商業地產證券化開始提速 優質物業有望受益

      進入2014年，資產(chan) 證券化出現提速的跡象，商業(ye) 地產(chan) 資產(chan) “證券化”的渠道也在不斷增加。

      5月21日，[注冊(ce) BVI公司]中信證券“中信啟航專(zhuan) 項資產(chan) 管理計劃”（以下簡稱中信啟航）在深交所綜合協議交易平台掛牌交易，成為(wei) 國內(nei) 首個(ge) 交易所場內(nei) 房地產(chan) 信托基金產(chan) 品（REITs）。6月下旬，方興(xing) 地產(chan) 分拆旗下酒店業(ye) 務平台金茂投資，預計7月初在聯交所掛牌上市。

      香港粵海證券投資銀行董事黃立衝(chong) 在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前內(nei) 地商業(ye) 地產(chan) 要完成資產(chan) 證券化，要麽(me) 必須給予較大的淨資產(chan) 折讓，要麽(me) 必須為(wei) 收益提供保底，才能吸引一定數量的投資者購買(mai) 。他表示，內(nei) 地商業(ye) 地產(chan) 真正的發展曆程不過十年，以往開發商更多是用住宅的思維做商業(ye) 地產(chan) 。隨著商業(ye) 地產(chan) 與(yu) 金融更密切地結合在一起，資產(chan) 證券化的提速將促進商業(ye) 地產(chan) 的優(you) 勝劣汰，從(cong) 而推動更多優(you) 質商業(ye) 物業(ye) 得到蓬勃的發展。

      6月25日，方興(xing) 地產(chan) 發布公告，旗下的金茂投資及金茂 （中國）投資控股有限公司（以下簡稱金茂投資）在香港聯合交易所以股份合訂單位的形式進行全球發售，發售價(jia) 為(wei) 每個(ge) 股份合訂單位5.35港元，融資額約為(wei) 32.1億(yi) 港元，金茂投資預計將於(yu) 7月2日正式掛牌。

      招股說明書(shu) 顯示，金茂投資是一家專(zhuan) 注於(yu) 中國酒店行業(ye) 的固定單一投資信托，上市平台的初始資產(chan) 包包括已竣工酒店及開發中酒店，開發中酒店預期於(yu) 投資日期後一年內(nei) 開業(ye) 。從(cong) 具體(ti) 資產(chan) 來看，8家酒店包括上海金茂君悅大酒店 （位於(yu) 金茂大廈內(nei) ）、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬(wan) 豪酒店、金茂三亞(ya) 麗(li) 思卡爾頓酒店、金茂三亞(ya) 希爾頓大酒店、崇明凱悅酒店、金茂北京王府井萬(wan) 麗(li) 酒店和麗(li) 江君悅酒店。

      黃立衝(chong) 向記者表示，[注冊(ce) 開曼公司]方興(xing) 地產(chan) 采用“股份合訂單位”的形式分拆酒店業(ye) 務上市，該模式與(yu) 房地產(chan) 信托基金（REITs）相似，均提供穩定分紅，不同之處是 “股份合訂單位”業(ye) 務彈性較大，較容易注入資產(chan) ，並且不會(hui) 被限製發展主業(ye) 以外的業(ye) 務。

      黃立衝(chong) 認為(wei) ，“方興(xing) 地產(chan) 之所以能完成旗下酒店物業(ye) 的資產(chan) 證券化，一方麵是由於(yu) 這些物業(ye) 均處於(yu) 一線城市或旅遊熱點的優(you) 越地段，項目具備稀缺性；另一方麵，母公司中化集團與(yu) 其簽訂了多份租賃協議，為(wei) 金茂投資上市後的租金收益提供了保證”。

      資產(chan) 證券化在國內(nei) 發展緩慢，世邦魏理仕的研究報告顯示，2005年底越秀房地產(chan) 信托基金在香港成功上市，成為(wei) 第一隻以內(nei) 地物業(ye) 為(wei) 交易對象的REITs。但由於(yu) 相關(guan) 法律還不完備，REITs一直未正式啟動，在近九年的時間裏僅(jin) 有李嘉誠旗下的匯賢產(chan) 業(ye) 信托、內(nei) 地上市的首個(ge) 酒店REITs產(chan) 品開元信托基金，以及擁有日資私募基金背景的春泉產(chan) 業(ye) 信托三隻REITs成功上市。

      然而，今年資產(chan) 證券化出現提速的跡象。[開曼注冊(ce) 公司]國內(nei) 首個(ge) 交易所場內(nei) REITs產(chan) 品中信啟航獲得證監會(hui) 批複，以不低於(yu) 50.4億(yi) 元的價(jia) 格，接收持有北京、深圳兩(liang) 地中信證券大廈房地產(chan) 產(chan) 權的兩(liang) 家全資子公司的全部股權，並對此進行不動產(chan) 證券化業(ye) 務，中信啟航於(yu) 5月21日正式掛牌，成為(wei) 中國內(nei) 地第一個(ge) 準確意義(yi) 上的權益型REITs產(chan) 品。