房價統計作四項調整不再發布漲幅平均數

國家統計局昨天公布新的《住宅銷售價(jia) 格統計調查方案》。新方案對房價(jia) 統計作出四方麵調整，包括數據采集方式、調查指標、指數計算方法以及數據發布方式和時間等。該方案已於(yu) 今年1月起實施，國家統計局表示，從(cong) 今年1月起不再發布70個(ge) 大中城市房價(jia) 漲幅平均數。

釋疑

問：非網簽城市什麽(me) 時候才會(hui) 有網簽數據？

答：據了解，各有關(guan) 城市一直在積極開展相應準備工作。國家統計局在編製《新方案》時，直轄市、省會(hui) 城市、自治區首府城市（不含拉薩市）、計劃單列市等35個(ge) 大中城市已具備提供網簽數據的條件。1月份共有53個(ge) 城市上報了網簽數據，還有17個(ge) 城市暫時不具備采用網簽數據的條件。本著成熟一個(ge) 采用一個(ge) 的原則，國家統計局將逐步擴大采用網簽數據城市的範圍，最終實現70個(ge) 大中城市新建住宅銷售價(jia) 格全部采用網簽數據。

問：為(wei) 何將房價(jia) 數據發布時間推遲到月後18日？

答：《新方案》實施後數據發布時間改為(wei) 月後18日，同原數據發布時間相比，房價(jia) 數據發布時間延後一周左右。主要原因是《新方案》實施後，計算房價(jia) 指數的基礎數據獲得時間延後，數據審核和數據匯總的工作量大幅度增加，數據處理周期也就相應延長。

國家統計局各調查總隊在對相關(guan) 城市的原始數據和匯總數據進行審核評估後，於(yu) 每月8日前按照規定的數據傳(chuan) 輸方式與(yu) 要求上報國家統計局。

■調整一 以網簽數據取代房企直報

基礎數據來源渠道的調整是這次房價(jia) 統計改革的重要內(nei) 容。新方案規定，直轄市、省會(hui) 城市、自治區首府城市（不含拉薩市）、計劃單列市等35個(ge) 大中城市新建住宅銷售價(jia) 格數據，直接采用當地房地產(chan) 管理部門的網簽數據，不再另作調查。對於(yu) 暫時不能取得網簽數據的其他35個(ge) 城市，新建住宅銷售價(jia) 格根據統計係統房地產(chan) 開發統計報表中各個(ge) 項目的分類銷售麵積和金額數據計算，不再另作調查。

同時，二手住宅銷售價(jia) 格調查為(wei) 非全麵調查，采用重點調查與(yu) 典型調查相結合的方法，按照房地產(chan) 經紀機構上報、房地產(chan) 管理部門提供與(yu) 調查員實地采價(jia) 相結合的方式收集基礎數據。

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網簽數據信息完整易獲取

國家統計局城市司有關(guan) 負責人表示，上述調整有三方麵原因：一是數據齊全，網簽數據涵蓋了新建商品住宅的全部交易情況；二是信息完整，網簽數據包含有地址、樓層、價(jia) 格和金額等詳細信息，有助於(yu) 價(jia) 格指數的計算；三是獲取方便，經過不斷的改進和完善，房地產(chan) 管理部門在網簽數據管理與(yu) 使用方麵積累了豐(feng) 富的經驗，數據提取比較容易。

該負責人表示，每個(ge) 地方的網簽數據采用數量有所不同，網簽數據的采用數量取決(jue) 於(yu) 各個(ge) 城市當期新建住宅的實際成交量。鑒於(yu) 各個(ge) 城市新建商品住宅成交量不可能完全相同，網簽數據采用數量也就會(hui) 存在差別。但由於(yu) 各個(ge) 城市的網簽數據記錄了當期新建住宅的實際成交情況，因此不論數據量大小，據此計算的房價(jia) 指數可以反映當地實際情況。

■調整二 取消“房屋銷售價(jia) 格指數”

此前國家統計局公布的數據中，有房屋銷售價(jia) 格指數這一項，是根據新建住房價(jia) 格指數和二手住宅價(jia) 格指數加權計算出來的，而新方案取消統計房屋銷售價(jia) 格指數，將此調整為(wei) 新建住宅銷售價(jia) 格指數和二手住宅銷售價(jia) 格指數，新建住宅類下設保障性住房和商品住宅兩(liang) 個(ge) 類別。同時，商品住宅類和二手住宅類均設90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上三個(ge) 基本分類。

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可更好地反映價(jia) 格結構變化

北京市統計局副局長於(yu) 秀琴表示，此前各地統計局均統計新建住宅銷售價(jia) 格和二手住宅銷售價(jia) 格，同時發布房屋銷售價(jia) 格指數，但外界普遍關(guan) 注房屋銷售價(jia) 格指數，且時常覺得總指數不能反映實際價(jia) 格變化。因此，為(wei) 更好地反映價(jia) 格的結構變化，以後將公布兩(liang) 項住宅銷售價(jia) 格，而不再加權統一。

對於(yu) 為(wei) 何采用90平方米和144平方米作為(wei) 基本分類設置標準，國家統計局有關(guan) 負責人表示，國務院通知規定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築麵積90平方米以下住房麵積所占比重，必須達到開發建設總麵積的70%以上。由此，國家統計局設置了“90平方米及以下”指標。同時，國務院另有文件規定享受優(you) 惠政策的住房原則上應同時滿足的條件，從(cong) 各地的落實情況看，大多數大中城市都以144平方米（120平方米×120%）作為(wei) 享受優(you) 惠政策普通住宅與(yu) 非普通住宅的建築麵積分界點。由此，統計局設置“144平方米指標”。

