港交所招股書掀開萬達全貌 王健林家族持股100%

      在阿裏選擇紐交所後，港交所迎來了萬(wan) 達商業(ye) 地產(chan) 。9月16日晚，萬(wan) 達商業(ye) 地產(chan) 在港交所披露招股書(shu) ，除驗證了此前赴港上市傳(chuan) 聞外，還披露了上市公司未來的業(ye) 務架構以及萬(wan) 達集團的股權結構，其中商業(ye) 地產(chan) 板塊的持有型、銷售型物業(ye) 以及酒店經營都將納入。在未來的上市公司中，王健林、大連合興(xing) 以及萬(wan) 達集團將控製30%以上已發行股份，萬(wan) 達的61名主要管理層占發行後股份總數的3.58%。

      由於(yu) 港交所自4月以來啟動新的披露製度，[注冊(ce) BVI公司]因此初步招股說明書(shu) 要比過去披露的時間早了3個(ge) 月左右。因此目前尚未能夠通過初步招股說明書(shu) 來判斷萬(wan) 達最終的上市時間。但有消息稱，如果一切順利，年內(nei) 上市不是完全不可能。

      招股說明書(shu) 顯示，萬(wan) 達將公司商業(ye) 地產(chan) 業(ye) 務總共三大板塊全部納入上市公司，分別包括長期投資的物業(ye) 開發租賃、開發和銷售物業(ye) 以及開發和酒店經營，其中截止到2014年6月30日，擁有項目總建築麵積達到9350萬(wan) 平方米。

      事實上這三大板塊恰好是目前萬(wan) 達集團盈利能力、收入水平最高的三大板塊。在此前披露的數據中，2013年萬(wan) 達1866.4億(yi) 元的總收入中，商業(ye) 地產(chan) 公司收入1456.2億(yi) 元，商管公司的租金收入為(wei) 85.6億(yi) 元，酒店管理公司收入36.3億(yi) 元。未來萬(wan) 達商業(ye) 地產(chan) 上市公司占萬(wan) 達整體(ti) 業(ye) 績貢獻比例將達到80%左右。

      需要注意的是，萬(wan) 達的商業(ye) 和住宅物業(ye) 在經曆了一路高歌猛進後，在內(nei) 地房地產(chan) 市場整體(ti) 下挫、商用物業(ye) 部分過剩的情況下，萬(wan) 達如何保持長期持續較高的盈利水平，將成為(wei) 資本市場衡量其能否全額或超額認購的關(guan) 鍵。

      或許萬(wan) 達早已考慮了這一點，就在前不久，萬(wan) 達剛剛宣布，聯手百度、騰訊設立O2O公司，未來這家注冊(ce) 於(yu) 香港的平台有望彌補房地產(chan) 業(ye) 可能產(chan) 生的波動帶給萬(wan) 達的風險。

      除了業(ye) 務構成和盈利能力外，萬(wan) 達的股權結構同樣備受關(guan) 注。

      據招股書(shu) 顯示，[注冊(ce) 開曼公司]大連合興(xing) 投資有限公司直接持有萬(wan) 達集團99.76%的全部已發行股本，而王健林持有大連合興(xing) 98%的股權，剩餘(yu) 的2%由王健林之子王思聰持有。王健林直接持有萬(wan) 達集團0.24%的股權，同時，通過大連合興(xing) 98%的直接權益將間接持有萬(wan) 達集團97.77%的股權。這也意味著，王健林家族占萬(wan) 達集團100%股權。

      北京商報記者翻閱公開資料發現，王健林私有化萬(wan) 達始於(yu) 2002年，當時大連萬(wan) 達房地產(chan) 總公司將持有的萬(wan) 達集團3000萬(wan) 股股份轉讓給了一家名叫北京合興(xing) 投資有限公司的公司，萬(wan) 達私有化就此展開。隨後的幾年間，幾經股權更迭，清退20%的職工持股成為(wei) 萬(wan) 達集團私有化需要清除的最後一個(ge) 障礙。

      在完成私有化後的兩(liang) 年多時間裏，萬(wan) 達集團的股權又幾經轉讓，直到2008年3月，最終形成了大連合興(xing) 投資有限公司持股98%、王健林個(ge) 人持股2%的持股局麵。工商資料顯示，大連合興(xing) 投資有限公司在2007年底時，王健林已持有其100%股份。萬(wan) 達集團全部股權也就順理成章成為(wei) 王健林一人所有。

      而在未來的上市公司中，王健林、大連合興(xing) 以及萬(wan) 達集團將控製30%以上已發行股份，萬(wan) 達的61名主要管理層（包括部分現有股東(dong) 、董事、高級管理層成員及雇員以及大連萬(wan) 達集團的若幹雇員），將通過7月公司按照每股7.36元的發行價(jia) 定向發行、共計1388萬(wan) 股新股份，占發行後股份總數的3.58%。

      在披露萬(wan) 達盈利情況的同時，招股書(shu) 對於(yu) 萬(wan) 達目前持有的債(zhai) 務情況也進行了說明，高杠杆率、高現金流、高融資成本成為(wei) 一大特點。

      據招股書(shu) 顯示，萬(wan) 達近年來的杠杆率不斷增加，其中截至2013年，萬(wan) 達商業(ye) 地產(chan) 的杠杆率為(wei) 53%；截至2014年6月30日，萬(wan) 達商業(ye) 地產(chan) 杠杆率達到88%。

      與(yu) 之相對應的，是萬(wan) 達此前融資渠道的單一：除了銀行及其他借款外，萬(wan) 達僅(jin) 僅(jin) 從(cong) 去年開始嚐試債(zhai) 券業(ye) 務，單一的融資渠道讓萬(wan) 達的利息及開支總額不斷攀高：2012年這一數據為(wei) 67億(yi) 元，但僅(jin) 今年上半年這一數據就高達62億(yi) 元。

      但萬(wan) 達也不必過分緊張，[開曼注冊(ce) 公司]超過747億(yi) 元的現金及現金等價(jia) 物也證明了其良好的流動性，因此對於(yu) 萬(wan) 達來說，進一步降低融資成本提高周轉率是其未來的關(guan) 鍵，而選擇在港上市，恰好能夠解決(jue) 這一問題。