京津冀一體化廊坊率先受益 “北三縣”樓市火了

大北京東(dong) 延，帶熱燕郊、大廠、香河住宅市場

隨著京津冀一體(ti) 化的推進和大北京規劃的落地，與(yu) 北京一河之隔的河北廊坊率先受益。北京晨報記者上周兵分三路走訪廊坊境內(nei) 的燕郊、大廠和香河三個(ge) 縣調查發現，多個(ge) 售樓處出現門庭若市情景，不過有部分開發商積極攢客卻不著急推盤，五證不全就開始早早讓客戶提交定金。久違的樓市火熱場景，這一次在廊坊上演是開始還是曇花一現？買(mai) 房人和專(zhuan) 家的看法大相徑庭。

像買(mai) 菜一樣火速買(mai) 房

香河富力新城銷售中心二樓的沙盤旁，北京晨報記者陪讀者陳女士一家挑選中意的戶型和樓層。銷售人員遞來的A4紙上，顯示剛開盤的H11區10號樓戶型及樓層分布。其中，售出門牌由彩色熒光筆標注，並寫(xie) 有銷售人員的名字，其餘(yu) 空白顏色的門牌則處於(yu) 待售狀態。據悉，開盤樓號為(wei) 31層的磚混結構高層住宅，2個(ge) 單元，屬於(yu) 2梯4戶結構，共計248戶。北京晨報記者發現，在戶型樓層分布圖中，已售出的門牌約占了整棟樓的六成多。陳女士一家喜歡3號位置82平方米朝南戶型，偏好低樓層，希望買(mai) 下來後用於(yu) 投資。一家人正在603、703、803中猶豫時，銷售人員跑過來說803被她一個(ge) 客戶挑走了，正在交定金。不到五分鍾時間，背後傳(chuan) 來另一購房家庭的聲音，他們(men) 在和自己的銷售人員說要定703。陳女士隨即向銷售人員表示自己要603。“其實來之前我壓根就沒想過要買(mai) ，覺得香河離北京還是太遠。可是看到比較中意的樓層很快就別周圍人買(mai) 走了，價(jia) 格也確實便宜，心裏一衝(chong) 動就決(jue) 定要買(mai) 了。”交了定金後，陳女士似乎還沒回過味來買(mai) 房決(jue) 定自己做的如此迅速。陳女士表示，北京房價(jia) 近些年一直高居不下，所以沒有考慮過要投資房產(chan) ，但最近身邊同事接二連三都在北京周邊買(mai) 了房，自己就想過來看看。“買(mai) 房的決(jue) 定第一次做的這麽(me) 快，就跟在菜市場買(mai) 菜一樣，都沒猶豫。”看到周圍都是在挑選房子的人，陳女士表示自己也不後悔。“沒想到，距離北京遠還是這麽(me) 火。”陳女士說。

投資堅定不在乎折扣

在香河富力新城看房的汪先生就是奔著投資買(mai) 房過來的，當聽到項目引進黃岡(gang) 學校，同時配建大型商業(ye) 配套時，毫不猶豫地交了3萬(wan) 元定金。“其實這個(ge) 項目都沒什麽(me) 折扣，全款也打折不多，不過也值了。”汪先生拿著訂單說。

“股市變化太快，前腳剛賺，後腳就跌了，特別不穩定，不像買(mai) 房子這麽(me) 穩定。”張先生坐在五礦萬(wan) 科城樓盤銷售中心的沙發上，拿著手裏的一摞樓盤宣傳(chuan) 單和家人在研究，他告訴記者，一家人把附近幾個(ge) 盤都轉了一遍，感覺做投資都不錯。

像張先生這樣買(mai) 房做投資的不在少數。據北京晨報記者了解，香河富力新城上周五新開盤H11區10號樓2單元一共120多套房源，三天已銷售了六成。五礦萬(wan) 科城二期洋房、高層共13棟樓共計760多套房源，目前排卡已到900多號。“投資的人裏差不多有七成都是北京人，看準北京附近樓市這會(hui) 兒(er) 價(jia) 格沒漲起來，趕緊下手，將來無論是租還是賣，都會(hui) 賺。”銷售人員如是說。

