紅星美凱龍成家居流通第一股 銷售型商業模式麵臨考驗

等待IPO八年未果的紅星美凱龍終於(yu) 掛牌上市。[注冊(ce) 新西蘭(lan) 公司] 國內(nei) 家居建材連鎖企業(ye) 紅星美凱龍6月26日在香港聯交所上市，成為(wei) 國內(nei) 家具建材流通業(ye) 第一隻在香港交易所掛牌上市的股票。按照股價(jia) 上限13.28元定價(jia) 匡算，預計上市所得款項淨額約69.06億(yi) 元。當天開盤報12.62港元，較招股價(jia) 13.28港元低5%，當天收報12.74港元，跌4.07%，成交8859萬(wan) 股，成交額11億(yi) 港元;6月29日，該股繼續下跌，最低跌至12港元，當天收報12.60港元，跌幅1.099%。

盡管紅星美凱龍此次在港交所發售部分超額認購4.58倍，但其商業(ye) 模式以及管理短板仍然為(wei) 投資者所詬病。並且，一直被外界認為(wei) 是紅星美凱龍尋求轉型的紅星地產(chan) ，並未裝入上市資產(chan) 。

紅星美凱龍定位於(yu) 內(nei) 地家具商場管理運營商。中國商業(ye) 地產(chan) 聯盟副會(hui) 長兼秘書(shu) 長王永平指出，紅星美凱龍欲複製萬(wan) 達的上市模式，但其商業(ye) 地產(chan) 模式仍然是銷售型模式，這從(cong) 其IPO之後37%的融資所得將用於(yu) 沈陽、武漢、南京、中山等9個(ge) 新自營家居商場的開發建設可見一斑。在業(ye) 內(nei) 分析人士看來，國內(nei) 家居建材行業(ye) 整合進程將加速進行。

銷售型商業(ye) 地產(chan)

此前的6月16日，紅星美凱龍創始人車建新以及董秘郭丙合在香港對投資者透露，紅星規模做大的最重要原因，是采用了輕重結合的雙輪發展模式。

此外，紅星美凱龍一直在嚐試做O2O電商平台，據招股書(shu) 披露的未來或將投入此次IPO集資的9%。不過該公司管理層並未在公開場合給出過O2O業(ye) 務更明晰的方案，隻是一直強調尚屬於(yu) “體(ti) 驗性”。

隨著國內(nei) 城鎮化加快，加上人均收入持續提升，將帶動家居的裝修布置需求，行業(ye) 前景看好。據分析數據顯示，中國家居裝飾及家具零售市場是中國家居裝飾及家具零售行業(ye) 增長最迅速的類別之一，預計在未來五年將以10%的複合增長率延續這一趨勢。以2014年中國市場零售額計，紅星美凱龍在家居裝飾及家具零售市場中所占市場份額最大，占連鎖零售商場行業(ye) 市場份額的10.8%，占商場市場份額的3.9%，占整個(ge) 零售市場份額的2.6%。

其實，2013年以來，紅星地產(chan) 在商業(ye) 開發上致力要成為(wei) 下一個(ge) “萬(wan) 達2.0”。截至2014年12月31日，紅星美凱龍擁有大量商場儲(chu) 備，包括25個(ge) 籌備中的自營商場，估計總建築麵積約為(wei) 346萬(wan) 平方米，359個(ge) 籌備中的委管商場，估計總建築麵積約為(wei) 2047萬(wan) 平方米。在籌備中的委管商場中，39個(ge) 已獲得地塊且預計於(yu) 2015年底前開業(ye) ，152個(ge) 已獲得地塊且預計於(yu) 2015年後開業(ye) 。

目前紅星美凱龍在全國僅(jin) 有北京、昆明、無錫三個(ge) 愛琴海項目，與(yu) 此前宣傳(chuan) 的“2020年前在全國建成100個(ge) 愛琴海購物廣場”相距較遠。

2015年5月31日，紅星美凱龍自營商場的平均出租率約為(wei) 96%，而委管商場的平均出租率約為(wei) 94%，今年還將開設七個(ge) 新委管商場。

紅星美凱龍商場租賃管理並非沒有短板。今年1月，委管商場南通通富商場因委管協議屆滿但未重續而關(guan) 閉；今年3月，租賃商場包頭東(dong) 河商場因業(ye) 績不佳關(guan) 店。就在紅星美凱龍掛牌上市前夕，其位於(yu) 廣州天河北的門店因租金糾紛，招牌被清拆。這也是繼2012年8月廣州琶洲店(2010年7月開業(ye) )關(guan) 閉之後，紅星美凱龍在廣州第二家失敗門店。至此，紅星美凱龍完全撤出了廣州這一內(nei) 地一線市場。

對於(yu) 租金糾紛，王永平分析認為(wei) ，由於(yu) 紅星美凱龍在商場委托管理業(ye) 務上是掙錢的，其與(yu) 租戶的租金分成談判是占據主導地位的，租金分成比例或許會(hui) 讓一些商場內(nei) 的租戶承受了高昂的成本。

管理短板待解決(jue)

王永平指出，從(cong) 股價(jia) 破發可以反映一個(ge) 業(ye) 內(nei) 商業(ye) 地產(chan) 公司麵臨(lin) 的共同問題——市場供需失衡、實體(ti) 經濟下行、產(chan) 品創新、空降兵管理等諸多問題，還有待資本市場考驗。

近年來，商業(ye) 地產(chan) 公司轉型背後均伴隨著人員流失。業(ye) 內(nei) 人士分析，隨著業(ye) 務規模與(yu) 轉型壓力的增加，萬(wan) 達、紅星美凱龍、五洲國際等幾家商業(ye) 地產(chan) 公司的管理層需求擴大，而市場中的管理人才畢竟有限，難免出現短板。

王永平還指出，商業(ye) 模式之外，管理團隊很關(guan) 鍵，人員流動是團隊管理的前兆，團隊是業(ye) 績的前兆。

籌備A股上市之前，[注冊(ce) 塞舌爾公司]紅星美凱龍就進行過一輪挖人戰術。例如2011年8月，原萬(wan) 科集團執行副總裁袁伯銀已被紅星美凱龍招至麾下，出任家居集團總裁(現已從(cong) 紅星美凱龍離職)；早在2009年，原重慶金科地產(chan) 總裁諶俊宇“跳槽”，出任紅星地產(chan) 集團總裁；2012年8月，車建新挖來曾任萬(wan) 達商業(ye) 管理副總經理兼招商中心總經理的張華榮；2012年9月，原世茂股份有限公司副總裁兼首席財務官陳汝俠(xia) 跳槽紅星美凱龍，就任首席財務官一職，主要負責紅星美凱龍房地產(chan) 板塊業(ye) 務。原世茂股份助理總裁賈濤任紅星美凱龍地產(chan) 商業(ye) 助理總裁。