商鋪轉讓費行規之秘

　　明亮的店堂，熙熙攘攘的顧客，每次路過這樣的店鋪，小丁總要多看兩(liang) 眼，“我要是有這麽(me) 個(ge) 門麵，不見得就比他們(men) 差。”

　　現實中的小丁卻隻是經營著高樓門一個(ge) 十幾平方米的小店。“我拿不出更多的轉讓費。”小丁如此解釋自己做了多年生意還守在老地方的原因。

　　小丁提到的“轉讓費”早就存在於(yu) 南京商鋪的租賃市場，這些年，新街口、湖南路等熱門地段的轉讓費已經高達十幾萬(wan) 甚至幾十萬(wan) 了。

　　從(cong) 無到有的轉讓費

　　“以前人家收轉讓費還含蓄點，告訴你這鋪子當時裝修花了多少多少錢，桌椅板凳多少多少錢……總之是一樣一樣掰開來跟你算清楚。現在可不一樣了，大部分人會(hui) 直接告訴你個(ge) 價(jia) 格，沒那麽(me) 多理由的。”小丁對記者談起自己最近的尋鋪經曆充滿著無奈。小丁一度想找個(ge) 大些的門麵擴大經營，高昂的轉讓費卻讓他打消了這個(ge) 念頭。

　　“幾乎現在南京所有門麵房在出租時都會(hui) 加上轉讓費這一條，轉讓費也一年比一年高，但上漲卻沒有什麽(me) 規律和模式可言。”順馳不動產(chan) 的溫曉卿對記者說道，“唯一可以肯定的是，某個(ge) 地方的商業(ye) 氛圍一旦火起來，轉讓費必定水漲船高。”

　　與(yu) 湖南路相交的馬台街就是個(ge) 很好的例子，2000年前馬台街還是一條較為(wei) 破舊的老街。那時候門麵房的銷售單價(jia) 隻有5000多元/平方米，也不存在什麽(me) 轉讓費，隻要和房主談好租金，就可以進去做生意了。

　　2000年年初，鼓樓區投入880萬(wan) 元全麵改造湖南路。全線鋪貼花崗岩，杆線下地，新建了彩色景觀旱噴泉、花盆、景觀路燈、休閑椅、公用電話亭等公用設施。沿街居民樓全部進行歐式化出新。並豎起“九九”獅子牌坊一座，成為(wei) 獅子橋的標誌性建築。改造後的湖南路呈現一派繁榮景象，聚集餐飲、茶樓、麵點等近40家商家，2000年6月份試營業(ye) 至2000年年底，全街總營業(ye) 額達4800萬(wan) 元。

　　在湖南路效應的帶動下，馬台街迅速崛起。據悉，如今這裏一帶商鋪租金相當貴，靠前些，20平方米左右的房租得二十幾萬(wan) 一年，稍大些的就是30萬(wan) 出頭。靠後的也要近10萬(wan) 元一年。一些沿街的10平方米左右的商鋪一次轉讓費近15萬(wan) 元。

　　“這不就是個(ge) 從(cong) 無到有的過程嗎。”溫曉卿說道：“現在南京門麵房的轉讓費都是出手者根據地段的商業(ye) 氛圍，自己的接手成本開出來的，所以並沒什麽(me) 規律可循。”

　　小丁的門麵房是兩(liang) 年前花了1.7萬(wan) 元從(cong) 一個(ge) 小吃店老板手裏接下來的。記者讓他給個(ge) 出手價(jia) ，“轉讓費低於(yu) 4萬(wan) 肯定免談。我裝修花了不少錢呢，再說高樓門離鼓樓這麽(me) 近，地方也不差。”

　“倒爺兒(er) ”牟利轉讓費

　　溫曉卿告訴記者，最初一些手握黃金商鋪的經營者，因為(wei) 經營不善，想到靠出售承租權彌補一部分虧(kui) 空。而現在一些炒房者看到門麵承租權易手有利可圖，已經有人專(zhuan) 門選擇一些地段較好、出手較快的商鋪承租，簡單裝修或經營三五個(ge) 月或直接尋找下家，以更高的轉讓費出手，從(cong) 中賺取差價(jia) 。

　　他們(men) 不僅(jin) 從(cong) 大房東(dong) 手裏租房，甚至從(cong) 二房東(dong) 、三房東(dong) 處租房再轉租，以致如今的店老板有不少都沒有見過真正的“大房東(dong) ”，有人租到手的房子已經拐了好幾道彎。幾經倒手，於(yu) 是，轉讓費開始大幅度上漲，從(cong) 過去的數百元到千元不等變成從(cong) 上萬(wan) 元到幾十萬(wan) 元不等。