剛需族紮堆香河買(mai) 房

打算在燕郊買(mai) 房的蘇雨有些失望，她在周邊轉了幾個(ge) 樓盤，從(cong) 每個(ge) 銷售員口中得到的答複幾乎都一樣，“沒房了”、“等下期開盤吧”、“價(jia) 格還會(hui) 上漲”……“現在燕郊房價(jia) 在每平方米1.2至1.6萬(wan) 元左右。如果燕郊房價(jia) 繼續上漲，就有可能每平方米突破2萬(wan) 元。這樣的價(jia) 格與(yu) 北京郊區房山的房價(jia) 差不多了，我得再重新衡量一下，究竟是買(mai) 燕郊的房子，還是買(mai) 北京郊區的房子了。”蘇雨說。

“一套房都沒有了嗎？看看能幫著想想辦法嗎？不打折都行”緊盯潮白河邊上一大廠項目有段時間的趙強，在售樓處裏向銷售人員求助，該銷售透露：“據說8月20日有大約20套房因為(wei) 客戶辦不下貸款會(hui) 退出來，但是不是真的還不知道，也不知道是否還要漲價(jia) 。”趙強是與(yu) 幾個(ge) 朋友一起來看房的。“北京的房價(jia) 太貴了，我們(men) 踮著腳也夠不著了。從(cong) 今年4月開始到燕郊買(mai) 房，當時看了幾個(ge) 樓盤沒有急著出手，哪料到今年7月燕郊房價(jia) 奔向每平方米2萬(wan) 元，已經超出了我們(men) 的預算。”趙強和朋友們(men) 聽說大廠房價(jia) 不太貴，就轉到大廠買(mai) 房，沒想到房價(jia) 也突破每平方米1萬(wan) 元了。“現在潮白河孔雀城沒房了，我們(men) 準備去其他項目再看看。不過這次我們(men) 不敢再等了，越等房價(jia) 越貴。”趙強的朋友說，這次他們(men) 遇到合適的房子，就會(hui) 出手的。

當天北京晨報記者走進位於(yu) 香河的富力新城售樓處二層大廳的會(hui) 談區，看到不少是一家老小在場與(yu) 銷售員商談價(jia) 格。富力新城銷售員李恒介紹說，“受到大北京規劃影響，香河的房價(jia) 出現上漲。我們(men) 項目今年6月開盤均價(jia) 為(wei) 每平方米6500元，現在項目均價(jia) 漲到了每平方米6800元左右，其中價(jia) 格較貴的房子約為(wei) 每平方米7500元。”

即便房價(jia) 普遍上漲，不少買(mai) 房人向北京晨報記者反饋，香河地段還是比燕郊便宜不少，“事實上從(cong) 燕郊到北京CBD，與(yu) 香河到北京CBD自駕的時間差不多，所以也有不少客戶打算在香河買(mai) 房。”銷售員李恒說。（應部分受訪者要求，在文中使用化名）

名詞解釋

“北三縣”：是指廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣，這三個(ge) 縣市行政上隸屬河北廊坊市，卻被京津包得嚴(yan) 嚴(yan) 實實，成為(wei) 河北的“飛地”。其中，三河市轄內(nei) 的燕郊特殊的地理位置，與(yu) 大廠、香河並列，讓這裏成為(wei) 了河北的經濟特區，被譽為(wei) 北京最近的“後花園”。

燕郊房價(jia) 領跑 衝(chong) 破12000元

“現在基本在燕郊地區找不到每平方米1.2萬(wan) 元以下的房子了。”京津冀協同發展不僅(jin) 帶動北京周邊地區經濟發展大步伐邁進，更使得房地產(chan) 市場價(jia) 格與(yu) 成交量上了一層樓。

