物業管理條例

第一章 總則

　　第一條 為(wei) 了規範物業(ye) 管理活動，維護業(ye) 主和物業(ye) 管理企業(ye) 的合法權益，改善人民群眾(zhong) 的生活和工作環境，製定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業(ye) 管理，是指業(ye) 主通過選聘物業(ye) 管理企業(ye) ，由業(ye) 主和物業(ye) 管理企業(ye) 按照物業(ye) 服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guan) 場地進行維修、養(yang) 護、管理，維護相關(guan) 區域內(nei) 的環境衛生和秩序的活動。

　　第三條 國家提倡業(ye) 主通過公開、公平、公正的市場競爭(zheng) 機製選擇物業(ye) 管理企業(ye) 。

　　第四條 國家鼓勵物業(ye) 管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業(ye) 管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產(chan) 行政主管部門負責本行政區域內(nei) 物業(ye) 管理活動的監督管理工作。

第二章 業主及業主大會

　　第六條 房屋的所有權人為(wei) 業(ye) 主。

　　業(ye) 主在物業(ye) 管理活動中，享有下列權利：

　　（一）按照物業(ye) 服務合同的約定，接受物業(ye) 管理企業(ye) 提供的服務；

　　（二）提議召開業(ye) 主大會(hui) 會(hui) 議，並就物業(ye) 管理的有關(guan) 事項提出建議；

　　（三）提出製定和修改業(ye) 主公約、業(ye) 主大會(hui) 議事規則的建議；

　　（四）參加業(ye) 主大會(hui) 會(hui) 議，行使投票權；

　　（五）選舉(ju) 業(ye) 主委員會(hui) 委員，並享有被選舉(ju) 權；

　　（六）監督業(ye) 主委員會(hui) 的工作；

　　（七）監督物業(ye) 管理企業(ye) 履行物業(ye) 服務合同；

　　（八）對物業(ye) 共用部位、共用設施設備和相關(guan) 場地使用情況享有知情權和監督權；

　　（九）監督物業(ye) 共用部位、共用設施設備專(zhuan) 項維修資金（以下簡稱專(zhuan) 項維修資金）的管理和使用；

　　（十）法律、法規規定的其他權利。

　　第七條 業(ye) 主在物業(ye) 管理活動中，履行下列義(yi) 務：

　　（一）遵守業(ye) 主公約、業(ye) 主大會(hui) 議事規則；

　　（二）遵守物業(ye) 管理區域內(nei) 物業(ye) 共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方麵的規章製度；

　　（三）執行業(ye) 主大會(hui) 的決(jue) 定和業(ye) 主大會(hui) 授權業(ye) 主委員會(hui) 作出的決(jue) 定；

　　（四）按照國家有關(guan) 規定交納專(zhuan) 項維修資金；

　　（五）按時交納物業(ye) 服務費用；

　　（六）法律、法規規定的其他義(yi) 務。

　　第八條 物業(ye) 管理區域內(nei) 全體(ti) 業(ye) 主組成業(ye) 主大會(hui) 。

　　業(ye) 主大會(hui) 應當代表和維護物業(ye) 管理區域內(nei) 全體(ti) 業(ye) 主在物業(ye) 管理活動中的合法權益。

　　第九條 一個(ge) 物業(ye) 管理區域成立一個(ge) 業(ye) 主大會(hui) 。

　　物業(ye) 管理區域的劃分應當考慮物業(ye) 的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體(ti) 辦法由省、自治區、直轄市製定。

　　第十條 同一個(ge) 物業(ye) 管理區域內(nei) 的業(ye) 主，應當在物業(ye) 所在地的區、縣人民政府房地產(chan) 行政主管部門的指導下成立業(ye) 主大會(hui) ，並選舉(ju) 產(chan) 生業(ye) 主委員會(hui) 。但是，隻有一個(ge) 業(ye) 主的，或者業(ye) 主人數較少且經全體(ti) 業(ye) 主一致同意，決(jue) 定不成立業(ye) 主大會(hui) 的，由業(ye) 主共同履行業(ye) 主大會(hui) 、業(ye) 主委員會(hui) 職責。

　　業(ye) 主委員會(hui) 委員應當由熱心公益事業(ye) 、責任心強、具有一定組織能力的業(ye) 主擔任。

　　業(ye) 主委員會(hui) 主任、副主任在業(ye) 主委員會(hui) 委員中推選產(chan) 生。

　　業(ye) 主在首次業(ye) 主大會(hui) 會(hui) 議上的投票權，根據業(ye) 主擁有物業(ye) 的建築麵積、住宅套數等因素確定。具體(ti) 辦法由省、自治區、直轄市製定。

　　第十一條 業(ye) 主大會(hui) 履行下列職責：

　　（一）製定、修改業(ye) 主公約和業(ye) 主大會(hui) 議事規則；

　　（二）選舉(ju) 、更換業(ye) 主委員會(hui) 委員，監督業(ye) 主委員會(hui) 的工作；

　　（三）選聘、解聘物業(ye) 管理企業(ye) ；

　　（四）決(jue) 定專(zhuan) 項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；

　　（五）製定、修改物業(ye) 管理區域內(nei) 物業(ye) 共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方麵的規章製度；

