“剛改”搶占中端市場樓市 新常態該怎麽玩

不可否認的是，在房子不愁賣的年代，“剛改”往往是最容易被忽略掉的一部分市場需求，沒有被大多數開發商重視。一方麵在剛需洶湧的市場情況下能夠看到很多打著婚房、年輕人置業(ye) 概念的樓盤賣的風生水起，而對於(yu) 剛需產(chan) 品來說，並不需要開發商過多的考慮居住舒適度、教育配套等問題，隻要價(jia) 格適中、交通便利就能夠賺個(ge) “盆滿缽滿”。另一方麵與(yu) 剛需產(chan) 品形成鮮明反差的是，在核心地段、生活配套較成熟的區域，開發商更傾(qing) 向於(yu) 開發檔次偏高、戶型麵積偏大的高檔住宅，這些產(chan) 品盡管各方麵條件都堪稱優(you) 質，但卻價(jia) 格高昂，普通購房者根本望塵莫及。

“剛改盤”既要滿足居住的舒適性、生活的便捷性又要在價(jia) 格上控製成本，這樣的房子不隻需要開發商犧牲掉一定的利潤空間，更需要在產(chan) 品研發上具有相當的超前意識。在過去幾年，樓市的一路突飛猛進，使市場產(chan) 品結構陷入了一種中間斷層、兩(liang) 極分化的尷尬境地，也把“剛改”需求無情的擋在了門外。

市場中的“剛改”人群增多，某種意義(yi) 上說也預示著房子正在向居住屬性回歸，樓市逐步回歸理性。應該看到的是在樓市逐漸實現了去投資化，未來房地產(chan) 發展主要是滿足自住需求，而隨著大多數人已經完成了首次置業(ye) ，“剛改”正逐漸成為(wei) 新的市場主流，成為(wei) 推動樓市穩步向前的中間力量。

麵對這一趨勢，對於(yu) 開開發商來說，誰先抓住了這部分需求，就能夠提前走出產(chan) 品同質化競爭(zheng) 的窘境，在新一輪市場洗牌中脫穎而出。未來，隨著購房需求越來越細分而多元化，市場需要更多能夠打動人心的“高性價(jia) 比”樓盤，成為(wei) 樓市健康穩步發展的新引擎。

“剛改”族：將向刷新房地產(chan) 主流市場

根據石家莊市房管局上半年備案數據顯示，2015年1月到6月，120-150平米備案3141套，占總住宅備案套數的19%。100-120平方米的戶型需求趨向上升，而12-150平方米以上的戶型銷量也較大。由此可以看出，目前石家莊房地產(chan) 市場是以剛需和剛改為(wei) 主。

石家莊市住房局相關(guan) 人士認為(wei) ，從(cong) 市場主體(ti) 需求看，本地居民仍然是市場消費主體(ti) ，普通商品住房仍然是住房消費者的主要選擇，剛性需求和改善型需求是省會(hui) 住房消費的主要推動力。另外，上半年省會(hui) 各大開發項目為(wei) 盡快消化庫存、緩解壓力回籠資金，均推出了不同程度的優(you) 惠措施吸引消費者，明顯提升了到訪量和成交簽約量。

受上半年一係列銀行信貸及稅收寬鬆政策的影響，石家莊二手房市場成交活躍，尤其是今年5月份至6月份成交量屢創新高，僅(jin) 6月份單月二手房成交達到31.06萬(wan) 平方米，同比增長100.80%。相關(guan) 人士提醒說，住房局的二手房成交均價(jia) 官方數據，是以地稅部門過戶交稅的核定價(jia) 格來計算的。這個(ge) 價(jia) 格和市場實際成交價(jia) 格有差異，二手房掛牌實際成交價(jia) 格比商品房均價(jia) 隻高不低。

石市住房局相關(guan) 人士表示，伴隨著今年以來的一係列房地產(chan) 市場寬鬆政策，以及連續降息等利好因素，百姓在住房消費上的購買(mai) 力將得到進一步釋放，預計房地產(chan) 市場成交活躍的態勢將會(hui) 在後半年持續，石家莊的房地產(chan) 市場仍將保持平穩發展態勢，而住宅項目中主要是剛需和剛改房將成為(wei) 市場的主流。

河北盈闊地產(chan) 機構常務副總蘇風彥對此認為(wei) ，石家莊商品房市場發展二十多年後，剛性需求雖然仍然是房地產(chan) 市場的主流，但是很多人已經具備了基本的住房條件，也就是說，首套“剛需”房很早以前就已經有了，目前已經逐漸進入到更新換代時期，這個(ge) 更新換代時期就是“剛改”。

