明年樓市整體向好 龍頭房企估值有望提升

　　自房貸新政以及央行降息後，房地產(chan) 市場持續回暖。據鏈家地產(chan) 統計，今年8月以來，上市房企整體(ti) 銷售量價(jia) 連續4個(ge) 月出現了較大幅度增長。業(ye) 內(nei) 人士預計，明年樓市調控政策和貨幣政策會(hui) 持續寬鬆，庫存周期及新增供應相對減少，樓市將持續企穩回升。

　　相比成熟市場，A股市場房地產(chan) 公司估值偏低。隨著城鎮化的推進，房地產(chan) 業(ye) 的需求仍然較大，房企的業(ye) 績仍可以保持中高速增長趨勢。這或許意味著上市房企的估值仍有提升空間。明年房企轉型以及國企改革將會(hui) 成為(wei) 行業(ye) 主題。

　　今年以來，房地產(chan) 市場持續下行，[伯利茲(zi) 注冊(ce) 公司]多家房企業(ye) 績出現下滑趨勢。但9月份以來，隨著地方政府放開限購、央行發布房貸新政以及降息等利好不斷，房地產(chan) 市場出現成交量放大局麵，特別是一二線城市表現明顯。

　　事實上，自8月起，房企整體(ti) 銷售量價(jia) 連續4個(ge) 月出現了較大幅度的增長。從(cong) 鏈家地產(chan) 監測的萬(wan) 科、保利、招商、恒大等31家大型上市房企前11個(ge) 月銷售數據來看，31家房企8月總銷售額為(wei) 1167.5億(yi) 元，環比上升20.9%，同比增加9.7%。這也是今年以來首次正增長；9月總銷售額為(wei) 1481.9億(yi) 元，環比上升25.2%，同比增加9.5%；10月總銷售額為(wei) 1688.3億(yi) 元，環比上升13.9%，同比增加16.5%；11月的總銷售額為(wei) 1610.9億(yi) 元，環比下降4.6%，但同比大幅上漲26.6%。

　　上市房企的銷售均價(jia) 也連續4個(ge) 月同比上漲。根據鏈家地產(chan) 對21家有可比數據的房企監測數據，8月銷售均價(jia) 為(wei) 10517元/平方米，環比上漲5.6%，同比微漲0.5%；9月銷售均價(jia) 為(wei) 11419元/平方米，環比上漲8.1%，同比上漲3.2%；10月銷售均價(jia) 為(wei) 11557元/平方米，環比上漲1.2%，同比上漲13.1%；11月銷售均價(jia) 為(wei) 11437元/平方米，環比微降1%，同比上漲9.2%。

　　上海易居房地產(chan) 研究院副院長楊紅旭認為(wei) ，從(cong) 大型房企8月-11月連續4個(ge) 月的銷售數據和部分城市的成交量來看，一線城市和少數二線城市開始複蘇，樓市開始企穩。

　　展望明年，前華遠地產(chan) 董事長任誌強、住建部政策研究中心主任秦虹等業(ye) 內(nei) 專(zhuan) 家都認為(wei) 明年樓市會(hui) 企穩回升，多家大型券商策略報告也均看好明年樓市。

　　申銀萬(wan) 國策略報告指出，從(cong) 政策麵來看，為(wei) 穩定宏觀經濟增長，明年樓市調控政策和貨幣政策會(hui) 持續寬鬆，降息降準將是大概率事件；從(cong) 基本麵來看，隨著過去一年拿地速度下降，地產(chan) 行業(ye) 未來潛在供應正在減少，庫存周期也隨之縮短，這是價(jia) 格企穩的重要前提。

　　國泰君安策略報告認為(wei) ，對於(yu) 房價(jia) 走勢，明年上半年將保持平穩，下半年會(hui) 有所上漲。主要邏輯是，2014年四季度政策放鬆促進了一二線城市的樓市成交量持續回暖，但大部分城市的去庫存周期仍然較長，市場觀望情緒仍未完全消除，明年上半年房價(jia) 會(hui) 保持相對穩定。但到了下半年，隨著庫存減少及新增供應相對減少，房價(jia) 會(hui) 出現上漲趨勢。一線城市房價(jia) 最先築底回升。

