沈陽商業地產總體量偏大 社區商業仍不足

      近年來，二三線城市商業(ye) 地產(chan) 呈井噴式快速發展。[開曼注冊(ce) 公司]而隨著商業(ye) 地產(chan) 數量的不斷增多，空置率也開始直線上升。據某機構數據顯示，近6年時間裏，沈陽新增商業(ye) 項目約有630萬(wan) 平方米，截至目前大型商業(ye) 項目共有62家，沈陽商業(ye) 地產(chan) 也逐漸開始遭到泡沫和崩盤的質疑。

      本期新華有約，我們(men) 邀請到睿意德董事兼沈陽公司總經理梁煒驊先生，就沈陽商業(ye) 地產(chan) 現狀及未來發展趨勢進行分析與(yu) 探討。

      梁煒驊介紹，從(cong) 2005年開始，沈陽的商業(ye) 地產(chan) 呈現出爆發式的增長，尤其是在最近的兩(liang) 三年時間裏，成長速度非常快。而且這種成長，呈現出多元化發展的趨勢，不光是集中式的商業(ye) ，還包括商業(ye) 式的街區、社區式的商業(ye) ，以及專(zhuan) 業(ye) 市場項目。按照目前的數據統計，和實際上了解到的社會(hui) 需求，沈陽商業(ye) 地產(chan) 的整體(ti) 供應，是存在一定供應風險的。

      但是盡管總量偏大，沈陽的商業(ye) 地產(chan) 仍未能達到令人滿意的購物便捷度，梁煒驊認為(wei) 。這實際上體(ti) 現出了沈陽商業(ye) 地產(chan) ，在供應及需求上存在的矛盾。“對我們(men) 也形成一定的啟示，就是盡管總體(ti) 供應量十分龐大，但是在局部仍存在機會(hui) 。大的形式應該是這樣，總體(ti) 體(ti) 量偏大，而且未來幾年仍將呈現持續快速增長的趨勢。”梁煒驊說。

      在梁煒驊看來，刺激開發商們(men) 瘋狂進擊商業(ye) 地產(chan) 開發的動因主要有兩(liang) 個(ge) 方麵。一是，對於(yu) 資本的逐利。梁煒驊認為(wei) ，近年來很多企業(ye) 在利益的驅動下，看到了很多過去一些產(chan) 品的盈利能力，並且在遇到企業(ye) 認為(wei) 合適的時機時，便會(hui) 進入到這樣一個(ge) 市場，投入大量資金進行商業(ye) 地產(chan) 的開發。這其中也包括一些專(zhuan) 業(ye) 市場的開發，“近幾年我們(men) 可以在沈陽的近郊，看到很多這種幾十萬(wan) 平，甚至過百萬(wan) 平的大型專(zhuan) 業(ye) 市場。這些開發商大多來自南方，過去他們(men) 在很多市場積累了運營的經驗及成功案例，所以他們(men) 在繼承這種案例的情況下，繼續在沈陽做這種產(chan) 品。”梁煒驊說。

      第二個(ge) 因素，則與(yu) 政府對於(yu) 城市的規劃，[注冊(ce) 馬紹爾公司]及整體(ti) 的招商引資政策有關(guan) 。“具體(ti) 的講，我們(men) 看到沈陽很多做商業(ye) 地產(chan) 的開發商，過去都是做住宅產(chan) 品出身。那為(wei) 什麽(me) 在短短的幾年內(nei) ，他們(men) 從(cong) 單純做住宅，躋身到同時運營商業(ye) 地產(chan) 項目?這未必是出於(yu) 開發企業(ye) 的本意，但卻是不得不麵對的。事實上，開發商所取得的土地裏，商業(ye) 用地的比重越來越大。在取得這種土地後，隻能是麵對這種現實，進而去找到一種差異化的產(chan) 品進行開發，這個(ge) 應該說是一種政策導向的問題。”梁煒驊認為(wei) 。

      “從(cong) 這一點上看，國內(nei) 很多城市與(yu) 我們(men) 呈現出不同的發展趨勢。以北京為(wei) 例，北京市政府出台的‘限商令’，就在一定程度上限製了商業(ye) 項目的開發，這也是商業(ye) 地產(chan) 發展的另一種趨勢。”梁煒驊認為(wei) ，未來沈陽應該在土地供應上出台新的調控政策，否則商業(ye) 地產(chan) 供應過剩的情況應該會(hui) 更趨嚴(yan) 重。

      麵對龐大的市場供應量，沈陽能否有足夠的消費力支撐這樣龐大的供應量?梁煒驊認為(wei) ，從(cong) 消費者的層麵來說，首先是社區商業(ye) 方麵，實際上沈陽的社區商業(ye) 發展是相對落後的。我們(men) 絕大多數居民，在自己住的社區內(nei) 的消費是無法得到滿足的，所以這部分市場還是具有很大發展空間和機會(hui) 的。

      另一方麵，我們(men) 看到以商品銷售和交易為(wei) 基礎的現代商業(ye) ，或者是現代零售業(ye) 項目壓力是很大的。大概從(cong) 兩(liang) 年前起，沈陽市很多百貨商店相繼閉店，讓人感受到市場的寒意。這個(ge) 跟消費方式的轉變，有很大的關(guan) 聯。我們(men) 的主要購買(mai) 力，已經逐漸向80後、90後轉變，不光是交易場所，在交易工具和消費習(xi) 慣上也出現了很大轉變。所以這就要求，我們(men) 這些集中式的商業(ye) ，在未來要有更多的適合大家消費的場所及業(ye) 態，來滿足人們(men) 需求才能有更多的機會(hui) 。

      從(cong) 目前市場看，確實有一些類型的商業(ye) 地產(chan) 是存在很大風險的，其中以寫(xie) 字樓市場的風險最為(wei) 明顯，梁煒驊進一步分析稱。梁煒驊介紹，從(cong) 租賃市場看，沈陽寫(xie) 字樓的租賃情況很好，但是從(cong) 供應及購買(mai) 角度看，沈陽的市場是無法滿足這種供應量的。

      總體(ti) 來看，[注冊(ce) 馬紹爾公司]沈陽的消費能力是否能夠支撐這樣的供應體(ti) 量，宏觀上看，社區消費還不能滿足消費者的需求，但大型的集中式的商業(ye) 暫時是夠用的。但是消費市場在膨脹，如果未來在商業(ye) 地產(chan) 發展過程中，隻要我們(men) 的項目在入市時間和節奏是符合市場需求的，那麽(me) 風險還是可控的。