7月深圳新房成交低迷 公寓商品房成交環比均大跌

7月深圳推盤速度明顯放緩。整月深圳全市新房住宅僅(jin) 有1個(ge) 項目獲批預售，批售麵積合計13.9萬(wan) 平。7月新房住宅共計四個(ge) 項目開盤入市，推售麵積合計20.3萬(wan) 平。

據中原研究中心新房網簽數據顯示，7月全市新建商品房共成交5178套，環比下降15.8%，成交麵積為(wei) 44.92萬(wan) 平方米，環比下降8.5%。7月新房市場熱度明顯下降。

同時，公寓成交量大幅下滑。中原研究中心數據顯示，7月全市商務公寓共成交1375套，環比下降44.93%。成交麵積7.36萬(wan) 平方，環比下降44.20%。

延遲效應致7月網簽量微增

據深圳中原研究中心數據顯示，7月新房住宅網簽3629套，環比上升3.5%，網簽麵積34.8萬(wan) 平，環比上升3.1%，新房住宅網簽量微增。從(cong) 網簽數據看，住宅網簽前十大部分都是6月入市的項目，如新錦安海納公館網簽501套，恒大城193套。網簽存在一定的延遲，實際上7月住宅供應大幅下降，訪客指數、開盤去化均有所下降，住宅成交疲軟。

活躍於(yu) 深圳及臨(lin) 深片區的中介張先生告訴記者，現在想在深圳市內(nei) 成交一套新房，難上加難。而願意和自己前去看房的客戶，也基本是來深圳工作有些年頭的，想換套大點的房。曾經火熱的場景已經看不到了。張先生向記者表示，臨(lin) 深片區的一二手房自己也在做，有部分買(mai) 不起深圳房子的剛需客還是會(hui) 考慮臨(lin) 深片區。

實際上，深圳入市的新房住宅數量也不多。從(cong) 深圳中原研究中心數據來看，7月僅(jin) 有3個(ge) 住宅項目獲批，4個(ge) 住宅項目入市。7月新增住宅批售1739套，17.6萬(wan) 平，麵積環比下降62.8%，推售住宅2047套，20.3萬(wan) 平，麵積環比下降61.2%。上半年的住宅供應明顯高於(yu) 去年同期，7月供應驟降，與(yu) 去年同期持平。

從(cong) 去化量來看，7月深圳共有4個(ge) 住宅項目入市，一手住宅整體(ti) 開盤去化約33%，較上月明顯下降。“731”政策一周年，市場回歸理性，熱點片區的大體(ti) 量住宅項目去化更快，7月市場關(guan) 注度最高的入市項目是壹城中心三區，三區產(chan) 品使用率明顯低於(yu) 前期產(chan) 品，開盤去化僅(jin) 四成，但仍是7月的暢銷住宅項目之一。

同時，從(cong) 區域網簽套數上看，寶安、龍崗、鹽田、大鵬四區網簽套數上升，大鵬區僅(jin) 保利香檳苑、花樣年家天下兩(liang) 項目網簽，共網簽36套，環比上升63.6%。羅湖區在售新房住宅項目較少，隨著羅湖區實地劍蘭(lan) 郡的售罄，網簽量持續大幅下降，7月僅(jin) 網簽4套住宅。

深圳中原董事總經理鄭叔倫(lun) 對記者表示，受國內(nei) 外多重因素影響，7月開發商推盤量大幅下滑，不及6月的一半，為(wei) 今年3月以來的最低值。究其原因，可以歸納為(wei) 三個(ge) 重點：一是中美貿易前景不明朗；二是半年度衝(chong) 業(ye) 績的節點剛過，開發商推盤意願有所降低；三是政府加大了深圳房地產(chan) 項目的巡查力度，針對宣傳(chuan) 中的引導性語言，發展商為(wei) 避風頭幹脆不開盤，避免開盤可能會(hui) 被抓典型。即便開盤也會(hui) 非常低調，造成一手氣氛較弱，導致分流部分需求到二手。

