商業地產資產證券化破冰

      近日，中信建投設立的海印股份信托受益權專(zhuan) 項資產(chan) 管理計劃正式成立，成為(wei) 近一年來首個(ge) 通過券商資管計劃發行的企業(ye) 資產(chan) 證券化產(chan) 品。該產(chan) 品同時被業(ye) 內(nei) 認為(wei) 是國內(nei) 首個(ge) 以“商業(ye) 地產(chan) 為(wei) 基礎資產(chan) ”的證券化產(chan) 品。

      據記者了解，[注冊(ce) 開曼公司]此次“海印股份資產(chan) 證券化產(chan) 品”分為(wei) 優(you) 先級資產(chan) 和次級資產(chan) ，共募集資金15億(yi) 元，其中優(you) 先級募集資金14億(yi) 元，次級募集1億(yi) 元。專(zhuan) 項計劃募集資金將用於(yu) 償(chang) 還銀行貸款並補充公司流動資金，為(wei) 公司戰略轉型升級提供資金支持。

      廣東(dong) 海印永業(ye) （集團）股份有限公司（以下簡稱“海印股份”）表示，未來將積極利用移動互聯網和大數據技術，將公司經營物業(ye) 打造成為(wei) 綜合型休閑娛樂(le) 中心和生活社交場所。

      今年5月，國內(nei) 首隻交易所場內(nei) 房地產(chan) 投資基金產(chan) 品REITs（房地產(chan) 投資信托基金）正式在深交所綜合協議交易平台掛牌轉讓。短短幾個(ge) 月的時間，另一宗涉及商業(ye) 地產(chan) 項目的資產(chan) 證券化產(chan) 品也宣布成立。在資金層麵緊縮的大環境下，這是否說明商業(ye) 地產(chan) 的融資渠道正在有選擇地拓寬呢？

      從(cong) 今年3月開始，證監會(hui) 批複了7單資產(chan) 證券化項目，其中海印股份資產(chan) 證券化產(chan) 品於(yu) 4月17日獲批並於(yu) 近日成立，其他6單尚未成立。

      最近一段時間，先有房地產(chan) 投資信托基金在深交所掛牌轉讓，再到海印股份資產(chan) 證券化產(chan) 品成立，業(ye) 內(nei) 普遍的觀點認為(wei) 這是證監會(hui) 對房地產(chan) 企業(ye) 再融資逐漸鬆綁的信號。對於(yu) 渴望資金的房地產(chan) 行業(ye) 而言，融資是否能緩解當前對行業(ye) 資金的饑渴，還需要時間來證明。

      世邦魏理仕研究部中國區執行董事陳仲偉(wei) 在接受中國商報記者采訪時表示：“資產(chan) 證券化產(chan) 品在我國起步較晚，與(yu) 美國、新加坡等國家相比，國內(nei) 的相關(guan) 產(chan) 品並不成熟。”但是從(cong) 商業(ye) 地產(chan) 融資層麵來看，從(cong) 傳(chuan) 統融資形式轉向直接融資，這是一種發展方向。

      根據海印股份公告顯示，被外界譽為(wei) “國內(nei) 首個(ge) 以商業(ye) 地產(chan) 為(wei) 基礎資產(chan) 的證券化產(chan) 品”的項目在此前已經運作了相當長的一段時間。

      從(cong) 證監會(hui) 審批的時間來看，管理層對此持相當謹慎的態度。記者從(cong) 證監會(hui) 官網獲悉，2013年7月東(dong) 方證券-阿裏巴巴1號至10號專(zhuan) 項資產(chan) 管理計劃批複後，沒有類似的資產(chan) 證券化項目獲得批複。經曆了空窗期後，從(cong) 今年3月開始，證監會(hui) 陸續打開了窗口，批複7單資產(chan) 證券化項目，其中上述海印股份資產(chan) 證券化產(chan) 品於(yu) 4月17日獲批。

      消息顯示，海印股份2013年5月就拋出資產(chan) 證券化計劃申請，擬發行規模為(wei) 16億(yi) 元，最終證監會(hui) 審批規模為(wei) 15億(yi) 元，其中優(you) 先級14億(yi) 元，次級1億(yi) 元，次級部分由海印股份代表原始權益人全額認購。

