商業地產不容低估的過剩風險

　　娃哈哈首個(ge) 商業(ye) 地產(chan) 項目“杭州娃歐商場”日前傳(chuan) 出虧(kui) 損嚴(yan) 重，娃哈哈方麵已拖欠商場租金達半年，有意解除合同離場。而當初娃哈哈是以低於(yu) 市場價(jia) 70%的租金簽訂了16年的合同。就在不久前，百盛也關(guan) 閉了在濟南的唯一一家門店， 凸顯商業(ye) 地產(chan) 過剩之困局。

　　與(yu) 住宅泡沫化的分歧不同，商業(ye) 地產(chan) 供大於(yu) 求是市場公認的現狀，一直以來，警示商業(ye) 地產(chan) 泡沫的聲音不絕於(yu) 耳，但並沒有阻礙商業(ye) 地產(chan) 繼續開發。[注冊(ce) 香港商標]據世邦魏理仕地產(chan) 谘詢服務公司提供的信息，中國在建商場麵積占全世界在建商場麵積的一半多。另外，去年全世界建造商場最多的10個(ge) 城市中，中國占了9個(ge) 。

　　這種怪現象無法用市場經濟來解釋，盡管建造者多為(wei) 民企，但很多所謂的“城市綜合體(ti) ”，也多是當地政府招商引資項目。當地政府往往將這類項目作為(wei) 準政府形象工程，以比較低的價(jia) 格向開發商出售土地，同時允諾給開發商大量住宅項目用地，激勵他們(men) 建造商業(ye) 中心，試圖用住宅項目利潤彌補商業(ye) 地產(chan) 項目一旦不賺錢等帶來的損失。

　　其實，商業(ye) 地產(chan) 過剩中存在著地方政府主導資源配置的影子，即相關(guan) 項目規劃時並未充分考慮當地人口規模和消費能力，而是追求一種超前的“都市形象”，多以“國際都市”為(wei) 標準。扭曲的土地價(jia) 格與(yu) 信貸成本也為(wei) 開發商的無風險投機提供可能。這方麵空置嚴(yan) 重的樓堂館所、遍地密布的開發區等，大都可探尋到部分政府部門主導的痕跡。近年來，政府出便宜的地皮，銀行提供廉價(jia) 信貸，開發商紛紛轉向商業(ye) 地產(chan) ，如依靠政府關(guan) 係等不斷在各地複製的萬(wan) 達成為(wei) 中國商業(ye) 地產(chan) 最大開發商。

　　不過，中國的商業(ye) 環境已不支持商業(ye) 地產(chan) 模式。一方麵，以價(jia) 格取勝的電子商務在中國快速膨脹，已影響到了中國商場的生存，即使在三四線城市，由於(yu) 建有強大的物流體(ti) 係，人們(men) 也開始在網上購買(mai) 服裝、電子等商品。[如何注冊(ce) 香港公司] 同時，資產(chan) 價(jia) 格與(yu) 通脹的上升，導致商業(ye) 租金上漲，從(cong) 而擠壓實體(ti) 商業(ye) 利潤，大量商業(ye) 項目除餐飲、電影院、兒(er) 童服務等具有現實人流的項目外，其他零售類生意遭遇電商的衝(chong) 擊較大，這導致許多城市的商業(ye) 地產(chan) 出現大量空置。

　　鑒於(yu) 中國城市居民消費力比較低，城市其實最需要的是與(yu) 社區結合的小商業(ye) ，他們(men) 既可以為(wei) 市民提供生活便利，還能提供更多就業(ye) 。但這種小商業(ye) 不能凸顯城市形象，因此，政府並不重視，相反，小商業(ye) 經營戶雖起早貪黑且利潤單薄，卻要承受政府各個(ge) 部門的稅費和檢查，甚至很多曖昧不清的罰款。這類現象在很多地區的商業(ye) 發展中較為(wei) 突出。

　　中國經濟正在調整結構，大力發展服務業(ye) ，部分地方政府過度規劃商業(ye) 地產(chan) 的做法，值得慎思，畢竟，這雖短期內(nei) 增加投資帶動GDP增長，但卻不利於(yu) 服務業(ye) 的發展。因而，政府應通過減免稅費和提高公共服務等方式，激勵和促進更多有助於(yu) 就業(ye) 的小型商業(ye) 與(yu) 服務業(ye) 發展，而不是致力於(yu) 建造各種地標式的商業(ye) 中心。