房地產市場估價

房地產(chan) 市場估價(jia)

　　收益還原法：首先預計出房地產(chan) 市場[1]未來每年的收益，並以一定的貼現率折算為(wei) 現在的價(jia) 值，以此確定房地產(chan) 的價(jia) 值。 　　市場比較法：市場比較法是根據市場中的替代原理，用具有替代性的房地產(chan) 的價(jia) 格來確定估值。市場比較法的使用前提是市場充分競爭(zheng) 。 　　成本估價(jia) 法：以建造成本加上各項稅費和利潤來估價(jia) [2]房產(chan) 價(jia) 值。 　　假設開發法：首先估計出房屋的銷售價(jia) 值，然後扣除正常的土地開發費用，勘察、設計費用，建築施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最後扣除地價(jia) 和房地產(chan) 開發商預期的利潤。

房地產(chan) 評估原則

　　 1、供需原則：商品的價(jia) 格由該商品供給和需求的均衡點來決(jue) 定。供大於(yu) 求時，則價(jia) 格上升，否則下降。房地產(chan) 的價(jia) 格由類是房地產(chan) 的供求狀況決(jue) 定。
 　　2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chan) ，價(jia) 格趨於(yu) 一致。
 　　3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chan) 的價(jia) 格。
 　　4、貢獻原則：它是收益法和剩餘(yu) 法的基礎
 　　5、合法原則：房地產(chan) 評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產(chan) 的純收益時，不能以臨(lin) 時建築或違章建築的收益為(wei) 測算基礎。

房地產(chan) 評估程序
　　1、明確評估基本事項 　　明確評估目的：在受理評估業(ye) 務時，通常由委托方提出評估目的，並將評估目的寫(xie) 在評估報告上。了解評估對象 　　確定評估基準日：常以年、月、日表示 　　簽訂評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項。

 　　2、製定工作計劃
 　　3、實地查勘收集資料：實地查勘是房地產(chan) 評估工作的一項重要的步驟，並要做記錄。
 　　4、測算被評估房地產(chan) 價(jia) 格：為(wei) 求得一個(ge) 公平合理的價(jia) 格，一般以一種評估方法為(wei) 主，同時以另一種活幾種評估方法為(wei) 輔，以求互相對照和檢驗修正。
 　　5、綜合分析確定評估成果
 　　6、撰寫(xie) 評估報告