      從(cong) 海印股份的相關(guan) 公告獲悉，此次的基礎資產(chan) 是海印股份及下屬13家子公司旗下14個(ge) 商業(ye) 物業(ye) 未來5年的經營收益權。在產(chan) 品設計上，中信建投通過銀行和信托公司架設“專(zhuan) 項資產(chan) 管理計劃+信托”的雙層架構。

      “和國外成熟型的資產(chan) 證券化產(chan) 品相比較，國外的類似產(chan) 品是對所有人開放購買(mai) ，而國內(nei) 則對投資者有一定的限製。”陳仲偉(wei) 表示。據悉，此次“海印股份資產(chan) 證券化產(chan) 品”由符合資格的機構投資者認購，其中“次級資產(chan) 支持證券不超過1億(yi) 元”，由公司代表原始權益人全額認購。

      據了解，除了“海印股份專(zhuan) 項資產(chan) 管理計劃”與(yu) “中信啟航專(zhuan) 項資產(chan) 管理計劃”皆以專(zhuan) 項資產(chan) 管理計劃的形式推出之外，包括保利地產(chan) 在內(nei) 的一些開發商一直將目光聚焦在此，對於(yu) 需要大筆資金支持的商業(ye) 地產(chan) 而言，資產(chan) 證券化未嚐不是一種新的嚐試。

      中投顧問高級研究員鄭宇潔認為(wei) ：“商業(ye) 地產(chan) 的融資渠道主要包括銀行貸款、企業(ye) 自籌資金、信托、房地產(chan) 信托投資基金、企業(ye) 發債(zhai) 等融資方式等，通過房地產(chan) 企業(ye) 資產(chan) 證券化是商業(ye) 地產(chan) 融資渠道拓寬的一種表現。隨著我國商業(ye) 地產(chan) 的日益發展和金融業(ye) 的發展，以後這類融資方式還會(hui) 出現。”

      這樣的操作模式不僅(jin) 為(wei) 開發商解決(jue) 了資金問題，還能保證開發商牢牢掌握物業(ye) 所有權。

      與(yu) 傳(chuan) 統債(zhai) 務融資相比較，[注冊(ce) 馬紹爾公司]資產(chan) 證券化不受公司淨資產(chan) 規模、盈利指標的影響。相關(guan) 企業(ye) 不是將真實的商業(ye) 物業(ye) 打包出賣，而是用租賃物業(ye) 未來的收益權進行融資。這樣的操作模式不僅(jin) 為(wei) 開發商解決(jue) 了資金問題，還能保證開發商牢牢掌握物業(ye) 所有權。

      鄭宇潔介紹說：“國內(nei) 專(zhuan) 項資產(chan) 管理計劃由證監會(hui) 來審批並在證監會(hui) 官網上公示。目前，國內(nei) 資產(chan) 證券化規模約為(wei) 2500億(yi) 元，大部分為(wei) 信貸資產(chan) 證券化，企業(ye) 信貸資產(chan) 證券化規模僅(jin) 300億(yi) 元左右，2011年重啟後的發行規模甚至不到100億(yi) 元。資產(chan) 證券化業(ye) 務在國內(nei) 缺乏法律法規的支撐，操作路徑不成熟，證監會(hui) 一般針對個(ge) 案具體(ti) 審批時間較長。”

      追蹤海印股份專(zhuan) 項資產(chan) 管理計劃產(chan) 生的背景，可以得知，其出現的基礎來自去年證監會(hui) 發布的《證券公司資產(chan) 證券化管理規定》。

      該規定提出商業(ye) 物業(ye) 等不動產(chan) 財產(chan) 可作為(wei) 基礎資產(chan) 進行資產(chan) 證券化，商業(ye) 物業(ye) 要求有可預測的現金流，資產(chan) 支持證券可轉讓。

      對此，陳仲偉(wei) 認為(wei) ，成熟的商業(ye) 運營模式可以鎖定商業(ye) 價(jia) 值，再通過每年的市場評估價(jia) 值，從(cong) 而體(ti) 現在股價(jia) 上。現在國內(nei) 商業(ye) 地產(chan) 的年收益率一般在3%-4%左右，而國外成熟的產(chan) 品複合增長率已達到13%-14%。可以說，國外先行的資金操作模式已經給投資者提供了極具吸引力的投資前景。