■調整三 指數計算按麵積分類

新建住宅月環比價(jia) 格指數的計算方法調整為(wei) 按項目不同麵積分類的平均價(jia) 格法。新方案增加了計算定基價(jia) 格指數的內(nei) 容，首輪基期確定為(wei) 2010年。采用國際通行的鏈式拉氏公式計算以2010年為(wei) 基期的定基價(jia) 格指數。

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按麵積分類剔除結構變化影響

於(yu) 秀琴解釋，按照此前舊的房地產(chan) 價(jia) 格指數編製方法，新建非住宅中類包括辦公樓、商業(ye) 營業(ye) 用房、其他用房三個(ge) 基本分類；二手房大類包括住宅、非住宅兩(liang) 個(ge) 中類，二手住宅中類包括普通住宅、高檔住宅兩(liang) 個(ge) 基本分類，二手非住宅中類同時也是基本分類。有些基本分類又劃分為(wei) 若幹個(ge) 細項，如普通住宅包括多層住宅、高層住宅、其他住宅三個(ge) 細項。所以，要計算房屋銷售價(jia) 格指數應先計算各基本分類價(jia) 格指數，然後采用加權算術平均法由下而上逐級求出上一類別價(jia) 格指數及房屋銷售價(jia) 格總指數。

而這種方法相對來說標準難以執行，“什麽(me) 叫高檔住宅？什麽(me) 叫普通住宅？難以有一個(ge) 量化的明確標準”。於(yu) 秀琴表示，新方案按照麵積分類，剔除了結構標準的變化影響，反映價(jia) 格變化。

定基價(jia) 格更直觀反映價(jia) 格變化

國家統計局有關(guan) 負責人表示，與(yu) 社會(hui) 公眾(zhong) 經常接觸到的同比和環比價(jia) 格指數不同，定基價(jia) 格指數的對比基期在一定時期內(nei) 保持相對固定，社會(hui) 公眾(zhong) 較為(wei) 熟悉的股票指數就是一種定基價(jia) 格指數。從(cong) 理論上看，定基價(jia) 格指數剔除了數量結構變化對價(jia) 格變動的影響，單純反映價(jia) 格變化。

與(yu) 同比價(jia) 格指數相比較，房價(jia) 定基價(jia) 格指數在使用上更為(wei) 直觀方便。假定固定基期房價(jia) 水平為(wei) 100，若某月房價(jia) 指數高於(yu) 100，則表示某月房價(jia) 比基期價(jia) 格有所上漲。若本月房價(jia) 定基價(jia) 格指數高於(yu) 上月，則表明本月房價(jia) 比上月上漲，反之，則表明本月房價(jia) 比上月下降。

■調整四 重點發布各個(ge) 城市房價(jia)

新方案實施後，國家統計局將重點發布各個(ge) 城市不同對比基期的分類指數和總指數，不再計算和發布全國70個(ge) 大中城市房價(jia) 漲幅的平均數。數據發布時間調整為(wei) 月後18日，比原發布時間延後一周左右。

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平均數抹平個(ge) 體(ti) 間差異

國家統計局有關(guan) 負責人表示，從(cong) 本次改革開始，國家統計局就不再發布全國70個(ge) 大中城市房價(jia) 漲幅平均數，主要有三方麵考慮。首先，用平均數表示一組數據，具有直觀簡明的特點。但是平均數在樣本值離散程度較大的情況下有一定的局限性。也就是說在個(ge) 體(ti) 差異較大的情況下，往往會(hui) 削峰填穀，抹平個(ge) 體(ti) 間的差異。例如，冬季某日北京的溫度是零上9℃，哈爾濱的溫度是零下15℃，海口的溫度是零上15℃，3個(ge) 城市的平均溫度為(wei) 零上3℃，計算和發布這樣的平均數意義(yi) 就不大，而且還容易引起不必要的誤讀。

其次，不再計算和發布平均數，重點發布各個(ge) 城市的房價(jia) 數據，既有助於(yu) 社會(hui) 公眾(zhong) 及時了解所在城市房價(jia) 的具體(ti) 變化，也有利於(yu) 更好地為(wei) 地方政府有效調控房價(jia) 提供服務。

再次，這也是一些專(zhuan) 家學者的建議。如有的專(zhuan) 家指出，綜合平均價(jia) 格指數概念過於(yu) 模糊，無法與(yu) 某個(ge) 時點相對應，並且在各季度（或各月份）房價(jia) 變動比較大的時候，計算出的平均值更是缺乏實際意義(yi) 。過於(yu) 強調全國綜合的數字容易引起誤讀，會(hui) 掩蓋各個(ge) 城市的典型特征。

■名詞解釋·鏈式拉氏公式

拉氏公式是編製價(jia) 格指數時加權綜合公式的一種。1864年德國統計學家拉斯貝爾提出用基期銷售量加權來計算總指數，稱為(wei) 拉氏公式，但存在不反映結構變化的缺陷。鏈式拉式公式則克服了拉氏公式的不足，計算結果更為(wei) 準確。