一天3家房企宣布破產，年內已有274家

中國的房企是世界上最大的了。7月22日發布的《財富》世界500強中，上榜的5家房地產(chan) 企業(ye) （恒大、碧桂園、綠地、保利、萬(wan) 科）均來自中國。

中國的房企也應該是世界上最多的了。根據2018年全國工商局統計，中國已登記注冊(ce) 的房地產(chan) 開發商數量達到9.7萬(wan) 個(ge) 。

房地產(chan) 的發展本質是靠杠杠和債(zhai) 務驅動的，當兩(liang) 個(ge) 條件都發生改變的時候，這個(ge) 行業(ye) 最好的日子也就過去了。每經小編注意到，來自人民法院公告網的數據顯示，截至7月24日，2019年全國274家房地產(chan) 企業(ye) 發布破產(chan) 公告，其中昨天（24日）就有3家。

融資成本提高是這些中小房企破產(chan) 的一個(ge) 重要原因。據克而瑞統計，從(cong) 融資成本來看，今年上半年，95家房企境內(nei) 發債(zhai) 的平均成本為(wei) 4.97%，境外發債(zhai) 的成本則為(wei) 8.34%。事實上，2018年以來，房企境外債(zhai) 的發債(zhai) 成本便一直居高不下，特別是2018年10月，境外發債(zhai) 成本突破8%，之後均維持在7.5%以上。

高力國際華東(dong) 區近日發布的中國商業(ye) 地產(chan) 投資市場研究報告就指出，能夠輕易獲得融資或再融資的日子已經結束，因此，投資者需要多元化的融資手段以確保未來所需資金和降低融資成本。其調研結果顯示，銀行仍然最被依賴，超過35%的受訪者表示銀行貸款將是其主要資金來源，隨後依次為(wei) 合資公司和戰略聯盟、信托、結構性產(chan) 品、發行境外債(zhai) 券，對應比例分別為(wei) 13%、12%、11%和11%。

房企融資一緊再緊

2019年一季度，人民幣貸款增加5.81萬(wan) 億(yi) 元，同比多增9526億(yi) 元，而2018年一季度的這兩(liang) 個(ge) 數據分別為(wei) 4.86萬(wan) 億(yi) 和6339億(yi) 元。分部門看，以個(ge) 人住房按揭貸款為(wei) 主的住戶部門貸款增加1.81萬(wan) 億(yi) 元，去年同期隻有1.75萬(wan) 億(yi) 元。

地產(chan) 的過熱也暗藏金融風險，在此背景下從(cong) 今年第二季度以來，房企融資環境突然開始收緊。據國際金融報不完全統計：

4月19日，中央政治局會(hui) 議明確，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體(ti) 責任的長效調控機製”，此次會(hui) 議重提結構性去杠杆。同日，住建部約談部分城市政府負責人，強調房地產(chan) 市場調控目標不動搖。地產(chan) 政策趨緊信號初現。

5月18日，住建部再次對4個(ge) 城市進行了預警提示。之後，住建部發布預警提示、約談部分城市政府負責人，延續趨嚴(yan) 態勢。

6月，中國人民銀行黨(dang) 委書(shu) 記、中國銀保監會(hui) 主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上公開表示，必須正視一些地方房地產(chan) 金融化的問題。近年來，我國一些城市住戶部門杠杆率急速攀升，相當大比例居民家庭負債(zhai) 率達到難以持續的水平，更嚴(yan) 重的是，全社會(hui) 的新增儲(chu) 蓄資源一半左右投入到房地產(chan) 領域，一些房地產(chan) 企業(ye) 融資過度擠占了信貸資源，導致資金使用效率進一步降低，助長了房地產(chan) 投資投機行為(wei) 。

6月後，境內(nei) 債(zhai) 、ABS、信托、美元債(zhai) 都受到不同程度的政策收緊。

7月22日，證券時報發文表示，房地產(chan) 作為(wei) 經濟穩定器的作用不能忽視，但防範房地產(chan) 金融風險更加重要，“房住不炒”定位和“穩地價(jia) 、穩房價(jia) 、穩預期”的房地產(chan) 調控目標不會(hui) 改變。

機構：降低杠杆、加快回款成房企工作重點

每經小編注意到，恒大研究院報告顯示，2019年至2021年是房企有息負債(zhai) 的償(chang) 債(zhai) 高峰。經過測算，截至2018年底，房地產(chan) 主要渠道有息負債(zhai) 餘(yu) 額為(wei) 20.3萬(wan) 億(yi) 元，會(hui) 在2019年至2021年集中到期，到期規模分別為(wei) 6.8萬(wan) 億(yi) 元、6.6萬(wan) 億(yi) 元和5.4萬(wan) 億(yi) 元。

而為(wei) 了還錢，有房企已經拚了！A股上市公司泰禾集團本月宣布，擬在境外公開發行不超過18億(yi) 美元的美元債(zhai) 券，目前已完成4億(yi) 美元的債(zhai) 券發行。值得注意的是，此次泰禾集團發行的債(zhai) 券票麵年息高達15%，每半年支付一次，相當於(yu) 正常融資利率的2-3倍。

除了發債(zhai) ，一些房企還通過上市進行融資。7月16日，中梁控股集團在港交所上市，公司募資用途之一，即償(chang) 還信托貸款。其招股書(shu) 數據顯示，截止2018年底，中梁還有109個(ge) 信托或資產(chan) 管理計劃尚未償(chang) 還，總額達到147億(yi) 元，占借款總額約54.5%。其中四筆信托貸款將於(yu) 2019年到期，其中一筆利率高達13.83%。

當天的敲鍾儀(yi) 式後，中梁控股執行董事兼CEO黃春雷在現場表示，預計下半年針對地產(chan) 的融資可能會(hui) 有所收緊，並且近期已有相關(guan) 的跡象。

國泰君安的研究報告指出，今年下半年，預計融資政策維穩，開發貸款等傳(chuan) 統融資方式在行業(ye) 融資中的占比將會(hui) 提升，地產(chan) 商票等尚未嚴(yan) 控領域的融資規模可能會(hui) 有所擴大。與(yu) 此同時，下半年，地產(chan) 行業(ye) 的融資成本預計將會(hui) 抬升，資金麵也將繼續承壓，房企的工作重心會(hui) 加速向降低杠杆和加快現金回籠等目標轉移。