據北京晨報記者了解，目前，燕郊地區配套逐漸完善，樓市均價(jia) 同比、環比均有大幅提升，每平方米銷售均價(jia) 已漲至1.2萬(wan) 元以上。其中，港中旅·海泉灣二期處於(yu) 排卡階段，銷售價(jia) 格預計已達1.6萬(wan) 元，而6月初一期開盤銷售時，銷售均價(jia) 為(wei) 1.1萬(wan) 元。匯福·悅榕灣高層板樓住宅8月初二期開盤，均價(jia) 已漲至1.7萬(wan) 元，而去年12月一期開盤，均價(jia) 僅(jin) 為(wei) 1.1萬(wan) 元。天佑愛上島6月底開始排卡，開盤預計價(jia) 格為(wei) 1.2萬(wan) 元左右，較去年同期每平方米8000元高了將近一倍。首爾·甜城普通住宅目前沒有在售，今年初開盤售價(jia) 為(wei) 每平方米1.2萬(wan) 元，最後一次開盤銷售均價(jia) 漲至1.5萬(wan) 元，據銷售人員介紹，再開盤的普通住宅項目售價(jia) 預計將升至每平方米1.6至1.7萬(wan) 元，目前該項目在售項目為(wei) 40年產(chan) 權商住兩(liang) 用產(chan) 品，精裝修交房，銷售均價(jia) 為(wei) 每平方米1.2萬(wan) 元。

大廠的住宅均價(jia) 也攀升了一大截。據了解，潮白河孔雀城6月開盤的項目目前已全部售罄，銷售均價(jia) 為(wei) 每平方米9000元，據銷售人員介紹，預計再開盤，售價(jia) 將漲至1.1至1.2萬(wan) 元。相對靠南一點的香河縣目前價(jia) 格較燕郊和大廠偏低，高層住宅類項目的銷售均價(jia) 為(wei) 每平方米7000元左右，洋房類產(chan) 品在每平方米8000元，而別墅類產(chan) 品的預售價(jia) 格為(wei) 每平方米9000元至1萬(wan) 元左右。

攢客排號積極 推盤不積極

北京晨報記者走進潮白河孔雀城售樓處，銷售員陳林熱情地迎上來，“自從(cong) 北京政府東(dong) 遷通州的消息出來後，燕郊、大廠、香河的房價(jia) 就開始上漲。我們(men) 項目今年5月開盤時均價(jia) 在每平方米6400元，6月開盤時均價(jia) 漲到了每平方米9000元左右。您來購買(mai) 我們(men) 項目的房子，算是有眼光的，隻是目前我們(men) 的房子已經賣完了。”

當被詢問下一期開盤時間，陳林回答不好說。“要麽(me) 您留個(ge) 電話號碼，到時候銷售員會(hui) 通知您的。”陳林表示，項目未來再開盤，價(jia) 格預計會(hui) 突破每平方米1萬(wan) 元，均價(jia) 會(hui) 在1.1至1.2萬(wan) 元左右。

張先生從(cong) 潮白河孔雀城售樓處走出來，帶著一臉的怒氣。“我詢問潮白河孔雀城售樓處的銷售員是否還有房子出售，對方解釋說 開發商還有房子，但暫時不賣了 。有房子捂著不賣，真是讓人氣憤。”張先生向北京晨報記者抱怨。北京晨報記者隨即就“捂盤惜售”的說法撥打潮白河孔雀城售樓處電話進行核實，工作人員予以否認。

在位於(yu) 燕郊的首爾·甜城售樓處，銷售員陳宇表示，“我們(men) 項目在售的是商住產(chan) 品，均價(jia) 在每平方米1.2萬(wan) 元左右。住宅產(chan) 品預售證還沒辦下來，所以無法對外出售。現在預售證挺難辦的。”但北京晨報記者在走訪燕郊其他樓盤過程中，沒有聽到其他樓盤銷售員提到“預售證難辦”的情況。

香河成價(jia) 格窪地？

富力新城銷售員李恒在介紹項目情況的同時，還描述了香河未來發展的藍圖。“前不久有媒體(ti) 發出消息，京唐城際將於(yu) 年內(nei) 開工，線路會(hui) 經過香河，這樣會(hui) 大大縮短從(cong) 香河到北京的時間。交通的提速會(hui) 給香河樓市帶來利好，香河房價(jia) 還會(hui) 有上漲空間。”李恒如是說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進分析說，由於(yu) 香河距離北京相對較遠，既不在“北京朝陽-通州-燕郊”的軸線上，也不在“大興(xing) 機場-廊坊-武清”的軸線上，所以此前香河的購房需求一直沒有釋放出來。正因為(wei) 如此，香河房價(jia) 沒有出現大幅炒作。目前香河成交均價(jia) 偏低，隨著香河購房需求釋放的增多，後續當地房價(jia) 增值空間會(hui) 比較大。未來京津冀協同發展的推進使得香河的交通、商業(ye) 配套逐漸完善，也會(hui) 刺激當地房價(jia) 進一步上漲。

