房企布局商業項目，城市購物坐標快速迭代

隨著房地產(chan) 存量時代大幕的開啟，對房企而言，獲取優(you) 質商業(ye) 地產(chan) 籌碼的重要性顯著提升。

過去一年，華潤置地繼續領跑中國商業(ye) 地產(chan) ，深圳房企也不甘落後，深業(ye) 、鴻榮源、萬(wan) 科、京基、星河等都拿出了得意作品。

深圳地產(chan) 評論員李宇嘉認為(wei) ，商業(ye) 和住宅項目差別大，商業(ye) 要自持，要考慮房企資金流投資和收益周期匹配，考驗房企的運營、招商能力。

之所以能吸引房企加碼深圳市場，在於(yu) 深圳商業(ye) 地產(chan) 行業(ye) 的自身優(you) 勢。在李宇嘉看來，深圳這麽(me) 多房企加碼商業(ye) 地產(chan) 板塊，與(yu) 深圳的城市經濟活躍度有關(guan) 。深圳年輕人居多，人口淨流入量大，消費者注重體(ti) 驗性、差異化。“很多專(zhuan) 注商業(ye) 地產(chan) 的企業(ye) ，在其他地方做不好，但在深圳就做得不錯。”

房企布局商業(ye) 項目

近幾年，深圳商業(ye) 地產(chan) 市場競爭(zheng) 激烈，尤其2017年，是深圳商業(ye) 地產(chan) 的變局之年。

首先，商業(ye) 地產(chan) 數量與(yu) 質量齊升。據贏商網統計，2017年深圳新開業(ye) 購物中心達15個(ge) ，商業(ye) 體(ti) 量達145萬(wan) 平方米。這一年，萬(wan) 象天地、壹方城等商業(ye) 旗艦項目啟用。凱德集團在深圳的商業(ye) 首秀項目來福士推出，社區商業(ye) 佐阾虹灣購物中心正式營業(ye) ，大鵬、坪山迎來各自首個(ge) 商業(ye) 綜合體(ti) 。

也是這一年，萬(wan) 科成為(wei) 同城商業(ye) 地產(chan) 運營商印力集團的基石股東(dong) 。此後，萬(wan) 科成立兩(liang) 隻商業(ye) 地產(chan) 投資基金，將旗下商業(ye) 項目大部分打包給印力統一運營管理，搭建起萬(wan) 科商業(ye) 地產(chan) 運營平台，作為(wei) 萬(wan) 科城市配套服務生態係統的重要一環。

在萬(wan) 科的助力下，到2018年，印力已管理商業(ye) 項目126個(ge) ，覆蓋中國58個(ge) 城市，總建築麵積超過1000萬(wan) 平方米，僅(jin) 次於(yu) 萬(wan) 達。

華潤置地打造的萬(wan) 象城，被譽為(wei) 中國購物中心行業(ye) 的領跑者。截至2018年，華潤置地在營投資物業(ye) 總建築麵積達921萬(wan) 平方米，租金收入達95.2億(yi) 元。

作為(wei) 以商業(ye) 地產(chan) 為(wei) 主的上市公司，深圳星河商置與(yu) 華潤置地相比，體(ti) 量小、水平低，但也開始形成自己的發展特色。2018年，星河商置服務麵積超230萬(wan) 平方米，項目已遍及深圳、廣州、惠州等城市。

對麵臨(lin) 增量天花板的房企而言，商業(ye) 地產(chan) 是一個(ge) 巨大的投資機遇，但投資僅(jin) 僅(jin) 是第一步，如何實現真正的資產(chan) 增值才是未來核心。

城市購物坐標快速迭代

對老深圳人而言，從(cong) 早年東(dong) 門到華強北百貨的百貨商場時代，再到萬(wan) 象城、COCOPARK、益田假日廣場、海岸城等標誌性購物中心為(wei) 引領的購物中心時代，再到近年萬(wan) 象天地、壹方城、深業(ye) 上城等新城市坐標時代，深圳的商業(ye) 地產(chan) 項目實現了從(cong) 無到有到高大上的快速迭代。

對於(yu) 房企而言，深圳商業(ye) 地產(chan) 開發雖然時間短，但積累了完整的中國商業(ye) 地產(chan) 發展素材。1985年1月18日，深南天虹開業(ye) ，正式開啟深圳零售業(ye) 的征程。1994年7月，萬(wan) 佳百貨華強北店開業(ye) ，成為(wei) 當時客流一大集中地。1996年，歲寶百貨推出深圳史上首個(ge) 營業(ye) 麵積上萬(wan) 平方米的單體(ti) 商場。

