深圳寫字樓空置率高？數據說實話

近期一則網文披露單方數據，聲稱深圳當前甲級寫(xie) 字樓的平均空置率偏高，其中前海片區尤甚。這組未經核實的數據和相關(guan) 分析一時吸引了不少眼球。但仔細分析，得出“高空置率”結論的這組數據實際上是一組以偏概全的“烏(wu) 龍”數據，而官方統計數據提供的卻是明確的反證：初步預計，今年上半年，前海蛇口自貿片區注冊(ce) 企業(ye) 增加值增速超過16%，實現稅收收入同比增長23.7%，完成全社會(hui) 固定資產(chan) 投資增長23.2%；實際利用外資25.34億(yi) 美元，約占全市61%，增長12.1%。

首先需要普及一個(ge) 產(chan) 業(ye) 經濟常識。寫(xie) 字樓經濟或稱樓宇經濟、CBD經濟圈，是城市經濟產(chan) 業(ye) 鏈技術鏈發展到高端階段的必然選擇，寫(xie) 字樓承載的優(you) 質產(chan) 業(ye) 空間將吸引頭部企業(ye) 、創新研發企業(ye) 、專(zhuan) 業(ye) 服務企業(ye) 入駐聚集，由此形成總部經濟的產(chan) 業(ye) 圈。與(yu) 寫(xie) 字樓相對應的是工業(ye) 園、產(chan) 業(ye) 園，主要為(wei) 製造型企業(ye) 提供生產(chan) 空間。所以一個(ge) 城市到底要建多少寫(xie) 字樓，是產(chan) 業(ye) 規律和市場規律共同作用的結果。

前海在粵港澳大灣區發展戰略的定位為(wei) 粵港現代服務業(ye) 創新合作示範區，到2020年建設成為(wei) 亞(ya) 太地區重要的生產(chan) 性服務業(ye) 中心，成為(wei) 世界服務貿易重要基地。前海將重點發展金融業(ye) 、現代物流業(ye) 、信息服務業(ye) 、科技服務和其他專(zhuan) 業(ye) 服務等四大產(chan) 業(ye) 領域，形成商務中心片區、保稅港片區、綜合發展片區、濱海休閑帶的“三片一帶”產(chan) 業(ye) 布局。要在前海15平方公裏左右的土地麵積上完成如此多的功能任務，必然要有功能齊全、配套完善的產(chan) 業(ye) 空間來保障。但前海的建設是從(cong) 一片灘塗上起步，到2012年才完成填海工程。由於(yu) 早期前海無法提供大量注冊(ce) 企業(ye) 所需的辦公條件，深圳市政府允許前海注冊(ce) 企業(ye) 可先在深圳各區經營。在這樣的大背景下，前海規劃建設一批現代化商務寫(xie) 字樓，這不是人為(wei) 拍腦袋，更不是什麽(me) 房地產(chan) 熱。從(cong) 紐約、倫(lun) 敦、香港、新加坡等世界發達城市的空間布局看，高密度規模化的產(chan) 業(ye) 樓宇體(ti) 現了空間開發的立體(ti) 化和集約度，也是保持城市經濟競爭(zheng) 力的重要保證。

對標國際先進城市，深圳前海規劃建設規模化密集化的寫(xie) 字樓集群，彰顯了產(chan) 業(ye) 布局的規律性和超前性，也是深圳著眼大灣區發展和前海未來，實施保增長保預期的有力舉(ju) 措。前海樓宇空間主要配置生產(chan) 性服務業(ye) 包括金融、物流、研發設計、大數據服務等，都是服務粵港和深圳實體(ti) 經濟的產(chan) 業(ye) 要素。不能把發展產(chan) 業(ye) 性服務業(ye) 與(yu) 實體(ti) 經濟對立起來，更不該由此得出高端寫(xie) 字樓擠兌(dui) 實體(ti) 產(chan) 業(ye) 的結論。

目前在前海合作區內(nei) ，完成工程竣工驗收備案、具備入夥(huo) 條件，已投入使用的辦公物業(ye) 項目僅(jin) 10個(ge) ，建築麵積合計約58.2萬(wan) 平方米。這10個(ge) 項目中簽約入駐率達到九成以上的有5個(ge) ，占了一半。其中，早期投入使用的海運中心、企業(ye) 公館、深港創新中心3個(ge) 項目的入駐率達90%，前海夢工場的入駐率更是達到100%。2018年新入市的前海自貿大廈、信利康大廈簽約率分別達到100%、80%。隨著前海大量寫(xie) 字樓逐步入市，前海已開啟注冊(ce) 企業(ye) “歸巢”計劃，引導在前海注冊(ce) 的企業(ye) 逐步回遷前海發展。

觀察寫(xie) 字樓空置率，要與(yu) 產(chan) 業(ye) 空間的供需彈性結合起來。現代經濟是一個(ge) 複雜的供需關(guan) 係，要考慮經濟周期，要留有餘(yu) 地。前海寫(xie) 字樓存量和總量必須有供應彈性，既要滿足現實需求，又要考慮長遠需求。保持一定的供給彈性和逆周期擴充，一是有利於(yu) 增量經濟韌性，為(wei) 未來發展預期留有回旋餘(yu) 地。二是有利於(yu) 既招商又選商，建立適當的產(chan) 業(ye) 門檻，引進優(you) 質項目，攔截低端低效項目。

觀察寫(xie) 字樓空置率，既要看總量，還要看結構、看周期、看片區。前海目前處在起步期和成長期，總體(ti) 還是一個(ge) 大工地。寫(xie) 字樓從(cong) 建成到成熟有自身的成長周期，一些寫(xie) 字樓剛剛結構成型，一些新入市寫(xie) 字樓還處在前期招商中，不能簡單套用“空置率”得出似是而非的結論。深圳寫(xie) 字樓布局的結構和片區也各不相同，深圳福田中心區的成熟型CBD與(yu) 前海成長型CBD各有特點，龍華、龍崗、光明等追趕型的片區CBD招商引商各有挑戰。但有一點值得堅信，隨著深圳經濟全麵邁向高質量發展階段，深圳寫(xie) 字樓空間資源將釋放出前所未有的發展活力。

經濟分析離不開真實可靠的數據支撐，所引用數據的失真，自然會(hui) 帶來分析結論的失真。