是投資手段還是營銷方式 眾安“眾籌”房產項目引發熱議

這個(ge) 時代的符號之一就是“互聯網”，從(cong) 單純的網絡化，到O2O、大數據，不斷有新鮮的模式被創造出來，而“眾(zhong) 籌”作為(wei) 地產(chan) 圈的新寵，近期不斷被提及，開發商們(men) 也紛紛入網，然而在大家一窩蜂的熱炒下，眾(zhong) 籌從(cong) “創新、轉型”的代表，漸漸淪為(wei) 了營銷手段。

近日，又有一家開發商要做房產(chan) 眾(zhong) 籌了。那麽(me) ，它要做的是否有些不同呢？購房者是否真正能從(cong) 中享受到福利呢？

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又一個(ge) “眾(zhong) 籌的”地產(chan) 項目

7月28日，眾(zhong) 安房產(chan) 宣布，旗下首個(ge) 眾(zhong) 籌項目啟動。

此次眾(zhong) 籌由網絡平台眾(zhong) 籌房發起，眾(zhong) 安地產(chan) 將新項目眾(zhong) 安·東(dong) 西的192套房源作為(wei) 眾(zhong) 籌單位，目標眾(zhong) 籌金額為(wei) 2880萬(wan) 元，起購金額為(wei) 15萬(wan) 元，涉及到的房產(chan) 貨值總額在1億(yi) 元左右。從(cong) 其眾(zhong) 籌的網站上來看，該項目的眾(zhong) 籌均價(jia) 為(wei) 5500元/平方米。據開發商稱，該項目上線之後的兩(liang) 個(ge) 小時之內(nei) ，注冊(ce) 用戶就將項目首批192套房源的眾(zhong) 籌份額搶購一空。

眾(zhong) 安主席施忠安表示，通過眾(zhong) 籌房買(mai) 房，總價(jia) 將比周邊樓低30%。“如果順利，之後項目都會(hui) 采用這種方式，由拿地到施工、竣工，都會(hui) 由購房者出資。”

據記者了解，眾(zhong) 安·東(dong) 西位於(yu) 餘(yu) 杭街道02省道與(yu) 東(dong) 西大道交叉口處，可建麵積14.66萬(wan) 平方米，這塊地是眾(zhong) 安以2.6億(yi) 元的總價(jia) 競得，樓麵價(jia) 為(wei) 1769元/平方米。目前周邊在售的項目主要有泊悅府、世茂·西西湖、景瑞·禦藍灣、金成·未來之芯、保億(yi) ·麗(li) 景山、複地·上城等。

而記者查閱得知，周邊幾個(ge) 項目近一個(ge) 月來的成交均價(jia) ，都在6000-8500元/平方米之間，保億(yi) 麗(li) 景山的排屋售價(jia) ，在12000元/平方米左右。由於(yu) 目前該項目周邊商業(ye) 配套較少，需要依靠餘(yu) 杭鎮上的商業(ye) 配套，因此周邊項目售價(jia) 並不高，眾(zhong) 安東(dong) 西5500元/平方米的價(jia) 格略有優(you) 勢。

這個(ge) “眾(zhong) 籌”有哪些不一樣

目前市麵上打著眾(zhong) 籌旗號賣房的開發商並不少，有的隻是聚集人氣的手段，例如之前綠城楊柳郡，通過淘寶平台發起眾(zhong) 籌100元的“眾(zhong) 籌青春”的活動。有的類似於(yu) 理財產(chan) 品，如萬(wan) 達名為(wei) “穩賺1號”的萬(wan) 達廣場眾(zhong) 籌項目。那麽(me) 眾(zhong) 安這次所說的“眾(zhong) 籌”，有哪些不一樣呢？

據了解，該項目的眾(zhong) 籌分為(wei) 意向期、繳款期、行權期和清算期四個(ge) 階段。首先，眾(zhong) 籌者選定房源，之後在約定時間內(nei) 簽訂相關(guan) 協議，並繳納認購款15萬(wan) 元。產(chan) 品正式發行將於(yu) 8月15日開始，通過南京金融資產(chan) 交易所開台銷售。項目正式銷售之後，如果你想購房，那麽(me) 這15萬(wan) 元將作為(wei) 首期購房款使用，並按照一般的購房流程完成後續的購房手續——即補足首付款，簽訂購房合同。如果你不想買(mai) 房，開發商將按照協議回購你所購買(mai) 的眾(zhong) 籌份額，並支付認購款本金及固定收益。該項目將由平安銀行提供全程顧問與(yu) 資金監管，南京金融資產(chan) 交易中心合作具體(ti) 產(chan) 品發行。

記者從(cong) 平台客服了解得知，該眾(zhong) 籌的項目不可以轉讓，如果多人選擇同一套房源，則先付款者先得，後交錢的購房者，可以選擇其他未被鎖定的房源，或者等待開發商在以本金回購的同時，給予你1%的年化收益。從(cong) 以上流程來看，15萬(wan) 元更像我們(men) 傳(chuan) 統的“購房認籌金”，而退出之後的收益也並不高，似乎和大家理解中的眾(zhong) 籌，並不是一回事兒(er) 。

