房貸新政50日眾生相：剛需淡定投資客著慌入場

　　11月19日，恰是“930房貸新政”出台第50日，北京住宅網簽14147套(統計至11月18日)。麵對央行房貸新政帶來的衝(chong) 擊波，雖然剛需購房者表現淡定，但還是有人著慌入場，有人著慌賣房。

　　房貸新政50日，[BVI公司年審]賣房人、買(mai) 房人、投資人等一線房市“當局者”，經濟學家、中介機構、媒體(ti) 人等房市“旁觀者”，圍繞著房價(jia) 博弈，各有各的反應和應對。

　　每一個(ge) 真實的網簽數字背後，都有一個(ge) 關(guan) 於(yu) 買(mai) 房或賣房的故事。

　　如果從(cong) 9月30日央行、銀監會(hui) 聯合發布《關(guan) 於(yu) 進一步做好住房金融服務的通知》算起，11月19日恰是“930房貸新政”出台50日，北京住宅網簽14147套(統計至11月18日)。

　　“剛需”、“改善”也好，“房鬧”、“房蟲”也罷，抑或在買(mai) 房上一擲千金的“新土豪”，“14147套”這一枯燥的網簽數字背後，上演的卻是令參與(yu) 各方無比糾結的房貸新政50日“眾(zhong) 生相”。

　　“930房貸新政”，這一曾被解讀為(wei) 堪比2008年救市力度最大的政策，其真實落地效果如何？新政前後百日，市場到底發生了什麽(me) 改變？一線城市樓市回暖了嗎？來自市場一線的聲音更具說服力。

　　上證報記者通過持續跟蹤多位剛需、投資人及業(ye) 內(nei) “旁觀者”，並對比房貸新政前後50日，他們(men) 買(mai) 賣情緒和市場行為(wei) 上發生的細微變化，試圖為(wei) 您揭開一線城市樓市回暖的真實圖景。

　　“淡定，淡定！”麵對9月30日央行意外“放水”帶來的成交量劇變，有剛需的北京羅先生在稍作消化後，再次表現出一種不緊不慢的從(cong) 容心態。

　　讓羅先生從(cong) 容不迫的理由是，他最近參加的幾次自住型商品房搖號，除了非常熱門的百子灣項目，大多數都是以他主動放棄而告終。經過幾個(ge) 月的房價(jia) 下跌，限價(jia) 房的價(jia) 格優(you) 勢並不明顯，他最近也開始加入“淘”二手房的行列。

　　“準備周末見一下房主，58平方米掛165萬(wan) ，如果能談到155萬(wan) 就出手！”經過細挑慢選，羅先生將目光鎖定在京城東(dong) 五環邊的某小區。最近一段時間的找房看房，他發現雖然成交量反彈了不少，但房價(jia) 沒見漲，總有便宜的房子冒出來。

　　與(yu) 羅先生類似，準備長期定居北京的劉先生最近也在看房。起先，他準備在大興(xing) 或通州買(mai) 房，現在他發現，稍微加點錢就能撬動城六區的小戶型。“看了套石景山的房子，總價(jia) 不到160萬(wan) ，若不是戶型差和不滿五年，沒準就要了。”

　　自從(cong) 8月中旬買(mai) 房後，程先生有空就會(hui) 去旁邊的區建委網簽大廳看看人氣。他發現，10月份網簽大廳的人明顯多了起來，麵對上午10點半後來的客戶，工作人員都會(hui) 提醒：“上午人太多，下午再來吧”。

　　網簽排隊，是否真的意味著樓市回暖了？程先生發現了一個(ge) 奇怪的現象——距離區建委不遠的區住房公積金中心，同期卻隻有三三兩(liang) 兩(liang) 的客戶。按道理，市場回暖了，辦理公積金貸款的人也會(hui) 明顯多起來，但這一次卻有所不同。

　　“現在買(mai) 房的都是改善性和投資型客戶，剛需還沒有進場。”一位做房產(chan) 中介朋友告訴記者，不同於(yu) 2009年、2012年市場回暖後剛需入場，這一次市場回暖主要由改善性客戶帶起來的，全款的比例很高，剛需們(men) 並沒有急於(yu) 入場。

　　麵對房貸新政和成交量暴漲的刺激，[注冊(ce) BVI公司]剛需們(men) 是否願意為(wei) 此賣單？或許能從(cong) 10月中旬開盤的兩(liang) 個(ge) 自住型商品房項目現場找到答案。