　　（六）法律、法規或者業(ye) 主大會(hui) 議事規則規定的其他有關(guan) 物業(ye) 管理的職責。

　　第十二條 業(ye) 主大會(hui) 會(hui) 議可以采用集體(ti) 討論的形式，也可以采用書(shu) 麵征求意見的形式；但應當有物業(ye) 管理區域內(nei) 持有1／2以上投票權的業(ye) 主參加。

　　業(ye) 主可以委托代理人參加業(ye) 主大會(hui) 會(hui) 議。

　　業(ye) 主大會(hui) 作出決(jue) 定，必須經與(yu) 會(hui) 業(ye) 主所持投票權1／2以上通過。業(ye) 主大會(hui) 作出製定和修改業(ye) 主公約、業(ye) 主大會(hui) 議事規則，選聘和解聘物業(ye) 管理企業(ye) ，專(zhuan) 項維修資金使用和續籌方案的決(jue) 定，必須經物業(ye) 管理區域內(nei) 全體(ti) 業(ye) 主所持投票權2／3以上通過。

　　業(ye) 主大會(hui) 的決(jue) 定對物業(ye) 管理區域內(nei) 的全體(ti) 業(ye) 主具有約束力。

　　第十三條 業(ye) 主大會(hui) 會(hui) 議分為(wei) 定期會(hui) 議和臨(lin) 時會(hui) 議。

　　業(ye) 主大會(hui) 定期會(hui) 議應當按照業(ye) 主大會(hui) 議事規則的規定召開。經20％以上的業(ye) 主提議，業(ye) 主委員會(hui) 應當組織召開業(ye) 主大會(hui) 臨(lin) 時會(hui) 議。

　　第十四條 召開業(ye) 主大會(hui) 會(hui) 議，應當於(yu) 會(hui) 議召開15日以前通知全體(ti) 業(ye) 主。

　　住宅小區的業(ye) 主大會(hui) 會(hui) 議，應當同時告知相關(guan) 的居民委員會(hui) 。

　　業(ye) 主委員會(hui) 應當做好業(ye) 主大會(hui) 會(hui) 議記錄。

　　第十五條 業(ye) 主委員會(hui) 是業(ye) 主大會(hui) 的執行機構，履行下列職責：

　　（一）召集業(ye) 主大會(hui) 會(hui) 議，報告物業(ye) 管理的實施情況；

　　（二）代表業(ye) 主與(yu) 業(ye) 主大會(hui) 選聘的物業(ye) 管理企業(ye) 簽訂物業(ye) 服務合同；

　　（三）及時了解業(ye) 主、物業(ye) 使用人的意見和建議，監督和協助物業(ye) 管理企業(ye) 履行物業(ye) 服務合同；

　　（四）監督業(ye) 主公約的實施；

　　（五）業(ye) 主大會(hui) 賦予的其他職責。

　　第十六條 業(ye) 主委員會(hui) 應當自選舉(ju) 產(chan) 生之日起30日內(nei) ，向物業(ye) 所在地的區、縣人民政府房地產(chan) 行政主管部門備案。

　　第十七條 業(ye) 主公約應當對有關(guan) 物業(ye) 的使用、維護、管理，業(ye) 主的共同利益，業(ye) 主應當履行的義(yi) 務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業(ye) 主公約對全體(ti) 業(ye) 主具有約束力。

　　第十八條 業(ye) 主大會(hui) 議事規則應當就業(ye) 主大會(hui) 的議事方式、表決(jue) 程序、業(ye) 主投票權確定辦法、業(ye) 主委員會(hui) 的組成和委員任期等事項作出約定。

　　第十九條 業(ye) 主大會(hui) 、業(ye) 主委員會(hui) 應當依法履行職責，不得作出與(yu) 物業(ye) 管理無關(guan) 的決(jue) 定，不得從(cong) 事與(yu) 物業(ye) 管理無關(guan) 的活動。

　　業(ye) 主大會(hui) 、業(ye) 主委員會(hui) 作出的決(jue) 定違反法律、法規的，物業(ye) 所在地的區、縣人民政府房地產(chan) 行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決(jue) 定，並通告全體(ti) 業(ye) 主。

　　第二十條 業(ye) 主大會(hui) 、業(ye) 主委員會(hui) 應當配合公安機關(guan) ，與(yu) 居民委員會(hui) 相互協作，共同做好維護物業(ye) 管理區域內(nei) 的社會(hui) 治安等相關(guan) 工作。

　　在物業(ye) 管理區域內(nei) ，業(ye) 主大會(hui) 、業(ye) 主委員會(hui) 應當積極配合相關(guan) 居民委員會(hui) 依法履行自治管理職責，支持居民委員會(hui) 開展工作，並接受其指導和監督。

　　住宅小區的業(ye) 主大會(hui) 、業(ye) 主委員會(hui) 作出的決(jue) 定，應當告知相關(guan) 的居民委員會(hui) ，並認真聽取居民委員會(hui) 的建議。