眾(zhong) 籌發起平台負責人高鑫解釋稱：“我們(men) 的眾(zhong) 籌項目是針對有購房意向的人群推出的，所以這並不是像普通理財產(chan) 品一樣適合一般投資者。眾(zhong) 籌房平台通過這個(ge) 方法預先圈定目標客戶，眾(zhong) 籌參與(yu) 者將會(hui) 獲得成本價(jia) 的購房資格，比如眾(zhong) 安東(dong) 西隻有5500元/平方米價(jia) 格，比周邊低很多。而開發商則可以將這筆資金專(zhuan) 款專(zhuan) 用，用於(yu) 建設該項目，他們(men) 在快速回籠資金的同時，也已經獲得了客戶。”

“另外一個(ge) 特點，就是參與(yu) 者可以定製自己的房子，參與(yu) 眾(zhong) 籌的客戶，可以通過平台提出一些訴求，例如喜歡什麽(me) 樣的戶型，希望陽台做多大等等，而開發商會(hui) 根據這些客戶要求來建造這些房子。當然這會(hui) 加重開發商的建造成本，但是相比減少項目的融資成本、營銷費用還是值得的。” 高鑫說道。

據高鑫介紹，眾(zhong) 籌房平台以大數據分析精準定位為(wei) 基礎，通過分析市場需求與(yu) 意向客戶，達到精準鎖定客戶和眾(zhong) 籌募集、優(you) 化設計的目的，從(cong) 而減少項目的融資成本、營銷費用和無效成本投入，通過眾(zhong) 籌來使開發商的資金能夠提前回籠，使房產(chan) 項目總成本降低30%左右，並提升項目資金周轉率達6倍以上。

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不是一般意義(yi) 上的眾(zhong) 籌

眾(zhong) 安拿地是在今年的7月3日，距宣布眾(zhong) 籌隻有短短的25天時間，項目為(wei) 什麽(me) 要選擇這樣一種方式啟動呢？

眾(zhong) 安東(dong) 西項目總經理孫光餘(yu) ，在接受媒體(ti) 采訪時說到：“眾(zhong) 安·東(dong) 西這個(ge) 項目之所以采用這樣一個(ge) 方式，是為(wei) 了進行精準定位，更早的找到目標客戶，按照客戶需求進行產(chan) 品設計，目的就是在產(chan) 品設計的階段，就能夠找到購房者，同時也通過參與(yu) 者解決(jue) 了一部分資金。”

而業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) 眾(zhong) 安房產(chan) 推出的這個(ge) 眾(zhong) 籌項目，最直接的原因或是其在業(ye) 績不振的前提下，希望通過這種方式來提升資金流動性。據悉，2014年眾(zhong) 安最終僅(jin) 完成合約銷售35.33億(yi) 元，較其當初製定的50億(yi) 元目標有不少差距，因此眾(zhong) 安方麵曾透露2015年將加快平價(jia) 項目的周轉速度，而通過這種方式來獲得資金以及尋找目標客戶，或許是其一種營銷手段。

雙贏機構總經理章惠芳認為(wei) ：“常見問答眾(zhong) 安的這種做法並不能稱為(wei) 一般意義(yi) 上的眾(zhong) 籌，眾(zhong) 籌的參與(yu) 者應該有一個(ge) 角色的轉變，比如我在你的這個(ge) 項目出了錢之後的身份和權益將有所體(ti) 現，我作為(wei) 這個(ge) 產(chan) 品發起者之一，就算不是股東(dong) ，但起碼是投資者，而不僅(jin) 僅(jin) 是現在的消費者，從(cong) 這點來說，眾(zhong) 安這次推出的項目，不能說是一次眾(zhong) 籌行為(wei) 。”

“他目前將房源推出並通過參與(yu) 者交錢鎖定房源的行為(wei) ，實際上是通過低價(jia) 預售的方式，來吸引本來就有購房意圖者的資金。如果以後這裏的房價(jia) 漲了，那麽(me) 這些買(mai) 房者是賺的，如果跌了，那麽(me) 這部分錢起碼可以收回本金和一個(ge) 固定收益，隻是收益比較低。因此，既然是針對購房者，那麽(me) 他還是一種營銷行為(wei) 。如果消費者能真正得到實惠，認可這種方式，那麽(me) 對於(yu) 買(mai) 賣雙方，都是不錯的選擇。”章惠芳說道。

而漢嘉地產(chan) 顧問副總經理陳煥春也表示：“眾(zhong) 安這個(ge) 項目的做法，跟我們(men) 所說的眾(zhong) 籌開一個(ge) 咖啡館的概念不一樣，它除了你選定的房源本身之外，沒有其他收益，雖然其價(jia) 格相對較低，但是它的開發周期以及之後的市場變化，都是不確定的，因此作為(wei) 購買(mai) 者，可能會(hui) 存在顧慮。從(cong) 開發商角度來說，如果這種模式順利實施，那麽(me) 對於(yu) 他的資金問題，的確是有好處的，隻是如何讓購買(mai) 者為(wei) 你的這種行為(wei) 買(mai) 單，這是關(guan) 鍵。”

不少業內人士也表示，“互聯網+房地產”是迫於現實也是順應時代，開發商想通過眾籌來加快資金周轉，降低自己的風險的想法是好的，但是如何讓大家買賬，以及保障參與者的權益，是重要的一環，如何把“眾籌”這個概念玩得更好，還要繼續探索。