　　據介紹，炒轉讓費的模式主要有二種，第一種是選擇原始商鋪，直接從(cong) 真正房東(dong) 手裏租賃下來，幾個(ge) 人聯合把這一地段的商鋪炒熱。在商鋪租期上與(yu) 房東(dong) 簽訂長期的合同，在開始階段，一般房東(dong) 也願意簽訂長期合同。而承租者與(yu) 下麵的承租者則簽訂短期合同，到期後解除轉租協議再把鋪麵轉租給他人，從(cong) 中多次收取轉讓費。此外，還有一種情況是有人會(hui) 專(zhuan) 門收集欲轉讓商鋪的信息，經過多次殺價(jia) 後租下商鋪，經營一段時間再轉租出去。有的甚至根本就不經營，從(cong) 商鋪經營者那裏接過商鋪後，換一個(ge) 轉讓電話再次轉讓，從(cong) 中獲取更高轉讓費。

　　那麽(me) ，為(wei) 什麽(me) 如此高的轉讓費在南京還有它的市場空間呢？溫曉卿說：“主要是因為(wei) 門麵房的供不應求，現在南京市場基本是隻要有門麵房就有人想租，導致一些‘瞅準商機’的人專(zhuan) 門找出租的門麵，自己做二房東(dong) 把門麵再轉讓出去，有的一個(ge) 轉手就淨落幾萬(wan) 塊。經常有些承租者在生意做不下去，合同又快到期的情況下選擇續租，目的就是賺取隨後的轉手費。而且由於(yu) 門麵轉讓費完全是‘你情我願’的市場行為(wei) ，因此一些相關(guan) 政府部門並不好插手或控製。

　　接鋪存風險

　　“雖然這些年都是這麽(me) 操作的，但轉租過程中的轉讓費一般都是一種口頭協議，不受法律的保護，因此承租者在租賃商鋪時應該小心謹慎。”溫曉卿說道。

　　一位承租者向上一個(ge) 經營者付了一筆轉讓費後承租了北京東(dong) 路一間鋪麵，經營了半年租賃到期，真正房東(dong) 要收回商鋪。由於(yu) 當初他並沒有和真正房東(dong) 簽訂租賃協議，所以半年時間他虧(kui) 了幾萬(wan) 元，而恰恰就是虧(kui) 在那筆轉讓費上。在商鋪轉讓費上，不但承租者有風險，就是那些靠轉讓費牟利的人也存在著風險。因為(wei) 並不是所有的商鋪經過一翻倒騰就能輕易賺錢的，能否靠轉讓費賺錢關(guan) 鍵是商鋪的市口和下一個(ge) 承租者對商鋪價(jia) 值的認可，這就需要這些靠倒騰轉讓費的人具有一定的經營能力和商業(ye) 頭腦，如果在租賃期內(nei) 不能把商鋪轉手到下一個(ge) 承租者或者租賃期內(nei) 遇到商鋪拆遷，那麽(me) 虧(kui) 損風險就會(hui) 隨之而來。

　　小丁在做生意尋找鋪麵時曾在瑞金路看上幾家鋪麵，“當時也就1萬(wan) 元左右的轉讓費，但都是平房，又聽說以後馬路要拓寬，就沒敢拿。”

　　接鋪的風險並不止這些，一些初次接手門麵房的人會(hui) 遇到未付賬款、租金契約不實、假賬等陷阱，所以一定要擦亮眼睛。

　　劉小姐花3萬(wan) 元接手了一間35平方米的服裝門麵店，卻因為(wei) 轉讓者的水電費沒有結清，冤枉補交了半年3000多元的水電費，不得不增加開店成本。

　　一名業(ye) 內(nei) 人士表示，一些轉讓店從(cong) 事的往往都是創業(ye) 一族最愛選擇的行業(ye) ，如餐飲業(ye) 、服飾店等。然而，最熱門的行業(ye) 往往意味著競爭(zheng) 激烈，許多人爭(zheng) 相投入之後，才發現其利潤沒有想象中那麽(me) 豐(feng) 厚，甚至每個(ge) 月還要虧(kui) 錢，因此又忍痛將店麵轉出去。有些店表麵看位置不錯生意紅火，卻因為(wei) 租金太高，想回收投資成本需要較長時間。因此，等不及賺錢的投資者會(hui) 想辦法將店轉手出去；而美容化妝、休閑消費等行業(ye) 利潤大不如從(cong) 前，有些聰明的店主會(hui) 趁早將店鋪轉出去，還可以大撈一筆。所以說，接手轉讓店前一定要多方考察，這樣才能盡可能地降低經營風險。

　　業(ye) 內(nei) 人士建議，接鋪前應打電話聯絡店主詢問轉讓店麵的大致狀況，還可多找幾個(ge) 有經驗的朋友一起去看看，以此得到商圈評估。此外，接鋪時對不實的轉讓借口要特別注意；一定要與(yu) 房東(dong) 確認租期，水電、電話等日常設備須請轉讓店主協助更新。最後，決(jue) 定要簽約時，一定要問清楚房屋契約、營業(ye) 登記的轉讓、設備的好壞程度等，最好與(yu) 房東(dong) 、轉讓者一起簽訂轉讓協議，將資產(chan) 清單、售讓權利範圍寫(xie) 清楚。