7月成交創新低 廣州房企資金來源匱乏

　　8月1日，富力地產(chan) （2777.HK）公告，該公司7月份合同銷售收入為(wei) 30.92億(yi) 元人民幣,合同銷售麵積約20.56萬(wan) 平方米。調控對房企的資金壓力並未顯現，房價(jia) 漲跌仍未有定數。

　　根據網易房產(chan) 數據中心監測陽光家緣網簽的最新數據顯示,7月1日至7月30日,廣州十區二縣一手住宅均價(jia) 為(wei) 10386元/平方米,與(yu) 6月同期(6月1日至6月30日)相比環比跌6.2%,僅(jin) 高於(yu) 今年2月份10252元/平方米的均價(jia) 。

　　但在成交方麵,7月1日至7月30日,廣州十區二縣一手住宅成交麵積為(wei) 44.07萬(wan) 平方米,與(yu) 6月同期相比環比升0.66%,成交套數為(wei) 4061套,與(yu) 6月同期相比環比回升2.29%,這意味著在連續三個(ge) 月出現下跌後,廣州一手住宅成交麵積出現企穩的跡象。

　　數據顯示，一手豪宅成交已經連續五周小幅回落。以售價(jia) 18000元/平方米以上，總價(jia) 200萬(wan) 以上的豪宅為(wei) 例，7月17日-7月23日一周，有成交記錄的樓盤31個(ge) ，與(yu) 上周相比，增加6個(ge) 樓盤。在有成交記錄的31個(ge) 樓盤中，僅(jin) 成交86套，環比下跌10.42%；合計簽約麵積15782平方米，環比上漲9.82%。然而，位於(yu) 濱江東(dong) 豪宅區的珠江新岸卻以“小戶型、兩(liang) 成首付16萬(wan) ”受到了熱捧。值得一提的是，廣州下半年推地壓力空前，需要用五個(ge) 月的時間完成近80%的賣地計劃。如果頻繁流拍或底價(jia) 成交，市場預期將會(hui) 有一定改變，樓價(jia) 可能有一定下調機會(hui) 。

　　二手房成交量獲得上升，據當地媒體(ti) 披露，越秀區嘉和苑目前售價(jia) 由4月份的16428元人民幣/平方米上漲到17560元人民幣/平方米，位於(yu) 海珠區的保利百合花園目前售價(jia) 也由4月份的13480元人民幣/平方米上漲到14091元人民幣/平方米。

　　DTZ戴德梁行通過對北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市2010年每月十大熱銷樓盤的跟蹤研究表現，四大城市商品住宅的成交結構中高端及豪宅產(chan) 品的成交占比（以銷售套數計算）已由3月的63%回落至6月的34％，廣州中地行分析，五、六月廣州新增供應雖然有所放量，成交量一路下滑；由於(yu) 外圍板塊樓盤成交比重大，廣州成交價(jia) 格亦呈現結構性波動下調。進入七月，供求雙方結束觀望，紛紛采取實質性行動，但是政策的高門檻依然阻隔了大批客戶在市場之外，而麵對政策強壓下的房地產(chan) 市場以及客戶的退卻，開發商將搶先掌握主動權，加上同行之間的激烈交鋒，下半年的房地產(chan) 市場將重現“營銷為(wei) 王”。

　　7月27日，廣東(dong) 省房協市場研究部、華南理工大學建築學院建設經濟管理與(yu) 房地產(chan) 研究所、廣東(dong) 省統計局固定資產(chan) 投資統計處聯合發布《2010年上半年廣東(dong) 房地產(chan) 市場分析報告》（簡稱《報告》），指出2010年上半年批準預售麵積3647.90萬(wan) 平方米，同比下降39.3%；與(yu) 實際銷售的比值為(wei) 1.28，與(yu) 去年同期的2.04相比減少了0.76。其中，第2季度批準預售麵積環比下降近50%，而銷售麵積則增長23%，相當一部分是消化第1季度的存貨。

　　《報告》顯示，上半年到位資金2723.62億(yi) 元，同比增長23.5%，比1季度回落10.6%，但仍比去年同期高7.4%。

　　從(cong) 構成看，國內(nei) 貸款690.38億(yi) 元，大幅增長43.8%，但第2季度比第1季度減少15.0%；自籌資金749.99億(yi) 元，增長29.3%；受新政的影響，其它資金（銷售回籠資金）同比增速較慢，比1季度回落了31.7%。其中定金及預收款585.05億(yi) 元，同比下降 5.5%，個(ge) 人按揭貸款469.91億(yi) 元，同比增長24.9%，比上年同期低66.4%。

　　從(cong) 比重分析，國內(nei) 貸款占本年到位資金的25.3%，同比提高3.5%，為(wei) 近年同期最高，這體(ti) 現了房地產(chan) 企業(ye) 資金的來源對銀行的依賴性較強，也說明了融資渠道比較有限；利用外資占1.1%，為(wei) 近年同期最低；自籌資金占本年到位資金的27.5%，其比重仍然偏低，不利於(yu) 對金融風險的防範；其它資金（銷售回籠資金）占46.0%。

　　從(cong) 資金投資比看，上半年房地產(chan) 到位資金占完成投資的181%，與(yu) 近年同期相比僅(jin) 低於(yu) 去年的194%，仍屬高位；但與(yu) 今年前幾個(ge) 月相比，該比值呈逐月下降趨勢，企業(ye) 資金壓力逐漸顯現。