第三章 前期物業管理

　　第二十一條 在業(ye) 主、業(ye) 主大會(hui) 選聘物業(ye) 管理企業(ye) 之前，建設單位選聘物業(ye) 管理企業(ye) 的

　　，應當簽訂書(shu) 麵的前期物業(ye) 服務合同。

　　第二十二條 建設單位應當在銷售物業(ye) 之前，製定業(ye) 主臨(lin) 時公約，對有關(guan) 物業(ye) 的使用、維護、管理，業(ye) 主的共同利益，業(ye) 主應當履行的義(yi) 務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位製定的業(ye) 主臨(lin) 時公約，不得侵害物業(ye) 買(mai) 受人的合法權益。

　　第二十三條 建設單位應當在物業(ye) 銷售前將業(ye) 主臨(lin) 時公約向物業(ye) 買(mai) 受人明示，並予以說明。

　　物業(ye) 買(mai) 受人在與(yu) 建設單位簽訂物業(ye) 買(mai) 賣合同時，應當對遵守業(ye) 主臨(lin) 時公約予以書(shu) 麵承諾。

　　第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產(chan) 開發與(yu) 物業(ye) 管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(ye) 管理企業(ye) 。

　　住宅物業(ye) 的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(ye) 管理企業(ye) ；投標人少於(yu) 3個(ge) 或者住宅規模較小的，經物業(ye) 所在地的區、縣人民政府房地產(chan) 行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(ye) 管理企業(ye) 。

　　第二十五條 建設單位與(yu) 物業(ye) 買(mai) 受人簽訂的買(mai) 賣合同應當包含前期物業(ye) 服務合同約定的內(nei) 容。

　　第二十六條 前期物業(ye) 服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(ye) 主委員會(hui) 與(yu) 物業(ye) 管理企業(ye) 簽訂的物業(ye) 服務合同生效的，前期物業(ye) 服務合同終止。

　　第二十七條 業(ye) 主依法享有的物業(ye) 共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十八條 物業(ye) 管理企業(ye) 承接物業(ye) 時，應當對物業(ye) 共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　第二十九條 在辦理物業(ye) 承接驗收手續時，建設單位應當向物業(ye) 管理企業(ye) 移交下列資料：

　　（一）竣工總平麵圖，單體(ti) 建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yang) 等技術資料；

　　（三）物業(ye) 質量保修文件和物業(ye) 使用說明文件；

　　（四）物業(ye) 管理所必需的其他資料。

　　物業(ye) 管理企業(ye) 應當在前期物業(ye) 服務合同終止時將上述資料移交給業(ye) 主委員會(hui) 。

　　第三十條 建設單位應當按照規定在物業(ye) 管理區域內(nei) 配置必要的物業(ye) 管理用房。

　　第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業(ye) 的保修責任。

第四章 物業管理服務

　　第三十二條 從(cong) 事物業(ye) 管理活動的企業(ye) 應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從(cong) 事物業(ye) 管理活動的企業(ye) 實行資質管理製度。具體(ti) 辦法由國務院建設行政主管部門製定。

　　第三十三條 從(cong) 事物業(ye) 管理的人員應當按照國家有關(guan) 規定，取得職業(ye) 資格證書(shu) 。

　　第三十四條 一個(ge) 物業(ye) 管理區域由一個(ge) 物業(ye) 管理企業(ye) 實施物業(ye) 管理。

　　第三十五條 業(ye) 主委員會(hui) 應當與(yu) 業(ye) 主大會(hui) 選聘的物業(ye) 管理企業(ye) 訂立書(shu) 麵的物業(ye) 服務合同。

　　物業(ye) 服務合同應當對物業(ye) 管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義(yi) 務、專(zhuan) 項維修資金的管理與(yu) 使用、物業(ye) 管理用房、合同期限、違約責任等內(nei) 容進行約定。

　　第三十六條 物業(ye) 管理企業(ye) 應當按照物業(ye) 服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業(ye) 管理企業(ye) 未能履行物業(ye) 服務合同的約定，導致業(ye) 主人身、財產(chan) 安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條 物業(ye) 管理企業(ye) 承接物業(ye) 時，應當與(yu) 業(ye) 主委員會(hui) 辦理物業(ye) 驗收手續。

　　業(ye) 主委員會(hui) 應當向物業(ye) 管理企業(ye) 移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條 物業(ye) 管理用房的所有權依法屬於(yu) 業(ye) 主。未經業(ye) 主大會(hui) 同意，物業(ye) 管理企業(ye) 不得改變物業(ye) 管理用房的用途。

　　第三十九條 物業(ye) 服務合同終止時，物業(ye) 管理企業(ye) 應當將物業(ye) 管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業(ye) 主委員會(hui) 。

