隨著房地產市場從增量走向存量，住房租賃市場迎來新利好

住房租賃市場迎來新利好

住房租賃市場再次迎來政策利好。日前，財政部、住建部公示首批財政支持住房租賃市場發展試點城市名單，北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都等16個(ge) 城市入圍。

國內(nei) 租賃房源出現向一二線城市集中的趨勢愈發明顯。有跡象表明，一二線城市是住房消費的主體(ti) ，租房就成了這些人群生活在城市裏的首選。

不僅(jin) 是中央層麵，今年以來，一二線城市各級政府陸續從(cong) 金融、稅收、土地、監管等多方麵實施一係列政策，促進住房租賃市場發展。

政策再次按下“加速鍵”

由於(yu) 重購輕租等原因，長期以來，房屋租賃市場受到的關(guan) 注度始終不如買(mai) 賣市場。但在“租購並舉(ju) ”的住房製度提出以來，這種情況已經有所改變，各個(ge) 層麵有關(guan) 租賃市場的政策“紅包”不斷發放。

據悉，此次入圍中央財政支持住房租賃市場發展試點的16座城市是根據《關(guan) 於(yu) 開展中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知》進行競爭(zheng) 性評審得分得出。此舉(ju) 既是對有關(guan) 城市發展住房租賃市場的肯定與(yu) 支持，又將突出示範引領效應，探索經驗推動其他城市發展住房租賃市場。

而入圍試點的16城中，都是部分人口淨流入、租賃需求缺口大的一二線城市，租售比大多居全國前列，居民購房壓力較大。按照安排，試點城市可以獲得“直轄市每年10億(yi) 元，省會(hui) 城市和計劃單列市每年8億(yi) 元，地級城市每年6億(yi) 元”的獎補資金支持。

易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進認為(wei) ，對於(yu) 納入租賃試點的城市，租賃市場發展的財政資金會(hui) 更加到位，這有利於(yu) 租賃市場的發展，包括租賃平台的建立和完善、租賃用地的供給、租客相關(guan) 租賃權益的保障。財政支持包括財政補貼、稅費減免等，相關(guan) 試點後不排除在此類城市會(hui) 推出一係列可供示範和借鑒的租賃住房範本。

今年7月，北京發布住房租賃合同示範文本，明確租賃期內(nei) 不得單方麵提高租金；深圳擬規定，多渠道增加租賃住房供應，新增商品住房中，自持租賃住房供應比例原則上不低於(yu) 30%；如廣州率先推出的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，一度引發輿論對租購同權的關(guan) 注。此外，南京、武漢、深圳等城市也紛紛出加快租賃市場的相關(guan) 政策。

中原地產(chan) 研究中心統計數據顯示，2018年全國有百城發布了鼓勵租賃相關(guan) 的政策，類似政策在2019年繼續密集發布，截至目前已累計超過30次，包括公租房、整頓租賃市場亂(luan) 象、穩定租金、加大租賃房源供應等。

隨著房地產(chan) 市場正在從(cong) 增量走向存量，監管層對存量領域的頂層製度設計正在加快。可以確認的是，作為(wei) 房屋租賃行業(ye) 的基礎性法規，《住房租賃條例》也即將到來。

中國房地產(chan) 估價(jia) 師與(yu) 房地產(chan) 經紀人學會(hui) 會(hui) 長杜鵑此前公開表示，目前住房和城鄉(xiang) 建設部正在起草加強中介市場管理的法律法規，推動《住房租賃條例》的立法，並準備在今年出台。

杜鵑還透露，一項關(guan) 於(yu) 加強房地產(chan) 中介行業(ye) 管理的法律法規正在由住建部牽頭起草中，也“準備今年出台”。

租賃市場潛力巨大

7月27日，博鼇·21世紀房地產(chan) 論壇第19屆年會(hui) 上，談到租房市場，會(hui) 找房CEO李磊表示，租賃市場有萬(wan) 億(yi) 元的規模，雖然不是新房市場十幾萬(wan) 億(yi) 元，對於(yu) 剛出來創業(ye) 者而言，市場規模是可以的，租賃市場蘊藏巨大的機會(hui) 。

而在歐美發達國家，住房市場早就實現了租售並舉(ju) 。需求方麵，住房自有率不高，大多為(wei) 60%~70%，居民租房意識較強；供給方麵，國外租金回報率普遍在2.5%到5%之間。因此，與(yu) 發達國家相比，我國的租房率和租金回報率還有很大提升空間，意味著租賃市場有著極大潛力。

相關(guan) 調查也顯示，在居住方麵，越來越多的年輕人的心態正在發生變化。隨著租房市場的健康發展和居住觀念的變化，年輕人對買(mai) 房的執念也在鬆動。調研顯示，租房生活的白領人群占比最高，為(wei) 45.1%，其中在北上廣深等買(mai) 房壓力大的一線城市，這個(ge) 群體(ti) 更龐大，北京租房生活的白領占比58.6%；上海為(wei) 57.3%；深圳則高達68.8%。

