管理，一定會(hui) 由政府組織的中介機構配租這些租賃房，因此對租賃市場的監管政策將逐步完善。他舉(ju) 例說，在中介人員的準入問題上，有可能建立退出機製。如果一個(ge) 中介人員出現欺詐行為(wei) ，經認定後，將不能再入行工作。

　　作為(wei) 房地產(chan) 市場末端的房屋租賃市場目前還未受到足夠監管，如租賃行業(ye) 體(ti) 製、操作模式等都需完善。不過市住建委相關(guan) 負責人此前也表示，隨著房屋買(mai) 賣市場的管理逐步成熟，政策關(guan) 注點將轉向房屋租賃市場。隨著國務院幾次調控政策的出台及北京政策落地，針對房屋買(mai) 賣市場的監管和政策製定已經基本完成。他們(men) 會(hui) 更頻繁地組織北京多家大型房屋中介進行座談，了解和討論租賃市場發展的情況，為(wei) 建立統一租賃信息平台做準備。

　　〖保障房〗

　　保障房供應量或首超商品房

　　齊驥說，去年全國銷售商品住房9.3億(yi) 平方米，算下來大約900萬(wan) 套。今年在繼續保持商品住房足夠的開工量的同時，做加法，開工建設1000萬(wan) 套保障房。如果商品住房按照去年的規模向市場提供的話，今年我國會(hui) 頭一次在住房供應方麵，保障類的住房超過商品住房。1000萬(wan) 套保障房中有400萬(wan) 套棚戶區改造，這些原來就有房住，對原有設施不全、簡陋、不安全的棚戶區進行改造，改造以後還是一戶對一戶。但是對於(yu) 600萬(wan) 套公租房、廉租房和經適房等，都是絕對的增量，建一套就多一套。

　　“如果往遠了講，這是我們(men) 國家住房製度的戰略思考和調整。”齊驥說，“十二五”期間我國新建各類保障性住房和棚戶區改造3600萬(wan) 套，預計在“十二五”期末，也可能在“十三五”第一年或者第二年的時候，我國城鎮居民的住房結構會(hui) 發生很大的變化，將會(hui) 有20%以上的家庭的住房是通過政府的保障或者政策支持來解決(jue) 的。同時，“十二五”結束，不意味著我們(men) 國家保障性安居工程建設任務的結束，政府還會(hui) 考慮根據屆時的城鎮化發展情況和經濟社會(hui) 發展水平，通過保障性和政策性住房的供應，進一步擴大保障範圍，適當提高保障標準。這是長遠的考慮。

　　齊驥說，客觀地講，享受保障性住房的家庭，一般不具備在市場購買(mai) 和租賃住房的能力，即使不建保障性住房，這部分保障對象也沒能力到市場上去買(mai) 商品住房。正是由於(yu) 考慮到這部分群體(ti) 沒有能力通過市場來解決(jue) ，政府才花錢建設保障房，給這些群眾(zhong) 提供基本住房保障。因此，大規模建設保障性安居工程是做加法，是對市場一個(ge) 積極的促進。住房市場的供需矛盾將會(hui) 得到大大的緩解。

　　另外，他說，2010年全國商品住房施工麵積超過了30億(yi) 平方米。在去年大家認為(wei) 房地產(chan) 市場非常火爆的情況下，全國銷售了9億(yi) 多平方米的商品住宅。我們(men) 樂(le) 於(yu) 見到，隨著時間的推移，會(hui) 有越來越多的住房推向市場，從(cong) 增加供給的方麵來緩解供需矛盾。

　　>>資金

　　政府將投入5000多億(yi) 元

　　根據政府工作報告，今年全國要建1000萬(wan) 套保障房，所需天量資金從(cong) 何而來？

　　齊驥說，住建部測算顯示，實現這一目標年度投資大概在1.3萬(wan) 億(yi) 到1.4萬(wan) 億(yi) 之間，要實現1.3萬(wan) 億(yi) 元的投資“應該說是完全可能的”。

　　齊驥表示，將由各級政府通過各種渠道籌集5000多億(yi) 元的資金。

　　他解釋說，經適房和兩(liang) 限房建設資金，主要由社會(hui) 機構通過市場運作方式解決(jue) 。但在建設經適房的時候，市縣政府要無償(chang) 劃撥土地，這部分土地的成本沒有算到直接投資當中去，這筆錢數目不小。這樣，在1.3萬(wan) 億(yi) 元中有5000億(yi) 元左右是通過這樣的方式解決(jue) 。政府資金主要是用於(yu) 廉租房和公租房建設，也包括發放廉租住房租賃補貼。今年中央代地方發行的2000億(yi) 元的國債(zhai) 當中，地方要優(you) 先用於(yu) 保障房，特別是公租房建設。