　　物業(ye) 服務合同終止時，業(ye) 主大會(hui) 選聘了新的物業(ye) 管理企業(ye) 的，物業(ye) 管理企業(ye) 之間應當做好交接工作。

　　第四十條 物業(ye) 管理企業(ye) 可以將物業(ye) 管理區域內(nei) 的專(zhuan) 項服務業(ye) 務委托給專(zhuan) 業(ye) 性服務企業(ye) ，但不得將該區域內(nei) 的全部物業(ye) 管理一並委托給他人。

　　第四十一條 物業(ye) 服務收費應當遵循合理、公開以及費用與(yu) 服務水平相適應的原則，區別不同物業(ye) 的性質和特點，由業(ye) 主和物業(ye) 管理企業(ye) 按照國務院價(jia) 格主管部門會(hui) 同國務院建設行政主管部門製定的物業(ye) 服務收費辦法，在物業(ye) 服務合同中約定。

　　第四十二條 業(ye) 主應當根據物業(ye) 服務合同的約定交納物業(ye) 服務費用。業(ye) 主與(yu) 物業(ye) 使用人約定由物業(ye) 使用人交納物業(ye) 服務費用的，從(cong) 其約定，業(ye) 主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(ye) 買(mai) 受人的物業(ye) ，物業(ye) 服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條 縣級以上人民政府價(jia) 格主管部門會(hui) 同同級房地產(chan) 行政主管部門，應當加強對物業(ye) 服務收費的監督。

　　第四十四條 物業(ye) 管理企業(ye) 可以根據業(ye) 主的委托提供物業(ye) 服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條 物業(ye) 管理區域內(nei) ，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guan) 費用。

　　物業(ye) 管理企業(ye) 接受委托代收前款費用的，不得向業(ye) 主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條 對物業(ye) 管理區域內(nei) 違反有關(guan) 治安、環保、物業(ye) 裝飾裝修和使用等方麵法律、法規規定的行為(wei) ，物業(ye) 管理企業(ye) 應當製止，並及時向有關(guan) 行政管理部門報告。

　　有關(guan) 行政管理部門在接到物業(ye) 管理企業(ye) 的報告後，應當依法對違法行為(wei) 予以製止或者依法處理。

　　第四十七條 物業(ye) 管理企業(ye) 應當協助做好物業(ye) 管理區域內(nei) 的安全防範工作。發生安全事故時，物業(ye) 管理企業(ye) 在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guan) 行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業(ye) 管理企業(ye) 雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guan) 規定。保安人員在維護物業(ye) 管理區域內(nei) 的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條 物業(ye) 使用人在物業(ye) 管理活動中的權利義(yi) 務由業(ye) 主和物業(ye) 使用人約定，但不得違反法律、法規和業(ye) 主公約的有關(guan) 規定。

　　物業(ye) 使用人違反本條例和業(ye) 主公約的規定，有關(guan) 業(ye) 主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chan) 行政主管部門應當及時處理業(ye) 主、業(ye) 主委員會(hui) 、物業(ye) 使用人和物業(ye) 管理企業(ye) 在物業(ye) 管理活動中的投訴。

第五章 物業的使用與維護

　　第五十條 物業(ye) 管理區域內(nei) 按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。

　　業(ye) 主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關(guan) 手續後告知物業(ye) 管理企業(ye) ；物業(ye) 管理企業(ye) 確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業(ye) 主大會(hui) 討論決(jue) 定同意後，由業(ye) 主依法辦理有關(guan) 手續。

　　第五十一條 業(ye) 主、物業(ye) 管理企業(ye) 不得擅自占用、挖掘物業(ye) 管理區域內(nei) 的道路、場地，損害業(ye) 主的共同利益。

　　因維修物業(ye) 或者公共利益，業(ye) 主確需臨(lin) 時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(ye) 主委員會(hui) 和物業(ye) 管理企業(ye) 的同意；物業(ye) 管理企業(ye) 確需臨(lin) 時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(ye) 主委員會(hui) 的同意。

　　業(ye) 主、物業(ye) 管理企業(ye) 應當將臨(lin) 時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nei) 恢複原狀。

　　第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(ye) 管理區域內(nei) 相關(guan) 管線和設施設備維修、養(yang) 護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養(yang) 護等需要，臨(lin) 時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢複原狀。

　　第五十三條 業(ye) 主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(ye) 管理企業(ye) 。

　　物業(ye) 管理企業(ye) 應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為(wei) 和注意事項告知業(ye) 主。

　　第五十四條 住宅物業(ye) 、住宅小區內(nei) 的非住宅物業(ye) 或者與(yu) 單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(ye) 的業(ye) 主，應當按照國家有關(guan) 規定交納專(zhuan) 項維修資金。

　　專(zhuan) 項維修資金屬業(ye) 主所有，專(zhuan) 項用於(yu) 物業(ye) 保修期滿後物業(ye) 共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專(zhuan) 項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會(hui) 同國務院財政部門製定。

　　第五十五條 利用物業(ye) 共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關(guan) 業(ye) 主、業(ye) 主大會(hui) 、物業(ye) 管理企業(ye) 的同意後，按照規定辦理有關(guan) 手續。業(ye) 主所得收益應當主要用於(yu) 補充專(zhuan) 項維修資金，也可以按照業(ye) 主大會(hui) 的決(jue) 定使用。