　　國泰君安研報指出，2014年地產(chan) 股估值得到了一定程度的修複，但仍處於(yu) 相對低位。目前，房地產(chan) 板塊PE為(wei) 9.7倍，PB為(wei) 1.97倍，均處在相對低位。而香港地區、日本、美國等地股票市場上過去15年的房地產(chan) 板塊的平均PE分別為(wei) 12、33、37，都高於(yu) A股市場。

　　且與(yu) 中國內(nei) 地相比，香港地區、日本、美國都是城鎮化進程已基本結束的市場，中國內(nei) 地的城鎮化率僅(jin) 為(wei) 53.4%，至少未來十年城鎮化發展仍具有很大潛力，房地產(chan) 業(ye) 需求仍然較大，房企的業(ye) 績仍可以保持中高速增長趨勢。上市房企的估值仍有提升空間。

　　此外，房企的競爭(zheng) 分化趨勢正在不斷加劇，行業(ye) “馬太效應”更加明顯，行業(ye) 集中度將進一步上升。中原地產(chan) 數據顯示，從(cong) 已公布11月銷售業(ye) 績的21家上市房企情況來看，恒大、綠城兩(liang) 家房企已經提前完成年度任務，萬(wan) 科、富力、融創、越秀4家房企完成率超過九成，剩餘(yu) 15家公司的完成率低於(yu) 90%，年底銷售目標難以完成。相對而言，全國性大型房企或者區域龍頭房企完成情況較好。

　　北京一家上市房企中層人士認為(wei) ，隻要市場環境不出現大幅逆轉，大型房企能通過提高市場占有率繼續擴大銷售規模，加上降息、降準等金融政策影響，商業(ye) 銀行會(hui) 更重視資產(chan) 質量，信貸資源更傾(qing) 向於(yu) 財務狀況良好的大型房企，房地產(chan) 行業(ye) 的市場集中度將保持加速提高的勢頭。

　　Wind數據顯示，我國四大上市龍頭房企(招商地產(chan) 、保利地產(chan) 、萬(wan) 科、金地集團)銷售麵積占比從(cong) 2008年的1.47%上升至2014年上半年的3.26%。

　　在大部分三四線城市房屋過剩、我國人口結構發生變化、城鎮化發展有新內(nei) 涵的大背景下，房地產(chan) 轉型將是一個(ge) 持續的過程。今年以來，A股市場多家房企開始尋找轉型之路。記者梳理發現，房企轉型大概有兩(liang) 類：一類是“大而全”轉向專(zhuan) 業(ye) 化、精細化的細分領域。如新華聯專(zhuan) 注文化旅遊地產(chan) ；一類是徹底轉型，通過收購、定增等方式置入醫療、影視等熱門行業(ye) 的資產(chan) ，如蘇寧環球收購影視公司。

　　業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，明年房企轉型依然是行業(ye) 主題。海通證券認為(wei) ，未來房地產(chan) 行業(ye) 會(hui) 分化出很多細分領域，比如商業(ye) 地產(chan) 、旅遊地產(chan) 、養(yang) 老地產(chan) 、產(chan) 業(ye) 地產(chan) 、房地產(chan) 代理服務商等。事實上，隨著白銀時代到來，房企必須更加注重市場變化，增加專(zhuan) 業(ye) 能力才能不被淘汰。

　　目前，A股房地產(chan) 公司中，[注冊(ce) 法國公司]房地產(chan) 代理服務領域的世聯行、產(chan) 業(ye) 地產(chan) 領域的華夏幸福、旅遊地產(chan) 領域的華僑(qiao) 城等公司，都在其細分市場成為(wei) 了龍頭。“這具有標杆意義(yi) ，未來可能會(hui) 有更多房企向細分市場轉型。”中原地產(chan) 分析師張大偉(wei) 說。

　　此外，房地產(chan) 行業(ye) 的國企改革也會(hui) 成為(wei) 一大亮點。國泰君安研報分析稱，國企改革將加快房企資源整合，比如天保基建、中華企業(ye) 、深振業(ye) A等公司或有資產(chan) 重組預期；另一方麵，國企改革將完善激勵機製。國有房企本身擁有優(you) 質資源，若有更多激勵措施，將會(hui) 提升公司的經營和業(ye) 績，如格力地產(chan) 、魯商置業(ye) 、華發股份等。