理想中的“海島遊”如今隱患重重，泰國房地產市場或不可避雷

根據世界經濟論壇發布的《2017年全球旅遊業(ye) 競爭(zheng) 力報告》，在136個(ge) 國家和地區中，泰國在安全方麵列118名。中國駐宋卡總領事館發布的2018版《中國公民赴泰南安全旅遊手冊(ce) 》顯示，中國遊客在泰南地區交通和溺水事故頻發。

泰國掀起置業(ye) 熱潮

與(yu) “旅遊熱”相對應的，是泰國近年湧起的購房浪潮——據外媒報道，過去幾年一直波瀾不驚的泰國樓市正在中國內(nei) 地、香港和其他經濟體(ti) 買(mai) 家的推動下，變得異常火爆起來。

據外網2016年數據顯示，泰國是中國人在亞(ya) 洲其他國家中最青睞的買(mai) 房目的地之一。中國人赴東(dong) 南亞(ya) 買(mai) 房的第一大動機是投資，出於(yu) 投資需求去泰國、馬來西亞(ya) 和柬埔寨買(mai) 房的人數比例分別達到70.2%、62.2%和92%。

陽光沙灘海岸，讓泰國成為(wei) 了不少中國人的心頭好。從(cong) 2016年9月到2017年1月連續五個(ge) 月，泰國房產(chan) 詢問量均同比增長100%以上，2016年9月同比增長甚至達到580%，增幅遠遠高於(yu) 美國、英國、加拿大、澳大利亞(ya) 等中國人海外購房傳(chuan) 統目的地。居外網的統計，中國人最熱衷投資的泰國城市為(wei) 芭提雅、蘇梅島、曼穀、普吉島和清邁。

而2010年以前，幾乎沒有中國人到泰國購房。FT有統計顯示，近年在普吉島和清邁等旅遊度假地區，中國購房者的比例已經達到20%；一些熱門房產(chan) 項目中，中國購房者比例已經達到50%。這些中國購房者很多是年輕人和中產(chan) 階級。

的確，作為(wei) 東(dong) 南亞(ya) 第二大經濟體(ti) ，在泰國置業(ye) 有著其他國家並沒有的優(you) 勢：永久產(chan) 權、房價(jia) 便宜、房子帶精裝修、沒有公攤、周邊配套齊全等。從(cong) 過去10年的統計數據來看，曼穀、芭提雅等中心區公寓平均每年漲幅大約12%。加上出租回報，泰國公寓的平均年投資回報率在18%以上。相對於(yu) 其他東(dong) 南亞(ya) 國家，已顯示泰國經濟的良好增長跡象。

但如果從(cong) 房價(jia) 收入比來看，泰國的房地產(chan) 泡沫比北上廣深還大。從(cong) 2012年開始，泰國房產(chan) 已經暴漲不少，以外國人能購買(mai) 的公寓為(wei) 例，2012年3月至今漲了43.3%。曼穀核心地區的高端公寓均價(jia) 高達20萬(wan) 泰銖一平（約4萬(wan) 人民幣），更貴的30、40萬(wan) 也是常有的。

再高的房價(jia) 也要有人“接盤”。外國人在曼穀買(mai) 房要搶，當地人可不需要。泰國法律規定，產(chan) 權公寓銷售給外國人的比例不得超過49%，剩下的51%隻能賣給當地人。

本地人並沒有國外買(mai) 家的強購買(mai) 力，據了解，以曼穀為(wei) 例，當地月平均收入才2.5萬(wan) 泰銖。泰國本地人買(mai) 新房又可以享受0首付、低貸款利率，買(mai) 房的價(jia) 格比外國人低不少，所以很少有人去光顧二手房，隻有國際友人“出手相救”。

在泰國炒房流動性堪憂。有專(zhuan) 業(ye) 機構預測，泰國未來一年房價(jia) 漲幅不會(hui) 超過2%。但有的中介在賣泰國房子時，還會(hui) 提到說當地租金回報率高，能到6-7%，個(ge) 別還有說10%。

泰國法律規定，公寓是不能在Airbnb這樣的網站上直租的，隻能走當地中介渠道。這就意味著代理費是一大筆錢。

再加上泰國高端的一些樓盤，物業(ye) 費相當貴，畢竟泳池啊、綠化啊，都得花大價(jia) 錢，交完稅之後，全部算下來，扣除所有費用，回報率能有5%就算不錯了。

如果選擇在國內(nei) 遠程租房，意味著需要操心的事情更多。外國人貸款、錢匯到泰國、期房等等細節問題，都要考慮。

一旦其所處城市的房價(jia) 下跌、或者家庭收入大幅下降，那麽(me) 其家庭財務杠杆極有可能會(hui) 崩塌。

所以在購房時建議除了評估個(ge) 人的淨資產(chan) 狀況、現金流水平外，還要進行動淨態綜合投資回報評估，以此來規避風險：

比如，以泰國為(wei) 例，5%-6%年租金/房價(jia) 的水平，其靜態回報率還是不錯的，但是，如果從(cong) 動態評估的角度看，泰國房價(jia) 的潛力還是存在較大不確定性，其GDP增速多年來一直保持中速水平，其當下的人口出生率更是嚴(yan) 重偏低僅(jin) 為(wei) 0.4%左右（男女比例不協調、男性存在出家的風俗）。