　　第五十六條 物業(ye) 存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yang) 護，有關(guan) 業(ye) 主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養(yang) 護義(yi) 務的，經業(ye) 主大會(hui) 同意，可以由物業(ye) 管理企業(ye) 維修養(yang) 護，費用由責任人承擔。

第六章 法律責任

　　第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業(ye) 的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(ye) 管理企業(ye) 或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業(ye) 管理企業(ye) 的，由縣級以上地方人民政府房地產(chan) 行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬(wan) 元以下的罰款。

　　第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬於(yu) 業(ye) 主的物業(ye) 共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chan) 行政主管部門處5萬(wan) 元以上20萬(wan) 元以下的罰款；給業(ye) 主造成損失的，依法承擔賠償(chang) 責任。

　　第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關(guan) 資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chan) 行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guan) 資料的，對建設單位、物業(ye) 管理企業(ye) 予以通報，處1萬(wan) 元以上10萬(wan) 元以下的罰款。

　　第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書(shu) 從(cong) 事物業(ye) 管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chan) 行政主管部門沒收違法所得，並處5萬(wan) 元以上20萬(wan) 元以下的罰款；給業(ye) 主造成損失的，依法承擔賠償(chang) 責任。

　　以欺騙手段取得資質證書(shu) 的，依照本條第一款規定處罰，並由頒發資質證書(shu) 的部門吊銷資質證書(shu) 。

　　第六十一條 違反本條例的規定，物業(ye) 管理企業(ye) 聘用未取得物業(ye) 管理職業(ye) 資格證書(shu) 的人員從(cong) 事物業(ye) 管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chan) 行政主管部門責令停止違法行為(wei) ，處5萬(wan) 元以上20萬(wan) 元以下的罰款；給業(ye) 主造成損失的，依法承擔賠償(chang) 責任。

　　第六十二條 違反本條例的規定，物業(ye) 管理企業(ye) 將一個(ge) 物業(ye) 管理區域內(nei) 的全部物業(ye) 管理一並委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chan) 行政主管部門責令限期改正，處委托合同價(jia) 款30％以上50％以下的罰款；情節嚴(yan) 重的，由頒發資質證書(shu) 的部門吊銷資質證書(shu) 。委托所得收益，用於(yu) 物業(ye) 管理區域內(nei) 物業(ye) 共用部位、共用設施設備的維修、養(yang) 護，剩餘(yu) 部分按照業(ye) 主大會(hui) 的決(jue) 定使用；給業(ye) 主造成損失的，依法承擔賠償(chang) 責任。

　　第六十三條 違反本條例的規定，挪用專(zhuan) 項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chan) 行政主管部門追回挪用的專(zhuan) 項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；物業(ye) 管理企業(ye) 挪用專(zhuan) 項維修資金，情節嚴(yan) 重的，並由頒發資質證書(shu) 的部門吊銷資質證書(shu) ；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業(ye) 管理區域內(nei) 不按照規定配置必要的物業(ye) 管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chan) 行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬(wan) 元以上50萬(wan) 元以下的罰款。

　　第六十五條 違反本條例的規定，未經業(ye) 主大會(hui) 同意，物業(ye) 管理企業(ye) 擅自改變物業(ye) 管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chan) 行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬(wan) 元以上10萬(wan) 元以下的罰款；有收益的，所得收益用於(yu) 物業(ye) 管理區域內(nei) 物業(ye) 共用部位、共用設施設備的維修、養(yang) 護，剩餘(yu) 部分按照業(ye) 主大會(hui) 的決(jue) 定使用。

　　第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為(wei) 之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chan) 行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於(yu) 物業(ye) 管理區域內(nei) 物業(ye) 共用部位、共用設施設備的維修、養(yang) 護，剩餘(yu) 部分按照業(ye) 主大會(hui) 的決(jue) 定使用：

　　（一）擅自改變物業(ye) 管理區域內(nei) 按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；

　　（二）擅自占用、挖掘物業(ye) 管理區域內(nei) 道路、場地，損害業(ye) 主共同利益的；

　　（三）擅自利用物業(ye) 共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個(ge) 人有前款規定行為(wei) 之一的，處1000元以上1萬(wan) 元以下的罰款；單位有前款規定行為(wei) 之一的，處5萬(wan) 元以上20萬(wan) 元以下的罰款。

　　第六十七條 違反物業(ye) 服務合同約定，業(ye) 主逾期不交納物業(ye) 服務費用的，業(ye) 主委員會(hui) 應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(ye) 管理企業(ye) 可以向人民法院起訴。

　　第六十八條 業(ye) 主以業(ye) 主大會(hui) 或者業(ye) 主委員會(hui) 的名義(yi) ，從(cong) 事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chan) 行政主管部門或者其他有關(guan) 行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為(wei) 不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章 附則

　　第七十條 本條例自2003年9月1日起施行。（完）

　　最高人民法院關(guan) 於(yu) 審理物業(ye) 服務糾紛案件具體(ti) 應用法律若幹問題的解釋（法釋[2009]8號,2009年4月20日最高人民法院審判委員會(hui) 第1466次會(hui) 議通過）

