房地產抵押權的對外效力

房地產(chan) 抵押權的對外效力

　　房地產抵押權的對外效力是指房地產抵押權對抵押關係外部有關抵押物的其他財產權的影響，具體包括對房地產的用益物權、其他抵押權和租賃關係的影響。

　　1、房地產抵押權對用益物權的影響

　　房地產抵押權是以房地產的交換價值為債權提供擔保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權設定前或設定後，抵押人均可在抵押的房地產上設定用益物權。但用益物權隻有在房地產抵押權設定之前已存在並經登記才能具有對抗房地產抵押權的效力。

　　2、房地產抵押權對其它抵押權的影響

　　房地產價值巨大，足以擔保數個債權，同時，抵押不移轉房地產的占有，因此也有可能在同一個房地產上設定數個抵押權。在同一房地產上設定數個抵押權時，其擔保的債權按抵押權設定的先後順序受償，順序相同的則按債權比例受償。關於房地產抵押權設定先受順序的確定，應采抵押登記申請日標準，凡提出房地產抵押權登記申請在先的抵押權，經登記後，其順位先於後提出申請的房地產抵押權，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。

　　3、房地產抵押權對房屋租賃的影響

　　與設定用益物權一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設定抵押權，也可以將已設定抵押權的房屋出租。房屋租賃關係存在於抵押之前的，房地產抵押權的效力不及於該租賃關係，抵押的房地產拍賣後，原租賃合同對房地產的受讓者繼續有效。如果將已設定抵押權的房屋出租的，則房地產抵押權的效力及於該租賃關係，房地產抵押權實現，租賃關係解除。