房地產市場政府調控作用

房地產(chan) 市場政府調控作用

　　第一，政府的職責在於(yu) 製定科學的能夠有效保護競爭(zheng) 的規則。房地產(chan) 市場既具有普通商品市場運行的一般特征，又具有土地的有限性、房產(chan) 的不動產(chan) 性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，我國房地產(chan) 進入市場交易的時間較短，不到20年的時間，還處於(yu) 起步階段，房地產(chan) 的投資主體(ti) 和需求主體(ti) 在相當大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求盡快製定和完善我國房地產(chan) 市場的相關(guan) 法律製度，既防止壟斷，又防止過度競爭(zheng) ；既促進房地產(chan) 市場快速發展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產(chan) 市場能夠按照市場經濟規律有序運行。

 　　第二，由於(yu) 我國的房地產(chan) 市場還處於(yu) 發育的初期階段，政府的主要職責就是要保護房地產(chan) 市場，促進房地產(chan) 市場的正常發育。我國目前房地產(chan) 市場表現的不成熟性和諸多幼稚性，大多與(yu) 市場發育不成熟有關(guan) ，因此，政府的重要職責就是保護和引導房地產(chan) 市場的發育，而不能將它一棍子打死。當然，政府保護和引導房地產(chan) 市場的發育，並不意味著政府要直接參與(yu) 或代替市場，而是要保持政府的獨立性。如果政府直接參與(yu) 市場，就難以保持其公正的“裁判員”身份，就難以製定公正客觀的規則和製度。近年來，不少地方政府熱衷於(yu) 搞經營城市。經營城市本身無可厚非，但一些政府借經營城市之名，實則行開發房地產(chan) 之實，或站在開發商的立場上搞舊房拆遷、圈占農(nong) 民土地，再加上長期以來，我國的土地實行批租製，沒有采取公開的競價(jia) 招標製度，導致土地市場的混亂(luan) ，因此，也需要轉變政府職能。

 　　第三，充分運用經濟手段調節房地產(chan) 市場的供給和需求。在一般情況下，政府調控市場，主要是運用經濟手段，經濟手段需要通過具體(ti) 的經濟政策來實施，包括財政政策、金融政策等。從(cong) 我國房地產(chan) 市場的供給和需求總量來看，價(jia) 格上揚表明房地產(chan) 總量處於(yu) 供不應求的狀態。要抑製價(jia) 格的過快上漲，一方麵要加大開發力度，增加供給；另一方麵，要控製需求。控製需求並不是控製一般的以家庭居住為(wei) 目的的消費性需求，而是要控製以投機或炒作為(wei) 目的的需求。在市場經濟條件下，即使對投機性需求或炒作性需求進行抑製，也不宜采取行政辦法，而是要充分運用經濟手段，如提高房貸利率，課以較高的稅率，從(cong) 而增大投機成本，減少投機性需求。從(cong) 房地產(chan) 市場的供求結構來看，目前我國存在著結構性失衡。一方麵，有大量住宅賣不出去，空置率越來越高。據統計，我國積壓1年以上的商品房麵積超過了1億(yi) 平方米。另一方麵，經濟適用房嚴(yan) 重供不應求。房地產(chan) 開發商為(wei) 了獲得豐(feng) 厚的利潤回報，對開發大麵積的高檔商品房樂(le) 此不疲，對小麵積的經濟適用房則不感興(xing) 趣。要解決(jue) 結構性失衡，就需要增加開發商開發經濟適用房的比例，而且嚴(yan) 格限製以經濟適用房的名義(yi) 開發超大麵積住宅或將經濟適用房轉變為(wei) 普通商品房。因此，可采取對建設經濟適用房征收較低的稅率，對修建豪華住宅要征收高額稅率；對購買(mai) 普通商品房征收較低稅率，對購買(mai) 豪華住宅則征收高額稅率。

 　　第四，將對經濟適用房的“暗補”改為(wei) “明補”。目前，我國采取先補貼開發商並要求以較低價(jia) 格賣給中低收入家庭的方式開發經濟適用房。其結果，要麽(me) 是開發商不執行政府的規定，私自抬高價(jia) 格，以普通商品房的價(jia) 格賣給需求者；要麽(me) 富人躋身其中，享受不該享受的優(you) 惠政策，不少地方已經出現一些家庭擁有多套經濟適用房的現象，就是明證。要解決(jue) 經濟適用房的錯位現象，就需要將“暗補”改為(wei) “明補”，由補給開發商轉變為(wei) 直接補給中低收入者群體(ti) ，中低收入者家庭可以完全按照市場價(jia) 格購買(mai) 住宅。 　　第五，要及時準確地發布房地產(chan) 市場信息，推進國有房地產(chan) 企業(ye) 改革，以避免盲目投資。在市場經濟條件下，單個(ge) 的房地產(chan) 企業(ye) 不可能及時準確地收集房地產(chan) 市場信息，這就要求政府跟蹤房地產(chan) 市場的動態變化，及時發布信息，以便企業(ye) 能夠準確掌握信息，作出決(jue) 策。同時，房地產(chan) 市場主體(ti) 對政府發出的市場信號要有靈敏反應。如果市場主體(ti) 對政府信號不靈敏或沒有反應，政府對市場的調控就會(hui) 失效。目前，我國的房地產(chan) 投資中相當多屬於(yu) 國有企業(ye) ，而國有企業(ye) 由於(yu) 產(chan) 權改革不到位，法人治理結構不健全，激勵和約束機製缺失，對於(yu) 盲目投資所產(chan) 生的損失可以不負責任，因而必然對市場信號反應遲鈍或沒有反應。從(cong) 民營投資主體(ti) 來看，他們(men) 往往更多地注重短期利益，缺乏長遠的眼光，在一定程度上產(chan) 生了盲從(cong) 行為(wei) 。因此，要建立房地產(chan) 投資主體(ti) 對政府信號的靈敏反應機製，就需要深化國有和民營房地產(chan) 企業(ye) 的改革，建立現代企業(ye) 製度。