　　恒大禦景灣，北京首個(ge) 自住型商品房項目，項目位於(yu) 東(dong) 五環邊，盡管創造了多項營銷記錄，但高達92%的棄購率還是令出乎市場意料。晚一天開盤的是位於(yu) 東(dong) 南六環外的原鄉(xiang) 嘉園，棄購率更高達95%，最終仍有400多套沒有賣出去。

　　一位排號居前且放棄購買(mai) 自住型商品房項目的購房人告訴記者，相比周邊的房價(jia) 並不便宜，而她並不會(hui) 急於(yu) 轉而購買(mai) 二手房，因為(wei) 據她了解，明年會(hui) 有更多性價(jia) 比更高的項目入市。

　　麵對央行房貸新政帶來的衝(chong) 擊波，相比剛需們(men) 表現出來的“淡定”，一線城市的“投資客”卻有些“著慌”，有的著慌抄底入場，有的則趁市場熱，著慌賣房。

　　上個(ge) 周末，曆時90天的手續周折，家在北京的程先生終於(yu) 拿到了“投資兼自住”的二套房鑰匙。在8月15日簽訂了三方購房合同前後，他一直密切關(guan) 注影響北京樓市的風吹草動。

　　二季度以來，來自政策層麵的寬鬆信號愈加明顯——先是央行召集商業(ye) 銀行支持首套房貸需求，後是國內(nei) 大中城市陸續解除限購政策。隨後，部分城市成交量暴漲，甚至有些樓盤再次迎來久違的“日光盤”。

　　“央行兩(liang) 次定向降準、房貸利率優(you) 惠、減免交易稅、成交量持續萎縮，再加上本輪房價(jia) 調整的空間和時長……根據2008年、2011年房價(jia) 見底的信號，目前已經出現了七八成。”程先生篤信，北京房價(jia) 將再次迎來一次抄底機會(hui) 。

　　盡管預料到政府會(hui) 救市，但國慶節前出台的房貸新政，仍讓程先生多少有些意外。在決(jue) 定投資這套房之前，他曾想過換房，但“認貸又認房”的二套房政策，讓他顧忌換房的隱形成本，他隻好以退為(wei) 進，全款買(mai) 了一個(ge) 小房來投資。

　　與(yu) 程先生積極看好後市、並急於(yu) 抄底相比，擁有兩(liang) 套房產(chan) 的齊女士則從(cong) 去年起就開始看空房價(jia) 。年初，她掛出了一套原本出租的房產(chan) ，幾個(ge) 月下來卻無所獲。前一段看房的突然多了起來，她終於(yu) 順利脫手，賣出價(jia) 是當初買(mai) 入價(jia) 的兩(liang) 倍。

　　“回過頭來看，我那套房子賣便宜了，但我一點都不後悔。”齊女士認為(wei) ，在經曆近幾年房價(jia) 暴漲後，投資房產(chan) 的獲利空間已經很小了，不過從(cong) 房產(chan) 撤出來的資金投向何處？她和很多人一樣心存困惑。

　　拜房貸新政帶來的成交量暴增所賜，最近順利賣出的並不止齊女士。10月9日，上海銀沙投資副總經理陳軍(jun) 在微博上透露稱：“朋友賣房，掛了幾個(ge) 月少人問津，10月以來中介帶看電話絡繹不絕，光昨天就接到了十幾個(ge) 。”

　　據記者了解，受房貸新政影響，不少類似程先生這樣抱著投資需求的客戶已開始蠢蠢欲動，試圖抄底一線城市房產(chan) ，而在其中，主打“不限購”的商業(ye) 地產(chan) 和旅遊地產(chan) 也是他們(men) 爭(zheng) 搶入市的重要標的。

　　來自北京建委的網簽數據顯示，10月二手住宅網簽8845套，比上月環比下跌2.9%。由於(yu) 網簽具有15日以上的滯後性，實際上上月北京二手房實際成交量預計能達到15000套以上，相比前一月接近翻翻。

　　不過，二手房成交量的火爆並沒有延續到11月。[注冊(ce) 新加坡公司]網簽數據顯示，11月第二周北京市二手住宅網簽1807套，與(yu) 上周相比減少30%，而上周日均新增客源量較上周減少8.5%，這意味著市場熱度有所降低，市場進入政策後的平穩期。