東莞居住項目內嚴禁建設別墅

東(dong) 莞樓市或難再現“小別墅”。近日，東(dong) 莞市自然資源局正式印發《東(dong) 莞市加強居住項目規劃管理指導意見》（以下簡稱《指導意見》），要求居住項目內(nei) 嚴(yan) 禁建設別墅，特別是低層及多層住宅嚴(yan) 禁變相建設為(wei) 別墅。同時重點管控中心城區和軌道站點TOD地區，禁止規劃布局層數低住宅。

中心城區不得

規劃建設低層住宅

東(dong) 莞將按照高低有別、分類處理的原則對居住項目內(nei) 住宅建築進行分區域、分類型管控。

《指導意見》提出，重點地區嚴(yan) 格管控。對於(yu) 中心城區（指莞城、東(dong) 城、南城和萬(wan) 江街道）、軌道站點TOD地區等高密度發展區域，應堅持節約集約利用土地，禁止在建設工程設計方案中規劃布局層數低的住宅。

根據要求，位於(yu) 中心城區、軌道站點TOD地區的居住用地和居住混合用地（一類居住用地除外），應采用多層、中高層、高層單元式住宅相結合的規劃布局方式，營造建築密度低、配套設施及公共綠化充足、空間尺度適宜及形態豐(feng) 富的人居環境。不得規劃建設低層住宅（包括單元式和聯排式）以及多層聯排式住宅。

對於(yu) 其他一般地區，允許規劃保留少部分層數低的住宅，同時通過限製該類住宅的占地規模，降低對土地資源的占用。

位於(yu) 其他地區的居住用地和居住混合用地(一類居住用地除外)，如根據項目實際開發情況，確須規劃建設低層住宅以及多層聯排式住宅的，《指導意見》對該類住宅建築基底麵積總和占項目總用地麵積的比例進行嚴(yan) 格限製，應不大於(yu) 在規劃條件中約定的居住用地占項目總用地麵積的比例上限值的10%。

不應將部分綠地

劃作首層住戶專(zhuan) 有部分

根據《指導意見》，居住項目內(nei) 嚴(yan) 禁建設別墅；低層及多層住宅嚴(yan) 禁變相建設為(wei) 別墅。

除聯排式住宅外，其他住宅建築均應采用單元式住宅形式。套型設計應符合單元式住宅的布局特征，每個(ge) 單元設置的樓梯或樓梯與(yu) 電梯應體(ti) 現公共屬性，上下樓層的套型結構應基本一致。低層和多層聯排式住宅戶型設計，應與(yu) 別墅有明顯區別。各住宅套型在水平方向上，應通過首層及以上、全部計算容積率的房間進行拚接，拚接處的進深長度應不小於(yu) 5米，拚接高度不少於(yu) 兩(liang) 個(ge) 自然層。同時，嚴(yan) 禁將別墅套型“拆分”為(wei) 戶內(nei) 動線布局不合理的多個(ge) 小套型、偽(wei) 裝成單元式或聯排式住宅進行開發建設。

另外，《指導意見》提出，為(wei) 保障居住區內(nei) 綠地和戶外活動空間的公共屬性，在規劃設計中，不應設置圍牆或圍欄，將住宅建築首層住戶外的綠地和戶外活動空間劃作首層住戶的專(zhuan) 有使用部分。

分析：“小別墅”或難再現 有利於(yu) 房價(jia) 穩定

《指導意見》適用於(yu) 居住用地、居住+商業(ye) （或其他類別規劃用地）的混合用地開發的居住項目。在8月13日《指導意見》下發前，建設工程設計方案已獲批的建設項目，按照已批方案進行建設，或在不改變原規則總體(ti) 布局結構的前提下申請方案微調的，繼續執行原審批標準，不適用於(yu) 《指導意見》。

《指導意見》介紹，“低層住宅”指一至三層的住宅；“多層住宅”指四至六層的住宅；“中高層住宅”指七至九層的住宅；“高層住宅”指十層及十層以上的住宅；“別墅”指帶有私家花園的低層獨立式住宅等。

當前東(dong) 莞市場上有麵積在144平方米以內(nei) 的“小別墅”。記者了解到，“小別墅”每一層麵積很小，自帶小花園，或擁有不少的贈送麵積。由於(yu) “小別墅”產(chan) 品首付及總價(jia) 相對較低，逐漸成為(wei) 市場的“香餑餑”。《指導意見》出台後，市場上這類型的“小別墅”產(chan) 品或難再現。

業(ye) 內(nei) 人士表示，“小別墅”盛行除了能夠以低首付吸引購房者，促進成交、回籠資金外，房企熱衷於(yu) 開發“小別墅”更重要的原因，是因為(wei) “小別墅”單價(jia) 定價(jia) 較高，能夠提高樓盤溢價(jia) ，讓整個(ge) 項目獲得更高的利潤。

有業(ye) 內(nei) 人士分析，昨日《指導意見》印發，意味著以後東(dong) 莞市場上或不再有新的“小別墅”產(chan) 品出現，減少樓盤高溢價(jia) 定價(jia) 因素，更有利於(yu) 房價(jia) 的穩定。同時，也會(hui) 給市場上高價(jia) 地項目開發建設帶來更嚴(yan) 格的要求，推動房企在拍地時更加理性、謹慎。