      從(cong) 目前的情況看，“海印1”—“海印5”五個(ge) 品種，最低的一年期限預期收益已經超過6%。但是國內(nei) 的商業(ye) 資產(chan) 價(jia) 格升值空間有待論證，同時商業(ye) 地產(chan) 受到電商以及過剩的影響，增長率很難保證與(yu) 國外持平。

      從(cong) 市場的反應看，一些持有大型商業(ye) 物業(ye) 的公司對這些項目持續關(guan) 注。因為(wei) 通過資產(chan) 證券化可以使得公司資金實力得到保證，由此助力公司升級。以海印股份為(wei) 例，在融資方案發布之後，該公司也發布了關(guan) 於(yu) 加快公司戰略轉型升級的規劃綱要。綱要提出采用內(nei) 生式增長和外延式並購雙輪驅動，將其打造成家庭生活休閑娛樂(le) 中心運營商。據了解，該公司還有一些城市綜合體(ti) 等商業(ye) 地產(chan) 項目，通過認購預期的收益可以實現“以房養(yang) 商”的商業(ye) 模式。

      對此，陳仲偉(wei) 表示，國外成熟的資產(chan) 證券化項目可以優(you) 化資產(chan) 結構，起到盤活資產(chan) 的作用。

      資產(chan) 證券化的出現，使房地產(chan) 金融市場呈現商業(ye) 銀行、股票市場、債(zhai) 券市場和投資信托的多元化格局，這是房地產(chan) 金融重要的創新方向。

      不可否認，商業(ye) 地產(chan) 的發展需要長期資金支持。

      鄭宇潔認為(wei) ：“商業(ye) 地產(chan) 一般前期投資規模大，資金占用量大，後期運營管理難度大，短期內(nei) 難以收回成本，因此對企業(ye) 的實力要求較高，需要有持續的資金投入。”

      雖然現在商業(ye) 地產(chan) 資產(chan) 證券化尚處於(yu) 開始萌芽階段，但是從(cong) 長遠角度看，“實現商業(ye) 地產(chan) 的資產(chan) 證券化，可以為(wei) 項目融得資金。同時，還具有還款期限長，投資者多為(wei) 機構投資者且長期持有等優(you) 勢。資金來源的穩定和可靠有利於(yu) 商業(ye) 地產(chan) 項目的長期穩定運營和發展。”

      但是需要注意的是，[馬紹爾公司注冊(ce) ]“目前我國資產(chan) 證券化的法律基礎還較為(wei) 薄弱。”陳仲偉(wei) 認為(wei) ，資產(chan) 證券化立法過程還有很長的一段路要走。他透露，早在十幾年前業(ye) 內(nei) 已經有類似的探討，但是到目前為(wei) 止尚未有進入到立法的階段。

      此外，鄭宇潔認為(wei) ，資產(chan) 證券化的缺點包括融資成本較高，企業(ye) 通過資產(chan) 證券化融資成本高於(yu) 發行企業(ye) 債(zhai) 和貸款的成本。

      住建部政策研究中心主任秦虹在談到商業(ye) 地產(chan) 資產(chan) 證券化問題時指出：“關(guan) 注商業(ye) 地產(chan) 資產(chan) 證券化未來的發展，涉及到商業(ye) 地產(chan) 本身的經營，以及商業(ye) 地產(chan) 在未來經營創新方麵的方向，這是十分有必要的。”她認為(wei) 資產(chan) 證券化代表了我國商業(ye) 地產(chan) 融資創新的方向。

      秦虹認為(wei) ，商業(ye) 地產(chan) 經營特征和現狀倒逼了資產(chan) 證券化的發展。資產(chan) 證券化的出現，開拓了房地產(chan) 直接融資的渠道，使房地產(chan) 金融市場呈現商業(ye) 銀行、股票市場、債(zhai) 券市場和投資信托的多元化格局，這是房地產(chan) 金融重要的創新方向。