剛改盤：是高性價(jia) 比樓盤的代名詞

在記者隨機走訪的過程中，詢問意向售房者的調查顯示，其中絕大部分人需求選擇的是80-100平方米左右的剛需戶型，顯示市場上剛性需求已經成為(wei) 主流，但是和以往不同的是，這些人已經擁有了一套住房。他們(men) 就是所謂的“剛改”族，這類人群年齡多在35-50歲，處於(yu) 事業(ye) 的穩定上升期，有一定的經濟基礎，但尚未達到“不差錢”的程度。“剛改房”則通常指麵積在90-140平方米，房間結構大多是2-4室，居住功能較強，舒適性較高，但並不奢華的房子。

在和購房者接觸中，“剛改族”的意向漸漸清晰。在星河盛世城售房大廳內(nei) ，正在選房的柳女士告訴記者：她家裏已經有一套房子，但是孩子已經6歲了，考慮到以後的居住，孩子和老人都需要獨立的居住空間，所以需要購買(mai) 一套三居室的住房。

剛改一族普遍對樓盤的產(chan) 品要求比較高，對於(yu) “剛改族”而言，由於(yu) 沒有“過渡性”，其挑選的房子很可能是要住一輩子的，加上相對豐(feng) 富的生活經驗，因此更懂得房子是否好用，例如儲(chu) 物空間、孩子的玩耍空間、通風采光情況等等，其居住需求更接地氣。

一般而言，“剛改族”以3房為(wei) 首選。在戶型之外，房子的景觀、教育、醫療配套等要完善，同時其地理位置通常以區域次中心為(wei) 主，在停車位、大堂設計、電梯配置上相比小戶型樓盤有提升。“剛改族”要求小區內(nei) 外的配套要完善。

最近兩(liang) 年隨著樓市調控的深入，“買(mai) 方”開始逐漸主導市場，市場從(cong) 產(chan) 品層麵開始有了新的變化。某種意義(yi) 上說，樓市中的“剛改”需求其實就是對“高性價(jia) 比”的樓盤需求，是“高性價(jia) 比”樓盤的代名詞。

買(mai) 房置業(ye) ·說的

真

▉層林盡染：我去年購買(mai) 了一套兩(liang) 居室，今年月底該交房了，據說目前房子的各項證件齊全。我的問題是房產(chan) 證辦理期限是多少？

答：雙方當事人可以在合同明確約定辦理房產(chan) 證的期限。如果沒有約定的，那麽(me) ，商品房買(mai) 賣合同的標的物為(wei) 尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買(mai) 賣合同的標的物為(wei) 已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

▉布瑟李：現在狀況是家庭月入一萬(wan) 七，自住一套三居室，月供五千(用公積金+房補)，在郊縣有個(ge) 小聯排平時父母住。在老家小城還有兩(liang) 套小房子，租金月兩(liang) 千左右。有沒有必要把小城市的房產(chan) 賣掉，在石家莊投資個(ge) 商住房？

答：小城現在住宅轉讓比較困難，買(mai) 家賣家僵持不下，要賣還需時日等候。偶倒是建議你把小聯排賣掉。出租穩定且收益進入安全邊界的，盡量不要動，長期持有。

Phlieluo：石家莊西邊二環外單位團購房子(分別是14層、22層、32層)，公園在小區北邊，均價(jia) 5200元，市場價(jia) 7500元，要還是不要？買(mai) 幾層合適？

答：如果不存在采光通風噪音問題，3，4，5好，如果這些問題無法規避，選擇10層以上(電梯品牌和維修良好)，石家莊西部貌似臨(lin) 近地質斷裂帶，低高度樓較佳。如果一切都好，越高越好，送大平台的話，當然是頂層。

▉卡哈哈：請教一下，農(nong) 村土地流轉之後，鄉(xiang) 下的宅基地可以買(mai) 嗎？

答：前提是價(jia) 格足夠低，戶口可遷入。這裏所說的宅基地，是靠近城市的，有發展成城市區域的宅基地，不要去搞四邊不粘，偏遠且窮山惡水的宅基地。靠近城市的宅基地，一般戶口都封閉了，沒有封閉的很少，先對照一下是否符合這些條件。農(nong) 村不封戶口的地方，戶口遷移比較簡單，但是沒有什麽(me) 意義(yi) 。