諸葛找房數據研究中心分析師孫明英認為(wei) ，隨著調控收緊預期增強，市場略有降溫，下半年部分熱點城市調控政策還有收緊可能，加之2019年棚改總量縮減，三四線城市房地產(chan) 市場下行壓力加大，預計全國樓市還將繼續降溫，全年市場規模調整價(jia) 格基本穩定的發展態勢不會(hui) 改變。

7月公寓成交大幅下降

不限購不限貸成為(wei) 公寓產(chan) 品出售的特點。深圳市龍華區佳兆業(ye) E立方從(cong) 今年年初開盤，至今僅(jin) 開盤半年左右，一千多套商住公寓基本售空。其銷售陳女士向記者表示：“雖然是公寓產(chan) 品，但項目交通便利，很受歡迎，距離4號線延長線終點站牛湖站步行十多分鍾。”

然而到了7月，公寓成交卻呈現斷崖式下降。從(cong) 深圳中原研究中心統計的數據來看，7月有兩(liang) 個(ge) 公寓項目獲批預售，批售麵積為(wei) 13.99萬(wan) 平。網簽數據顯示，7月全市商務公寓共成交1375套，環比下降44.93%；成交麵積7.36萬(wan) 平，環比下降44.20%；公寓成交均價(jia) 回升2.78%至59734元/平。

7月成交量TOP10榜單中，南山的華聯城市中心以228套的成交量位居第一名，佳兆業(ye) E立方成交87套位居第四。同時，公寓成交量前十榜單共成交894套，占全市成交套數的65.02%。

從(cong) 總體(ti) 來看，深圳公寓的7月的成交情況並不樂(le) 觀。90後的沈先生告訴記者自己不考慮購買(mai) 公寓的原因。“雖然公寓因為(wei) 麵積小，總價(jia) 低的優(you) 勢很吸引自己，所以也偶爾在網上關(guan) 注著一些公寓的動態，但是始終不會(hui) 去買(mai) 。”沈先生表示：“公寓轉手比較難，稅費、物業(ye) 費、管理費等也比住宅高出很多，同時租金回報率也不高，雖然總價(jia) 低，但是對於(yu) 自己剛需來說，必要性不強。”

從(cong) 深圳7月公寓成交總價(jia) 的數據來看，7月總價(jia) 在100萬(wan) 以內(nei) 的公寓成交占比下降0.12%至0.44%。總價(jia) 在100萬(wan) -300萬(wan) 之間的公寓成交占比為(wei) 73.24%，環比下降3.70%，此價(jia) 段內(nei) 華聯城市商務中心、會(hui) 展灣中港為(wei) 成交主力。

總價(jia) 在300萬(wan) -600萬(wan) 的公寓成交占比為(wei) 19.35%，環比上升0.04%，此價(jia) 段內(nei) 成交最為(wei) 活躍的是華聯城市商務中心。

總價(jia) 段在600萬(wan) -1000萬(wan) 的公寓成交占比上升1.81%至3.05%，總價(jia) 在1000萬(wan) 以上公寓成交占比上升1.96%至3.93%，這兩(liang) 個(ge) 價(jia) 段內(nei) 深圳市南山區的京基禦景峯成交最為(wei) 活躍。記者現場了解到，京基禦景峯位於(yu) 南山，地理位置較優(you) 越。

鄭叔倫(lun) 向記者表示，公寓是投資屬性較強的產(chan) 品，受經濟狀況、市場氛圍的影響較大。上半年經濟承壓、中美貿易爭(zheng) 端加劇，市場氛圍也經曆了短暫的高峰期後快速下滑，公寓項目成交下降，下半年公寓有望保持目前較高的成交水平，小戶型低總價(jia) 產(chan) 品最受歡迎，但短期也需要關(guan) 注匯率變動、樓市資金管控、經濟環境變化以及調控政策等影響。