　　中華人民共和國最高人民法院公告

　　《最高人民法院關(guan) 於(yu) 審理物業(ye) 服務糾紛案件具體(ti) 應用法律若幹問題的解釋》已於(yu) 2009年4月20日由最高人民法院審判委員會(hui) 第1466次會(hui) 議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。

　　二○○九年五月十五日

　　為(wei) 正確審理物業(ye) 服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，製定本解釋。

　　第一條 建設單位依法與(yu) 物業(ye) 服務企業(ye) 簽訂的前期物業(ye) 服務合同，以及業(ye) 主委員會(hui) 與(yu) 業(ye) 主大會(hui) 依法選聘的物業(ye) 服務企業(ye) 簽訂的物業(ye) 服務合同，對業(ye) 主具有約束力。業(ye) 主以其並非合同當事人為(wei) 由提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　第二條 符合下列情形之一，業(ye) 主委員會(hui) 或者業(ye) 主請求確認合同或者合同相關(guan) 條款無效的，人民法院應予支持：

　　（一）物業(ye) 服務企業(ye) 將物業(ye) 服務區域內(nei) 的全部物業(ye) 服務業(ye) 務一並委托他人而簽訂的委托合同；

　　（二）物業(ye) 服務合同中免除物業(ye) 服務企業(ye) 責任、加重業(ye) 主委員會(hui) 或者業(ye) 主責任、排除業(ye) 主委員會(hui) 或者業(ye) 主主要權利的條款。

　　前款所稱物業(ye) 服務合同包括前期物業(ye) 服務合同。

　　第三條 物業(ye) 服務企業(ye) 不履行或者不完全履行物業(ye) 服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guan) 行業(ye) 規範確定的維修、養(yang) 護、管理和維護義(yi) 務，業(ye) 主請求物業(ye) 服務企業(ye) 承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償(chang) 損失等違約責任的，人民法院應予支持。

　　物業(ye) 服務企業(ye) 公開作出的服務承諾及製定的服務細則，應當認定為(wei) 物業(ye) 服務合同的組成部分。

　　第四條 業(ye) 主違反物業(ye) 服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業(ye) 服務與(yu) 管理的行為(wei) ，物業(ye) 服務企業(ye) 請求業(ye) 主承擔恢複原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

　　第五條 物業(ye) 服務企業(ye) 違反物業(ye) 服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費，業(ye) 主以違規收費為(wei) 由提出抗辯的，人民法院應予支持。

　　業(ye) 主請求物業(ye) 服務企業(ye) 退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

　　第六條 經書(shu) 麵催交，業(ye) 主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nei) 仍未交納物業(ye) 費，物業(ye) 服務企業(ye) 請求業(ye) 主支付物業(ye) 費的，人民法院應予支持。物業(ye) 服務企業(ye) 已經按照合同約定以及相關(guan) 規定提供服務，業(ye) 主僅(jin) 以未享受或者無需接受相關(guan) 物業(ye) 服務為(wei) 抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　第七條 業(ye) 主與(yu) 物業(ye) 的承租人、借用人或者其他物業(ye) 使用人約定由物業(ye) 使用人交納物業(ye) 費，物業(ye) 服務企業(ye) 請求業(ye) 主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

　　第八條 業(ye) 主大會(hui) 按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業(ye) 服務企業(ye) 的決(jue) 定後，業(ye) 主委員會(hui) 請求解除物業(ye) 服務合同的，人民法院應予支持。

　　物業(ye) 服務企業(ye) 向業(ye) 主委員會(hui) 提出物業(ye) 費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業(ye) 費的業(ye) 主另行主張權利。

　　第九條 物業(ye) 服務合同的權利義(yi) 務終止後，業(ye) 主請求物業(ye) 服務企業(ye) 退還已經預收，但尚未提供物業(ye) 服務期間的物業(ye) 費的，人民法院應予支持。

　　物業(ye) 服務企業(ye) 請求業(ye) 主支付拖欠的物業(ye) 費的，按照本解釋第六條規定處理。

　　第十條 物業(ye) 服務合同的權利義(yi) 務終止後，業(ye) 主委員會(hui) 請求物業(ye) 服務企業(ye) 退出物業(ye) 服務區域、移交物業(ye) 服務用房和相關(guan) 設施，以及物業(ye) 服務所必需的相關(guan) 資料和由其代管的專(zhuan) 項維修資金的，人民法院應予支持。

　　物業(ye) 服務企業(ye) 拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業(ye) 服務關(guan) 係為(wei) 由，請求業(ye) 主支付物業(ye) 服務合同權利義(yi) 務終止後的物業(ye) 費的，人民法院不予支持。

　　第十一條 本解釋涉及物業(ye) 服務企業(ye) 的規定，適用於(yu) 物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

　　第十二條 因物業(ye) 的承租人、借用人或者其他物業(ye) 使用人實施違反物業(ye) 服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為(wei) 引起的物業(ye) 服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關(guan) 於(yu) 業(ye) 主的規定處理。

