商業地產產能過剩存價格泡沫 產品受網購衝擊

      按國家統計局的口徑，今年5、6月份全國70個(ge) 大中城市連續有過半城市的新房價(jia) 格環比下跌。因此，樓市“崩盤論”再起，而不少品牌房企成交業(ye) 績的慘淡也似乎印證了這一觀點，地方政府或明或暗的鬆綁限購令正加速擴圍。

      與(yu) 樓市“悲觀派”觀點相左，[注冊(ce) BVI公司]號稱樓市“春天派”的部分專(zhuan) 家卻認為(wei) 房價(jia) 下跌趨勢或將逆轉。相對於(yu) 過去10年房價(jia) 一路上漲，下一步樓市到底何去何從(cong) ？尤其是商業(ye) 地產(chan) ，未來還有沒有投資機會(hui) ？

      7月26日下午，在成都華潤大廈聯合主辦的“2014中國經濟年中巡回論壇暨華潤商業(ye) 論壇”上，受邀嘉賓全國房地產(chan) 商會(hui) 聯盟執行主席顧雲(yun) 昌表示，中國樓市正在回歸理性，不會(hui) 崩盤也不能崩盤，但會(hui) 麵臨(lin) 高位盤整、洗牌加快與(yu) 利潤下滑。

      對於(yu) 商業(ye) 地產(chan) ，顧雲(yun) 昌認為(wei) ，目前須警示產(chan) 能過剩與(yu) 價(jia) 格泡沫、市場差異化和產(chan) 品同質化的矛盾、網購衝(chong) 擊實體(ti) 商業(ye) 等三大風險。為(wei) 此，開發商須做到“六態”和“三化”，而投資者須選好地段、看好租金回報與(yu) 選好品牌物業(ye) 。

      過去10年發生在各大房企售樓部的“哄搶”房源情景，似乎很難在當前樓市重演。按照顧雲(yun) 昌的觀點，中國樓市正在進入買(mai) 方市場，這對於(yu) 老百姓是一件好事，而開發商將麵臨(lin) 更多挑戰。

      蘭(lan) 德谘詢撰文認為(wei) ，從(cong) 已發布2013年年報的房企來看，有73%的企業(ye) 實現了淨利潤正增長，但同時有61%的企業(ye) 利潤率下滑，並延續著年均下降1個(ge) 百分點左右的趨勢。如果僅(jin) 看利潤率，房地產(chan) 已屬“中利行業(ye) ”，而且到2015年很有可能觸及“10%紅線”。

      尤其是去年，不少大型房企“豪賭”後市美好預期，頻頻斬獲高價(jia) “地王”。如今全國樓市供需逆轉，這些“地王”似乎成了燙手山芋。

      “今年上半年房地產(chan) 投資隻有14.1%，投資增速放緩了。”顧雲(yun) 昌表示，過去中國房地產(chan) 投資增速超過20%，即使在去年也有16.6%。

      除了投資增速放緩外，顧雲(yun) 昌還指出，樓市將高位盤整，依據是中國房價(jia) 仍然較高，售價(jia) 環比下降。

      與(yu) “高位盤整”相對應的是樓市“崩盤論”甚囂塵上。特別是今年5、6月份，國家統計局披露，全國70個(ge) 大中城市中，有過半城市的新房售價(jia) 環比下跌，引發輿論“悲觀”情緒濃厚。

      不過，在顧雲(yun) 昌看來，中國房地產(chan) 不會(hui) 崩盤，不能崩盤，隻是正在回歸理性。按照國際貨幣基金組織披露的數據，目前中國經濟增速7.4%，而全世界經濟增速隻有3.7%，所以中國樓市不會(hui) 崩盤。中國的新型城鎮化也將釋放龐大的剛需、改善型需求等，這是中國樓市不能崩盤的最大原因。

      經曆上一輪樓市調控，商業(ye) 地產(chan) 成為(wei) 多數房企業(ye) 務轉型的避風港。一時間，各大城市的商業(ye) 綜合體(ti) 遍地開花。

      當前，各地的商業(ye) 地產(chan) 已進入集中放量期，[注冊(ce) 開曼公司]沈陽、天津、重慶、武漢以及昆明等二線城市最為(wei) 典型。在巨量供應下，供求失衡開始成為(wei) 輿論擔憂的最大風險。