“目前燕郊房價(jia) 已經漲到每平方米1.2至1.6萬(wan) 元。未來燕郊房價(jia) 進一步上漲空間不大。而香河均價(jia) 在每平方米6500至7000元，相當於(yu) 燕郊房價(jia) 的一半，低於(yu) 大廠房價(jia) 兩(liang) 三千元，所以香河算是廊坊的價(jia) 格窪地。”一位從(cong) 事多年銷售工作的業(ye) 內(nei) 人士如是說。不過，由於(yu) 香河區域配套滯後，多位業(ye) 內(nei) 人士對區域房價(jia) 的未來升值速度抱有謹慎樂(le) 觀的態度。

挑項目需擦亮眼睛

廊坊市住宅類產(chan) 品類型很豐(feng) 富。其中，大部分普通住宅類產(chan) 品為(wei) 磚混結構的高層住宅，12層至34層不等，普遍為(wei) 兩(liang) 梯四戶，80至90平方米兩(liang) 居為(wei) 熱點。洋房類產(chan) 品相對較少，但一梯兩(liang) 戶的設計，私密性及容積率更高，為(wei) 最受歡迎的產(chan) 品。別墅類產(chan) 品以疊拚和聯排為(wei) 主，麵積在150-350平方米左右，附贈花園和飄窗，數量較少，銷售均價(jia) 相比高層和洋房更高，均為(wei) 毛坯交房。

香河富力新城的銷售人員在介紹樓盤開始前，先帶客戶來到旁邊的公告欄上，指著上麵所貼的證件介紹項目五證齊全，屬於(yu) 合法銷售項目。同樣的情況也發生在燕郊首爾·甜城銷售中心內(nei) 。據銷售人員介紹，燕郊區域的項目管理較為(wei) 嚴(yan) 格，基本都是五證齊全後才可開盤預售，相對的，大廠回族自治縣的部分項目還沒有拿到預售證就開盤圈人。“我上一個(ge) 客戶去年在大廠那買(mai) 了一套房子，首付都交完了，直到上個(ge) 月才簽了正式合同。”銷售人員說。

據北京晨報記者了解，廊坊市樓盤幾乎全部都有排卡選房的步驟。據悉，一部分樓盤為(wei) 防止開盤後庫存積壓，選擇在盤前幾個(ge) 月排卡圈客戶，但開盤後因價(jia) 格攀升過快，也流失了不少之前排卡的客戶，在給這部分客戶辦理退定金的業(ye) 務。也有一部分樓盤在排卡期間就向客戶保證排卡一個(ge) 月內(nei) 項目開盤，這部分樓盤客戶流失相對少很多。

買(mai) 房能落戶要謹慎

前來廊坊市買(mai) 房的人群中，除了北京投資群體(ti) ，還有相當一部分是在北京上班的外地人，因為(wei) 北京房價(jia) 過高，退而求其次，到環北京地區居住。對他們(men) 來說，落戶是除了房價(jia) 以外第二關(guan) 心的問題。

“我前一陣聽說，現在燕郊這片買(mai) 房不給落戶了。”劉女士來北京工作兩(liang) 三年，一直與(yu) 家人租房住，擁有屬於(yu) 他們(men) 自己的房子一直都是劉女士一家的夢想。但苦於(yu) 北京高居不下的房價(jia) 以及對外地人在京買(mai) 房政策的嚴(yan) 格，這個(ge) 夢想一直也沒有實現。隨著京津冀協同發展的逐步計劃實施，環北京地區的交通、教育等配套也有了起色。劉女士一家準備在廊坊市內(nei) 買(mai) 一套兩(liang) 居室，晚上居住，白天到北京上班。但突然聽說買(mai) 房不一定能落戶，劉女士趕忙來銷售中心詢問。