　　第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。

　　本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決(jue) 定再審的案件，不適用本解釋。

　　物業(ye) 服務收費管理辦法

　　國家發展改革委、建設部

　　關(guan) 於(yu) 印發物業(ye) 服務收費管理辦法的通知

　　發改價(jia) 格〔2003〕1864號

　　各省、自治區、直轄市計委(發展改革委)、物價(jia) 局、建設廳、房地局：

　　為(wei) 規範物業(ye) 服務收費行為(wei) ，保障業(ye) 主和物業(ye) 管理企業(ye) 的合法權益，根據《中華人民共和國價(jia) 格法》和《物業(ye) 管理條例》，我們(men) 製定了《物業(ye) 服務收費管理辦法》，現印發給你們(men) ，請按照執行。

　　發展改革委

　　建　設　部

　　二○○三年十一月十三日

物業服務收費管理辦法

　　第一條　為(wei) 規範物業(ye) 服務收費行為(wei) ，保障業(ye) 主和物業(ye) 管理企業(ye) 的合法權益，根據《中華人民共和國價(jia) 格法》和《物業(ye) 管理條例》，製定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱物業(ye) 服務收費，是指物業(ye) 管理企業(ye) 按照物業(ye) 服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guan) 場地進行維修、養(yang) 護、管理，維護相關(guan) 區域內(nei) 的環境衛生和秩序，向業(ye) 主所收取的費用。

　　第三條　國家提倡業(ye) 主通過公開、公平、公正的市場競爭(zheng) 機製選擇物業(ye) 管理企業(ye) ；鼓勵物業(ye) 管理企業(ye) 開展正當的價(jia) 格競爭(zheng) ，禁止價(jia) 格欺詐，促進物業(ye) 服務收費通過市場競爭(zheng) 形成。

　　第四條　國務院價(jia) 格主管部門會(hui) 同國務院建設行政主管部門負責全國物業(ye) 服務收費的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府價(jia) 格主管部門會(hui) 同同級房地產(chan) 行政主管部門負責本行政區域內(nei) 物業(ye) 服務收費的監督管理工作。

　　第五條　物業(ye) 服務收費應當遵循合理、公開以及費用與(yu) 服務水平相適應的原則。

　　第六條　物業(ye) 服務收費應當區分不同物業(ye) 的性質和特點分別實行政府指導價(jia) 和市場調節價(jia) 。具體(ti) 定價(jia) 形式由省、自治區、直轄市人民政府價(jia) 格主管部門會(hui) 同房地產(chan) 行政主管部門確定。

　　第七條　物業(ye) 服務收費實行政府指導價(jia) 的，有定價(jia) 權限的人民政府價(jia) 格主管部門應當會(hui) 同房地產(chan) 行政主管部門根據物業(ye) 管理服務等級標準等因素，製定相應的基準價(jia) 及其浮動幅度，並定期公布。具體(ti) 收費標準由業(ye) 主與(yu) 物業(ye) 管理企業(ye) 根據規定的基準價(jia) 和浮動幅度在物業(ye) 服務合同中約定。

　　實行市場調節價(jia) 的物業(ye) 服務收費，由業(ye) 主與(yu) 物業(ye) 管理企業(ye) 在物業(ye) 服務合同中約定。

　　第八條　物業(ye) 管理企業(ye) 應當按照政府價(jia) 格主管部門的規定實行明碼標價(jia) ，在物業(ye) 管理區域內(nei) 的顯著位置，將服務內(nei) 容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關(guan) 情況進行公示。

　　第九條　業(ye) 主與(yu) 物業(ye) 管理企業(ye) 可以采取包幹製或者酬金製等形式約定物業(ye) 服務費用。

　　包幹製是指由業(ye) 主向物業(ye) 管理企業(ye) 支付固定物業(ye) 服務費用，盈餘(yu) 或者虧(kui) 損均由物業(ye) 管理企業(ye) 享有或者承擔的物業(ye) 服務計費方式。

　　酬金製是指在預收的物業(ye) 服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(ye) 管理企業(ye) ，其餘(yu) 全部用於(yu) 物業(ye) 服務合同約定的支出，結餘(yu) 或者不足均由業(ye) 主享有或者承擔的物業(ye) 服務計費方式。

　　第十條　建設單位與(yu) 物業(ye) 買(mai) 受人簽訂的買(mai) 賣合同，應當約定物業(ye) 管理服務內(nei) 容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nei) 容，涉及物業(ye) 買(mai) 受人共同利益的約定應當一致。

　　第十一條　實行物業(ye) 服務費用包幹製的，物業(ye) 服務費用的構成包括物業(ye) 服務成本、法定稅費和物業(ye) 管理企業(ye) 的利潤。

　　實行物業(ye) 服務費用酬金製的，預收的物業(ye) 服務資金包括物業(ye) 服務支出和物業(ye) 管理企業(ye) 的酬金。

　　物業(ye) 服務成本或者物業(ye) 服務支出構成一般包括以下部分：

　　1、管理服務人員的工資、社會(hui) 保險和按規定提取的福利費等；

　　2、物業(ye) 共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　3、物業(ye) 管理區域清潔衛生費用；

