調控後香港樓市再抬頭

　　去年10月，香港特區政府宣布，對香港資本入境者計劃作出修訂，修訂後申請來港的投資門檻由650萬(wan) 港元增至1000萬(wan) 港元，並將房地產(chan) 從(cong) 投資移民計劃的投資資產(chan) 類別中剔除。而去年年底香港政府快速出手抑製房地產(chan) 投機，向短期易手物業(ye) 征收額外印花稅及下調物業(ye) 按揭成數上限，非自住住宅物業(ye) 貸款最高成數一律下調至五成。

　　這些政策對於(yu) 欲投資香港樓市的投資者而言是極大的利空，但依然沒有擋住投資客的熱情。

年前部分股有望一飛衝(chong) 天! 秘聞!行情近期將出現逆轉 機構資金流向已發生巨變! 主力資金正密謀全新布局 　　在房地產(chan) 調控持續不放鬆和通脹預期居高不下的情況下，不少投資者將目光投向香港甚至海外房地產(chan) 市場。由於(yu) 內(nei) 地投資客不斷出手，已有香港項目主動出擊，記者近日獲悉，由長江實業(ye) 及港鐵公司聯袂打造、位處香港正中心毗鄰港鐵大圍站的大型住宅項目名城第二期“盛薈”近期將到深圳、廣州攬客，其入市門檻在800萬(wan) 港元左右。

　　香港豪宅

　　三成半賣給內(nei) 地人

　　據長江實業(ye) 地產(chan) 投資有限公司董事郭子威介紹，數據顯示，去年內(nei) 地人在港購買(mai) 650萬(wan) 人民幣以上的豪宅同比2009年上升了17%，占香港該類單位全年成交的三成半，升幅驚人。他表示，從(cong) “盛薈”的成交數據來看，內(nei) 地買(mai) 家占到一成左右，其中一半左右是一次性付款，一半是按揭貸款。

　　香港業(ye) 界預期，今年，在內(nei) 地“限購令”持續發威的情況下，會(hui) 促使內(nei) 地人轉投海外市場購房。盡管香港樓市也處於(yu) 調控期間，但出於(yu) 分散投資、抗通脹資金保值等需求，不少看好香港樓市前景的內(nei) 地買(mai) 家仍會(hui) 將資金投入地產(chan) 市場。

　　據悉，香港租金回報亦較理想，豪宅普遍有4厘以上，加上匯率折讓更促使內(nei) 地人士來港置業(ye) 作長線投資。由於(yu) 港元與(yu) 美元掛鉤的關(guan) 係，令港元被迫跟隨美元貶值，變相令人民幣兌(dui) 港元升值，人民幣相對港元在去年已漲了3%~4%，令內(nei) 地買(mai) 家來港買(mai) 樓相當於(yu) 打了八五折優(you) 惠。

　　利率很低

　　投資回報率達4厘

　　郭子威表示，市場預期美國短期內(nei) 不會(hui) 加息，意味香港房貸利率仍會(hui) 處於(yu) 低水平，目前香港的按揭利率僅(jin) 約1%，相較內(nei) 地貸款利率折扣後還需要約6%，差距較大，例如貸款100 萬(wan) 港元，每年的利息才1萬(wan) 元，投資成本低。預期人民幣未來還會(hui) 繼續升值，令以人民幣到香港買(mai) 樓更具優(you) 勢。而且香港經濟狀況穩定且在持續上升中，去年經濟增長最多達6%，市場預期今年最少也有5%~6%的增長幅度，經濟勢頭好將帶動樓市升溫，早前便有不少外資大行預期香港樓市會(hui) 有20%以上的升幅。

　　為(wei) 了吸引更多內(nei) 地客戶前往項目，“盛薈”特別在內(nei) 地舉(ju) 辦“2011 香港房地產(chan) 投資論壇”，探討香港樓市發展趨勢，首輪論壇將於(yu) 1月16日在深圳舉(ju) 行。

　　香港樓市調控後再升溫 內(nei) 地客出手闊綽

　　受寒流影響，2011年元旦前後的香港氣溫也異常冷，但之前受香港特區政府限製按揭貸款金額和特別印花稅政策打壓的香港樓市，在短暫停滯和觀望之後，在最近兩(liang) 周再次出現升溫跡象。

　　香港利嘉閣地產(chan) 的統計資料顯示，香港50大指標型屋苑二手成交量於(yu) 1月3日到1月9日這一星期成交507宗，較特區政府出手前一周(2010年11月15日至20日)的399宗，高出27%，反映二手樓價(jia) 走勢的中原城市領先指數最新報88.38點，比特區政府出手前高出0.16個(ge) 百分點。

　　在預約看樓量方麵，數據也顯示，買(mai) 家對後市的信心提升。根據利嘉閣地產(chan) 研究部的數據，全港50個(ge) 指標屋苑在上周共有3015組客戶預約看樓，比元旦前一周上升5.2%，當中以自住看為(wei) 主，約占總預約看樓數量的64.3%。

　　成交數據逼近峰值

　　雖然香港特區政府去年11月出手抑製樓市短炒，但差餉物業(ye) 估價(jia) 署數據顯示，11月住宅樓價(jia) 依然上漲，月內(nei) 樓價(jia) 指數環比10月上升1.9%，並進一步拉近同1997年10月樓價(jia) 高峰時的差距，重新達到1997年底的水平。香港整體(ti) 私人住宅樓價(jia) 2009年1月以來，至去年11月已經連續上升23個(ge) 月，累計升幅達53%。

　　多位香港業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，對於(yu) 通脹的預期和銀行存貸款的落差，是目前刺激買(mai) 家入市的重要原因。長江實業(ye) (00001.HK)董事局主席李嘉誠上周在一個(ge) 場合上談到香港樓市走勢的時候也認為(wei) ，樓價(jia) 走勢要看通貨膨脹的情形，“現在連建築費都貴了，通脹已經成為(wei) 大家的共識，樣樣都貴了”。

　　由於(yu) 港元與(yu) 美元掛鉤，香港至少未來一年內(nei) 房貸利率仍會(hui) 處於(yu) 低水平，目前香港的按揭利率僅(jin) 約1%，如貸款100萬(wan) 港元，每年的利息才1萬(wan) 港元，每月付息大約僅(jin) 800港元，資金成本低。香港本地銀行的存款利率僅(jin) 為(wei) 0.01厘。

　　在低息及熱錢帶動下，2010年香港樓市成交暢旺，按揭貸款業(ye) 務也增長強勁，單計2010年前11個(ge) 月累計貸款金額及宗數，均超越1997年後的記錄，預計2010年新使用的住宅按揭貸款宗數將達到14萬(wan) 宗，金額達到3200億(yi) 港元，同比上年分別大幅增長45%及61%，雙雙突破1997年的水平，創曆史新高。

　　在特區政府抑製措施出台後，買(mai) 家出現觀望，交易停滯，而近期不利消息逐漸趨淡，市場轉趨明朗化，累積起來的市場購買(mai) 力也紛紛出動，刺激香港一二手樓市交易明顯上升。