李嘉誠“生意經”:兩年拋售內地資產套現近千億

從(cong) 未承諾對項目堅持“長期持有”的香港富豪，一直在踐行選擇合適時機出售的投資法則。

從(cong) 未承諾對項目堅持“長期持有”的香港富豪李嘉誠，一直在踐行選擇合適時機出售的投資法則。

早在2005年，李嘉誠旗下的“長和係”以1.2萬(wan) 元/平米的單價(jia) 獲得浦東(dong) 世紀匯地塊，如今，這一項目還沒有竣工投入使用，就將以160億(yi) -200億(yi) 元的價(jia) 格被賣掉。而目前6萬(wan) 元/平米的市場單價(jia) ，比當初獲得這一項目時翻了近5倍。

“相比2013年，去年在香港的業(ye) 務很好，然而內(nei) 地的收益則出現大幅下降。集團在內(nei) 地的地產(chan) 業(ye) 務有所放緩，將按審慎穩健方針推進地產(chan) 業(ye) 務。”李嘉誠在年報中如此評價(jia) 房地產(chan) 業(ye) 務。

今年年初，和長實地產(chan) 進行了重組。據該公司2014年年報披露的數據，去年長實地產(chan) 的物業(ye) 銷售額為(wei) 263億(yi) 港元（約合210億(yi) 元人民幣），比2013年減少了10億(yi) 元。

機構統計數據顯示，近兩(liang) 年李嘉誠在內(nei) 地拋售的物業(ye) 已近千億(yi) 元。“未來李氏家族將繼續拋售資產(chan) ，主要原因除了內(nei) 地樓市未來的不確定性影響外，李嘉誠在內(nei) 地的慢開發模式也飽受詬病，而在李嘉誠重組旗下資產(chan) 後，李氏家族的投資戰略重心也已向歐洲轉移。”接近李氏企業(ye) 的一位業(ye) 內(nei) 人士透露。

兩(liang) 年套現近千億(yi)

李嘉誠正在出售的世紀匯項目位於(yu) 上海浦東(dong) ，靠近上海金融中心，地理位置可謂得天獨厚。該項目總建築麵積近27萬(wan) 平米，其中商場麵積約14萬(wan) 平米，2幢辦公樓麵積約13萬(wan) 平米。按目前項目周邊6萬(wan) 元/平方米的市場價(jia) 格估算，該項目的最低出售報價(jia) 在160億(yi) 元左右。

“今年年初長江實業(ye) 與(yu) 合並之後，上海的房地產(chan) 業(ye) 務仍然由各自團隊分工合作，世紀匯項目正是和黃的團隊一直負責管理操盤。不過，此前和黃還表示要自持這一項目。”上述業(ye) 內(nei) 人士透露。

就在一個(ge) 月之前，世紀匯的管理層公開表示，世紀匯項目是上海四條地鐵線路同時交會(hui) 的地鐵上蓋物業(ye) ，“這在全中國也沒有的，我們(men) 會(hui) 自持。”

但如今，李嘉誠變卦了。

“按照李氏的出牌章法，好地段的物業(ye) 通常會(hui) 選擇市場觸底轉暖時出售。”一位此前曾與(yu) 和黃地產(chan) 有過業(ye) 務往來的人士分析。

浦東(dong) 世紀匯項目的轉讓，隻是近兩(liang) 年以來李嘉誠不斷拋售內(nei) 地物業(ye) 的交易之一。

從(cong) 2013年開始，李氏家族旗下的長江實業(ye) 和和記黃埔就開始相繼拋售內(nei) 地房地產(chan) 資產(chan) 。2013年8月，和黃、長實將各自所持廣州西城都薈廣場各自50%股權轉讓後，李氏家族將廣州項目作價(jia) 16億(yi) 元賣了出去。此後，李氏家族又出讓了上海虹口區北外灘盛邦國際、上海陸家嘴的東(dong) 方匯經中心、南京國際金融中心以及北京盈科中心等項目。

有機構統計，在這兩(liang) 年時間中，李嘉誠在內(nei) 地拋售物業(ye) 及資產(chan) 的金額已近千億(yi) 元，而去年一年在香港和內(nei) 地拋售的資產(chan) 就近800億(yi) 元。

“李嘉誠賣項目的決(jue) 定並非目前做出，而是在此前房地產(chan) 低潮期就已經決(jue) 定。”億(yi) 翰智庫分析師張化東(dong) 指出，每遇經濟或樓市低迷期，長實係或多或少總有拋售物業(ye) 的舉(ju) 動。李嘉誠轉讓物業(ye) 有兩(liang) 個(ge) 集中時期，2008年全球金融危機來臨(lin) 時，以及2013年以後歐洲經濟低迷期。

在2008年金融危機時，長江實業(ye) 把上海的世紀商貿廣場轉至和記陸港旗下，此後於(yu) 2011年賣給保險後成功套現44億(yi) 元。同樣是在2008年，在整體(ti) 轉讓了上海長寧的禦翠豪庭高檔公寓後，2009年年初李嘉誠還拋售了位於(yu) 上海長寧黃金城道上的商鋪。