　　4、物業(ye) 管理區域綠化養(yang) 護費用；

　　5、物業(ye) 管理區域秩序維護費用；

　　6、辦公費用；

　　7、物業(ye) 管理企業(ye) 固定資產(chan) 折舊；

　　8、物業(ye) 共用部位、共用設施設備及公眾(zhong) 責任保險費用；

　　9、經業(ye) 主同意的其它費用。

　　物業(ye) 共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專(zhuan) 項維修資金予以列支，不得計入物業(ye) 服務支出或者物業(ye) 服務成本。

　　第十二條　實行物業(ye) 服務費用酬金製的，預收的物業(ye) 服務支出屬於(yu) 代管性質，為(wei) 所交納的業(ye) 主所有，物業(ye) 管理企業(ye) 不得將其用於(yu) 物業(ye) 服務合同約定以外的支出。

　　物業(ye) 管理企業(ye) 應當向業(ye) 主大會(hui) 或者全體(ti) 業(ye) 主公布物業(ye) 服務資金年度預決(jue) 算並每年不少於(yu) 一次公布物業(ye) 服務資金的收支情況。

　　業(ye) 主或者業(ye) 主大會(hui) 對公布的物業(ye) 服務資金年度預決(jue) 算和物業(ye) 服務資金的收支情況提出質詢時，物業(ye) 管理企業(ye) 應當及時答複。

　　第十三條　物業(ye) 服務收費采取酬金製方式，物業(ye) 管理企業(ye) 或者業(ye) 主大會(hui) 可以按照物業(ye) 服務合同約定聘請專(zhuan) 業(ye) 機構對物業(ye) 服務資金年度預決(jue) 算和物業(ye) 服務資金的收支情況進行審計。

　　第十四條　物業(ye) 管理企業(ye) 在物業(ye) 服務中應當遵守國家的價(jia) 格法律法規，嚴(yan) 格履行物業(ye) 服務合同，為(wei) 業(ye) 主提供質價(jia) 相符的服務。

　　第十五條　業(ye) 主應當按照物業(ye) 服務合同的約定按時足額交納物業(ye) 服務費用或者物業(ye) 服務資金。業(ye) 主違反物業(ye) 服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(ye) 服務資金的，業(ye) 主委員會(hui) 應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(ye) 管理企業(ye) 可以依法追繳。

　　業(ye) 主與(yu) 物業(ye) 使用人約定由物業(ye) 使用人交納物業(ye) 服務費用或者物業(ye) 服務資金的，從(cong) 其約定，業(ye) 主負連帶交納責任。

　　物業(ye) 發生產(chan) 權轉移時，業(ye) 主或者物業(ye) 使用人應當結清物業(ye) 服務費用或者物業(ye) 服務資金。

　　第十六條　納入物業(ye) 管理範圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業(ye) 買(mai) 受人的物業(ye) ，物業(ye) 服務費用或者物業(ye) 服務資金由開發建設單位全額交納。

　　第十七條　物業(ye) 管理區域內(nei) ，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guan) 費用。物業(ye) 管理企業(ye) 接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業(ye) 主收取手續費等額外費用。

　　第十八條　利用物業(ye) 共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關(guan) 業(ye) 主、業(ye) 主大會(hui) 、物業(ye) 管理企業(ye) 的同意後，按照規定辦理有關(guan) 手續。業(ye) 主所得收益應當主要用於(yu) 補充專(zhuan) 項維修資金，也可以按照業(ye) 主大會(hui) 的決(jue) 定使用。

　　第十九條　物業(ye) 管理企業(ye) 已接受委托實施物業(ye) 服務並相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重複收取性質和內(nei) 容相同的費用。

　　第二十條　物業(ye) 管理企業(ye) 根據業(ye) 主的委托提供物業(ye) 服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

　　第二十一條　政府價(jia) 格主管部門會(hui) 同房地產(chan) 行政主管部門，應當加強對物業(ye) 管理企業(ye) 的服務內(nei) 容、標準和收費項目、標準的監督。物業(ye) 管理企業(ye) 違反價(jia) 格法律、法規和規定，由政府價(jia) 格主管部門依據《中華人民共和國價(jia) 格法》和《價(jia) 格違法行為(wei) 行政處罰規定》予以處罰。

　　第二十二條　各省、自治區、直轄市人民政府價(jia) 格主管部門、房地產(chan) 行政主管部門可以依據本辦法製定具體(ti) 實施辦法，並報國家發展和改革委員會(hui) 、建設部備案。

　　第二十三條　本辦法由國家發展和改革委員會(hui) 會(hui) 同建設部負責解釋。

　　第二十四條　本辦法自2004年1月1日起執行，原國家計委、建設部印發的《城市住宅小區物業(ye) 管理服務收費暫行辦法》（計價(jia) 費[1996]266號）同時廢止。