業(ye) 內(nei) 人士指出，消費升級的背景下，年輕人越來越注重居住品質，政策也鼓勵發展規範化的住宅租賃市場，這使得規模化、標準化經營的品牌“長租公寓”日益受到青睞，如同鯰魚一般，攪動了整個(ge) 住宅租賃市場。統計數據顯示，超6成的畢業(ye) 生在租房方式上期望選擇整租，追求個(ge) 人私密空間和居住品質。

數據顯示，在2019年，全國20個(ge) 重點城市上半年租金均價(jia) 累計上漲1.67%。其中累計上漲城市15個(ge) ，累計下跌城市5個(ge) 。上半年租金均價(jia) 一線城市半年累計上漲3.41%，重點二線城市半年累計上漲0.67%。

熱點城市住房租金居高不下，租戶的房租收入比過高，資金壓力過重。而推動租金上漲，除了有季節性租賃小高峰因素外，根源仍然是人口流入導致租房需求增加。

特別是近年來一些省會(hui) 城市對於(yu) 人才競爭(zheng) 十分激烈，新一線城市與(yu) 北上廣深的人才爭(zheng) 奪戰正式打響。各城市為(wei) 吸引人才、留住人才，紛紛放開落戶門檻，出台各種吸引人才的措施，目前包括很多新一線城市的落戶門檻屢創新低，甚至接近於(yu) “零門檻”。

武漢“5年留住百萬(wan) 大學生”、長沙“人才新政22條”、成都“蓉漂計劃”、濟南人才新政30條……雖然一線城市仍舊是眾(zhong) 多職場新人的第一選擇，但新一線城市的競爭(zheng) 力也在不斷提升。除去一線城市，武漢、天津、西安、南京、杭州、成都、重慶等經濟發達的城市，人口吸引力都在不斷增強，這也刺激租房需求不斷上漲的同時，也預示著租賃市場的巨大發展潛力。

伴隨年輕一族對於(yu) 租住生活質量的需求爆發，近年來以自如為(wei) 代表的長租平台以省心、品質成為(wei) 租賃市場中的重要力量。據不完全統計，截至2018年底，中國市場上的活躍長租公寓品牌已經超過80個(ge) ，分布的城市數量達到約50個(ge) ，涉及1200餘(yu) 座集中式公寓和13.5萬(wan) 套分散式公寓。

監管和盈利難等問題待破解

事實上，住房租賃一直是房地產(chan) 市場的“短板”。 發展至今，參與(yu) 住房租賃市場的主體(ti) 日漸增加，除了自然人房東(dong) 外，還有房地產(chan) 開發企業(ye) 、代理經租機構、公寓運營機構、租賃市場平台企業(ye) 以及提供融資和其他配套服務的主體(ti) 等。

從(cong) 目前市場發展現狀看，盡管一些規模化的企業(ye) 在快速成長，有些企業(ye) 運營管理的房源數量甚至已經達到幾十萬(wan) 套（間），但是專(zhuan) 業(ye) 化的效應還不強。

拿租賃市場曾經的熱門項目長租公寓為(wei) 例，一段時間內(nei) ，由於(yu) 裝修的時尚性，居住的安全性，長租公寓受到不少年輕上班族的青睞，不少投資者一哄而上，紛紛投資長租公寓，品牌長租公寓的經營一時之間也是如火如荼。

然而，企業(ye) 盲目進入和規模擴張所帶來的問題逐漸爆發，房屋高空置率、甲醛超標、租金貸等。由此，監管層麵也在逐漸引導租房市場規範化運行，以應對租賃市場不斷擴大的趨勢。僅(jin) 在今年7月，就有北京、深圳、廣州等城市先後發布文件或指令，加大對住房租賃市場的整治力度。

北京市房地產(chan) 法學會(hui) 副會(hui) 長兼秘書(shu) 長趙秀池認為(wei) ，嚴(yan) 禁隔斷等監管舉(ju) 措並不會(hui) 激化租房市場的供求矛盾。因為(wei) 在大力發展租賃市場背景下，高中低端租賃住房都有供應，不一定非得通過打隔斷來滿足租戶的需求，打隔斷也不利於(yu) 居住安全和提升居住體(ti) 驗。而且今年畢業(ye) 季房租沒有明顯上漲，說明租房市場供求矛盾在不斷緩和。

趙秀池指出，租房市場目前的痛點是假房源、黑中介等問題，相應的監管重點應該是對中介公司和經紀人的監管。從(cong) 長遠來看，要建立經紀行業(ye) 信用體(ti) 係以及全社會(hui) 統一的信用體(ti) 係，讓守信者走遍天下，失信者寸步難行。

而在監管層麵的要求下，進入租賃市場的企業(ye) 層麵也在發生細微的變化，部分涉足長租公寓領域的企業(ye) 在嚐試新的發展方向。

業(ye) 內(nei) 人士指出，發展租賃市場，存量房源的整合有賴於(yu) 各類市場主體(ti) 積極參與(yu) 長租公寓的運營。但盈利難問題仍是困擾各類長租公寓運營商的首要問題。長租公寓投資周期長、成本高、盈利難的固有屬性，使得輕資產(chan) 、中資產(chan) 、重資產(chan) 等不同運營模式都麵臨(lin) 著盈利模式的再優(you) 化。