　　從(cong) 社會(hui) 籌集8000多億(yi) 元

　　“完成今年1000萬(wan) 套的任務，有8000多億(yi) 元是通過社會(hui) 機構的投入和保障對象以及所在的企業(ye) 籌集來的。”齊驥表示，1000萬(wan) 套中有400萬(wan) 套左右是各類棚戶區改造，包括城市棚戶區改造、國有工礦棚戶區改造、煤礦棚戶區改造等。對於(yu) 這類政府主導的棚戶區改造，各級政府都要拿出一定的補助資金，其中，今年中央將提供400億(yi) 元左右。另外，棚戶區改造涉及的工業(ye) 企業(ye) 、工礦企業(ye) 、農(nong) 場、林場以及參與(yu) 改造的職工，還要自籌一部分。初步估算，400萬(wan) 套棚戶區改造所需要的年度投資，在5000億(yi) 元左右，由工礦企業(ye) 和被改造的職工籌集的，大約在3400億(yi) 元左右。

　　齊驥表示，為(wei) 確保資金落實，住建部還提出一係列支持政策，比如去年開始清理各地方融資平台，保留了為(wei) 支持保障性安居工程建設的融資平台。

　　同時，政府很快會(hui) 製定金融機構支持保障性安居工程建設、特別是公租房建設的中長期貸款政策。通過政府補助、注入資本金或者貼息，然後再通過商業(ye) 銀行貸款，大大提高融資的能力。政府還製定了優(you) 惠政策，鼓勵和吸引企業(ye) 參與(yu) 公租房建設運營。

　　>>解讀

　　五成房企 兩(liang) 三年內(nei) 淘汰

　　“用限購政策先抑製商品住房的房價(jia) ，再爭(zheng) 取時間來建設保障性住房的做法，這是麻醉藥的休克療法來完成房地產(chan) 結構大的轉變。”地產(chan) 商潘石屹認為(wei) ，3600萬(wan) 套保障房的供應，就如房地產(chan) 市場成長的更年期一樣，整個(ge) 結構都麵臨(lin) 著重大的調整和變化，保障房占去了市場的一半。

　　未來中國房地產(chan) 的格局和結構應該像香港和新加坡的房地產(chan) 市場一樣。他認為(wei) 至少有50%的房地產(chan) 企業(ye) 會(hui) 在未來兩(liang) 三年內(nei) 被淘汰出局。不過淘汰掉的企業(ye) 應該是實力比較差，產(chan) 品與(yu) 保障性住房在地理位置、產(chan) 品質量和戶型上沒有太大差距的企業(ye) ，以及沒有特點的房企。房地產(chan) 企業(ye) 生存最重要的是資金實力，資金成了房地產(chan) 企業(ye) 的核心競爭(zheng) 力。

　　城市居民89%擁有住房

　　>>現狀

　　房價(jia) 問題與(yu) 百姓息息相關(guan) ，齊驥說：“最近我也看了國家統計局的一個(ge) 抽樣調查資料，中國城市居民89%擁有住房，其中約12%是祖上傳(chuan) 下來的，是原來的私有住房；有40%多一點是計劃經濟時代建的宿舍，最後通過住房製度改革變成職工個(ge) 人的房產(chan) ，我們(men) 叫房改房；其他不到40%是居民通過市場購買(mai) 的商品住房。”

　　齊驥說，現在麵臨(lin) 著一個(ge) 很大問題。城鎮化過程在一定程度上是人口流動遷徙的過程，工作可以去異地，但是住房是不動產(chan) ，不像換工作那麽(me) 容易。所以，在很大程度上就存在住房配置不合理的問題，使得一些新市民、新就業(ye) 職工，麵對很高的房價(jia) 無可奈何。因此，大家就非常關(guan) 注房價(jia) 的問題。

　　“我認為(wei) ，今年國辦1號文件當中強化地方政府穩定房價(jia) 的責任，一個(ge) 很重要的要求，就是各地要結合本地實際情況、經濟發展目標和居民收入水平，來製定一個(ge) 使消費者買(mai) 得起或者租得起房子的調控目標。我想，隨著各項政策的落實，隨著地方進一步提高認識、強化責任，這個(ge) 問題會(hui) 逐步得到解決(jue) 。”齊驥說。

　　讓剛性需求優(you) 先買(mai) 房

　　>>限購

　　針對住房“限購令”，齊驥說：“我們(men) 分析下來，購房者中有一些是屬於(yu) 不合理的需求。”有的買(mai) 房是為(wei) 了解決(jue) 自己無房住的問題，有的買(mai) 房是為(wei) 了改善住房條件，但還有不少買(mai) 房人，既不是為(wei) 了解決(jue) 當前無處可住問題，也不是為(wei) 了改善住房條件，可能是考慮到通脹預期，為(wei) 了增值保值，使財富不縮水，還有的是想通過房地產(chan) 的交易來獲利，這是當前一些不合理的住房需求。“所以目前調控的重點就是要把這些不是當下馬上需要來購買(mai) 房子居住的這部分消費者往後排一排。”

　　齊驥說：“今年國辦1號文件當中規定，各直轄市、計劃單列市、省會(hui) 城市和房價(jia) 過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nei) 要限製本地居民什麽(me) 樣的條件、外地居民什麽(me) 樣的條件能購房，政策的出發點就在這兒(er) 。眼下，短時間內(nei) 市場供給不能完全滿足各種需求的情況下，要把暫時有限的供給提供給那些最需要買(mai) 房居住的消費者。這是政府當前調控的一個(ge) 基本出發點。”