協縱國際黃立衝(chong) 告訴記者，李嘉誠的企業(ye) 經營之道是，保證手中有充足的現金流，降低企業(ye) 負債(zhai) ，“因此長實係往往會(hui) 通過賣資產(chan) 來快速回籠資金，以保證企業(ye) 在經濟動蕩期不受影響。”

“變相囤地”獲利

不過，李嘉誠在內(nei) 地的“慢開發”模式卻成為(wei) 李氏變相囤地後高價(jia) 出售獲利的法寶。

“長和係拿到一個(ge) 項目，一般五六年後能真正進入開發階段就是快的，多數項目一直處於(yu) 設計階段。”長江實業(ye) 上海公司一位前員工曾向記者表示。

“通過時間換空間，往往可以獲得幾倍的利潤。這樣的做法在過去公證認證範圍行得通，但在當下的環境下卻很難行得通。”上述港資房企人士說。

以去年出售的東(dong) 方匯經中心為(wei) 例，71.6億(yi) 元的售價(jia) 是當初拿地時價(jia) 格的8倍多。而此次出售的浦東(dong) 世紀匯同樣是在慢開發中獲利匪淺。

在和黃2010年的年報中曾明確，浦東(dong) 世紀匯於(yu) 2014年竣工。然而記者在項目現場看到，這一商辦樓仍然在進行主體(ti) 施工，外立麵也沒有造好，何時能投入使用也不得而知。

據此前陸家嘴的公告信息，該地塊轉讓給和黃旗下Mapleleaf時的總價(jia) 還不到26億(yi) 元。和黃收購該地塊的樓板價(jia) 約1.2萬(wan) 元/平方米，當時預計項目總投資約50億(yi) 元。十年後按目前6萬(wan) 元/平方米的市場價(jia) 格粗略計算，該物業(ye) 增值了5倍，長實有望從(cong) 這一項目賺取近百億(yi) 元。

張化東(dong) 表示，涉嫌囤地、慢開發以賺取超額利潤的輿論，對李嘉誠旗下的公司並非有利。“此前他們(men) 一直是慢開發的節奏，但現在這種開發模式往往飽受詬病。”張化東(dong) 說。

同樣是在上海，2009年4月長實在上海普陀真如獲得的項目，兩(liang) 年後仍然處於(yu) 打樁狀態。而在拿地6年後，真如項目的開發速度在業(ye) 內(nei) 看來仍然進展緩慢。

除了環境的變化不利於(yu) “慢開發”模式，市場的變化也被認為(wei) 是促使李嘉誠減少內(nei) 地投資的原因之一。對於(yu) 李嘉誠拋售物業(ye) ，有媒體(ti) 將其解讀為(wei) 看空內(nei) 地樓市。對此投行界認為(wei) ，這種解讀有一定道理，但卻並不全麵。

在黃立衝(chong) 看來，像長實這樣達到幾千億(yi) 規模的企業(ye) ，做投資和開發並非按一兩(liang) 年的周期來算，而是按五年至十年的周期來看行業(ye) 和項目。

“從(cong) 另一個(ge) 角度看，今年樓市雖好也隻是一線的樓市好，而且一線城市的房地產(chan) 也是在二季度之後才好轉，前兩(liang) 年樓市普遍不好。十年以後，樓市是否仍然會(hui) 這麽(me) 火，很難做出準確的預判。”黃立衝(chong) 在接受記者采訪時說，對未來的不確定，是引發李嘉誠不斷拋售上海及內(nei) 地項目的原因。

此外，由於(yu) 長江集團戰略重心向歐洲的轉移，接下來李嘉誠可能繼續有拋售物業(ye) 的行動。

“李氏家族不僅(jin) 減少了在內(nei) 地的房地產(chan) 業(ye) 務，也拋售了在香港的資產(chan) 。長實已經確定了重心向歐美轉移的戰略，接下來還會(hui) 有拋售資產(chan) 的舉(ju) 動。”一位不願具名的投行人士說。

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據兩(liang) 名知情人士透露，香港富豪李嘉誠麾下房地產(chan) 開發商長江實業(ye) 地產(chan) 有限公司打算出售位於(yu) 上海的一處辦公樓和零售地產(chan) 項目。該交易將標誌著李嘉誠再次拋售中國項目。作為(wei) 亞(ya) 洲富豪之一，李嘉誠的動作受到密切關(guan) 注，成為(wei) 解讀他如何看待市場動向的信號。

有媒體(ti) 報道，李嘉誠名下長實地產(chan) 位於(yu) 上海浦東(dong) 陸家嘴的在建綜合體(ti) 世紀匯正在尋求轉手，項目目前最高報價(jia) 達200億(yi) 元人民幣。目前，已有多家境外基金在和長地接觸，但尚未達成實質收購意向。這一場景似曾相識，近段時間以來，港資拋售內(nei) 地物業(ye) 動作頻頻。

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