      在顧雲(yun) 昌看來，除了產(chan) 能過剩外，目前商業(ye) 地產(chan) 的價(jia) 格泡沫也與(yu) 之並存；其次，商業(ye) 地產(chan) 也存在產(chan) 品同質化和市場差異化矛盾；再者，網購對實體(ti) 商業(ye) 影響很大，比如現在很多人跑到商場試了衣服以後，覺得很好，回家後去網上買(mai) 。

      不過，謝淩補充說，商業(ye) 地產(chan) 過剩問題也要一分為(wei) 二地看待，目前有些商業(ye) 地產(chan) 可能會(hui) 死掉，一個(ge) 城市雖然規劃了很多商業(ye) 體(ti) 量，但具體(ti) 到某一年真正能夠開發出多少，要看各個(ge) 房企自身實力匹配度、競爭(zheng) 對手、樓市行情等複雜因素。

      中信證券以旗下北京和深圳中信大廈為(wei) 基礎資產(chan) 采取分級證券化，設立募資總規模逾50億(yi) 元的“中信·啟航專(zhuan) 項資產(chan) 管理計劃”，在今年4月份獲得證監會(hui) 批複。

      業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，這是我國首個(ge) 交易所場內(nei) 的房地產(chan) 投資基金（REITs）產(chan) 品。不過，這款產(chan) 品仍類似於(yu) 一款私募REITs，跟國際通行的公募REITs還有一定差距，部分業(ye) 務創新仍待突破。

      當前國內(nei) 商業(ye) 地產(chan) 正在進入“存量”時代，但資產(chan) 價(jia) 格泡沫和租金低迷成為(wei) PE資本推進私募REITs的一大障礙，更別說打開公募REITs發行之門。

      在顧雲(yun) 昌看來，包括萬(wan) 達集團、華潤置地等房企都是靠賣房子、商鋪的錢來養(yang) 活購物中心，而國外購物中心都是持有型的。結合國內(nei) 商業(ye) 地產(chan) 的開發實際，房企應堅持“六態”和“三化”策略。按照顧雲(yun) 昌的觀點，“六態”主要是指形態（優(you) 化空間布局）、業(ye) 態、動態 （交通便捷和動線設計）、生態（綠色環保）、金態（現金流充足）與(yu) 常態（盈利穩定）。其中，業(ye) 態很關(guan) 鍵，一定要符合當地市場，但最重要的是“常態”要好，不能虧(kui) 本。

      如果商業(ye) 地產(chan) “六態”是作為(wei) 對開發商硬性考量因素的話，那麽(me) 顧雲(yun) 昌所提到的“三化”策略(理性化、差異化和專(zhuan) 業(ye) 化)就是對他們(men) 的軟性要求，也是更高標準的要求。

      目前，國內(nei) 商業(ye) 地產(chan) 的一個(ge) 典型特征是房企“強”複製而“弱”創新，因為(wei) 複製所耗費的成本低得多。但這種簡單複製模式也埋下了不少隱患。針對商業(ye) 地產(chan) 應如何去選擇投資？顧雲(yun) 昌與(yu) 謝淩均認為(wei) ，對於(yu) 這一問題有“三把斧”，分別是租金回報與(yu) 安全性、優(you) 質地段和品牌企業(ye) 。

      自7月19日以來，華潤置地首次在成都拉開商業(ye) 房交會(hui) 序幕，[注冊(ce) 馬紹爾公司]集中展銷布局成都“東(dong) 西南北”方位的九大地標性商業(ye) 項目，包括華潤中心、華潤廣場、華潤凱旋天地、華潤國際社區、華潤銀杏華庭及華潤橡樹灣等。

      華潤置地成都金悅灣項目營銷總監陳圓表示，很早以前，萬(wan) 象城周邊商鋪才賣1萬(wan) 多元/平方米，2012年到現在賣到5萬(wan) 多元/平方米，包括華潤二十四城也賣到六七萬(wan) 一平方米。但去年開始市場及房企經營等原因，售價(jia) 出現調整，尤其是華潤成都在售商業(ye) 性價(jia) 比非常高。

      站在投資者的角度，陳圓認為(wei) 選商鋪有幾個(ge) 原則：第一，跟著大型開發商走；第二，絕對要選成熟的社區；第三，隻要開發商敢定最貴的價(jia) 格，他就敢買(mai) 最貴的鋪子。