從(cong) 業(ye) 態來看，百貨商場集納了服裝、美妝、珠寶、電器等零售業(ye) 態，還包括餐飲業(ye) 態等，但缺乏娛樂(le) 休閑內(nei) 容，顯得單一。

到2000年，銅鑼灣集團在華強北創造性地推出Cmall，集購物、餐飲、休閑、娛樂(le) 為(wei) 一體(ti) ，初具購物中心雛形，Cmall模式之後走向全國，“商業(ye) 地產(chan) ”概念開始出現。

真正打入人心的是2004年萬(wan) 象城的亮相，其采取“主力店+次主力店+專(zhuan) 門店”的門店組合形式，4家主力店和近300個(ge) 國內(nei) 外知名品牌專(zhuan) 門店，一下子將消費者帶入新消費時代。

之後，深圳CBD區域的星河COCOPARK與(yu) 南山濱海購物中心海岸城相繼在2006年與(yu) 2007年開業(ye) ，進一步改變了深圳市民的消費模式。

原關(guan) 外片區商業(ye) 氛圍缺失狀態也開始彌補。近年來，隨著原關(guan) 內(nei) 外一體(ti) 化、深圳“東(dong) 進西拓”以及粵港澳大灣區建設的推進，深圳城市建設不斷擴展，各區差距縮小，標杆商業(ye) 項目層出不窮，形成“一城多核心”的新商業(ye) 格局。

2018年，深圳新開業(ye) 商業(ye) 項目16個(ge) ，新增商業(ye) 體(ti) 量超110萬(wan) 平方米。從(cong) 業(ye) 態來看，商業(ye) 綜合體(ti) 已進入生活休閑體(ti) 驗為(wei) 主的空間。

新消費熱點開始呈現

豐(feng) 富的市場經驗，多元的競爭(zheng) 格局，充足的客、物流量，足量的商業(ye) 人才，為(wei) 房企進軍(jun) 深圳商業(ye) 地產(chan) 提供了條件。

按照華潤置地2018年年報中的判斷，購物中心為(wei) 代表的投資物業(ye) 是其重點發展的業(ye) 務板塊，未來兩(liang) 三年仍將是新建購物中心投入運營的高峰期。

記者發現，運營了14年的深圳萬(wan) 象城，在2018年評估值為(wei) 90.32億(yi) 元，租金收入為(wei) 10.17億(yi) 元，較2017年增長了9.5%，平均出租率連續兩(liang) 年保持在99.5%。開業(ye) 才一年的深圳萬(wan) 象天地，2018年租金收入達3.73億(yi) 元，較上年增長了496.4%，平均出租率達到96.9%。

“商業(ye) 地產(chan) 講商業(ye) 操盤能力，要研究客戶、研究市場、客戶細微需求變化把握，這些是最重要的。”李宇嘉認為(wei) 。

隨著年輕一代消費者的不斷成長，當下體(ti) 驗式經濟開始大行其道，商業(ye) 項目漸漸不再以“巨無霸”為(wei) 主導，“小而美”的區域型、社區型商業(ye) 越來越受歡迎。10萬(wan) 平方米以下中小體(ti) 量的商業(ye) 項目因為(wei) 招商更靈活、管理更方便、業(ye) 態更個(ge) 性化，成為(wei) 各大開發商、年輕一代消費群體(ti) 青睞的對象。

未來商業(ye) 地產(chan) 將如何發展？一些專(zhuan) 家認為(wei) ，購物中心的消費趨勢將偏向95後、00後群體(ti) ，寵物經濟、兒(er) 童經濟、網紅經濟或成消費熱點。

記者走訪深圳多家商場發現，除了一些商業(ye) 地標以及全球知名的品牌旗艦店，普通的商業(ye) 空間運營已經與(yu) 以往大為(wei) 不同，在空間設計、服務體(ti) 驗方麵具備年輕化和個(ge) 性化特征，具有群體(ti) 標識性或者文化內(nei) 涵、社交屬性的商業(ye) 空間更受歡迎，比如奈雪的茶、喜茶等新式茶飲店已被很多商場引入，作為(wei) 吸引客流的“推手”。

李宇嘉推測，傳(chuan) 統以單一購物為(wei) 需求的商場將進一步變得冷清，除了文化屬性、社交屬性，新零售智能體(ti) 驗功能強的店鋪也將引起關(guan) 注。