據北京晨報記者了解，燕郊、大廠回族自治縣及香河縣在售樓盤中，有很多都無法給出買(mai) 房落戶的承諾。據五礦萬(wan) 科城的銷售人員介紹，現在買(mai) 房給落戶已經不像以前那麽(me) 容易了，手續辦理的複雜程度逐步提升。“主要是買(mai) 的人太多了，口子收緊了。”銷售人員表示，目前落戶雖然可以辦，但辦理手續比過去要嚴(yan) 格很多，加上目前銷售的多數都是期房，入住一年半到兩(liang) 年後拿到房產(chan) 證還有下戶資格，“但那時什麽(me) 政策現在誰都不能保證。因此奔著落戶買(mai) 房的還要謹慎。”

燕郊房價(jia) 上漲到1萬(wan) 元/平方米以上，又跌回到6000多元/平方米，這是過去幾年剛發生的事情。重新站上12000元/平方米的均價(jia) ，讓人再次擔心也成了自然。這一次跟隨通州房價(jia) 走一致路線除了燕郊，還增加了大廠和香河。多位業(ye) 內(nei) 人士對北京晨報記者表示出對盲目投資者的擔憂，判斷三地供應斷頓僅(jin) 是暫時，後期還有大量的可售房源上市，價(jia) 格還有波動的可能性。

“跟隨通州魔咒”

難被突破

鴻坤地產(chan) 市場部周克濤經理認為(wei) ，新一輪燕郊房價(jia) 的上漲，難以突破“跟隨通州魔咒”。“燕郊房價(jia) 跟著通州上漲，兩(liang) 個(ge) 地區的房價(jia) 比約為(wei) 1:2.5。目前通州房價(jia) 已接近3萬(wan) 元/平方米左右，按照這個(ge) 比例計算，燕郊房價(jia) 在1.2萬(wan) 元/平方米左右。燕郊房價(jia) 跟著通州上漲過快，超出兩(liang) 者合理的價(jia) 格比率會(hui) 存在風險。”周克濤說。

周克濤表示，大北京最新規劃的定調，成為(wei) 這三個(ge) 地區樓市發展的爆發點，推動三地房價(jia) 在短期內(nei) 上漲到高點，這是部分開發商始料不及的。由於(yu) 部分開發商備貨不足，造成三地局部出現無房可售的情況。而部分需求因預期過高而提前入場，導致市場出現供不應求狀態。但當這一波購房熱潮逐漸冷卻，開發商加快開工補貨，將會(hui) 出現供過於(yu) 求狀態。受到供求關(guan) 係變化的影響，三地房價(jia) 不會(hui) 跟著通州直線上漲。

三地區房價(jia)

上漲後勁不足

“以燕郊為(wei) 代表的環京東(dong) 部地區，當地產(chan) 業(ye) 並不發達，更多的是依靠賣地來發展經濟。由於(yu) 缺少產(chan) 業(ye) 依托，燕郊等地區表現為(wei) 潮汐式人流流動，造成交通擁堵。未來一旦當地土地賣完了，這些地區沒有其他核心產(chan) 業(ye) 的支撐，後續發展的動力就會(hui) 不足，導致房價(jia) 上漲後勁不足。”亞(ya) 豪機構市場總監郭毅說，未來三地房價(jia) 將會(hui) 在漲漲跌跌中波動。

第一太平戴維斯市場研究部高級經理董月說，這些地區買(mai) 房需求以過渡居住或投資為(wei) 主，難以轉變為(wei) 長期居住需求或改善需求。出於(yu) 投資目的買(mai) 房需謹慎。

三地樓市具有參考性

“在京津冀協同發展的推進下，除了燕郊、大廠、香河三地房價(jia) 出現上漲，環北京其他區域房價(jia) 也有上漲的動力。從(cong) 這點看來，上述三地的樓市趨勢對環北京其他區域具有一定參考性。”郭毅說。不過，環北京各區還具備自身發展的不同特點，比如固安在新機場利好因素的影響下，對當地樓市帶來利好；張家口在申辦冬奧會(hui) 成功後，當地基礎設施建設將會(hui) 加快，同樣也能帶動當地樓市的發展。