房企紮堆涉足商業地產 局部地區泡沫化明顯

      近日，隨著蘇州商業(ye) 地產(chan) “限售令”的執行，以及SOHO中國等房企拋售上海物業(ye) 的一係列舉(ju) 動，商業(ye) 地產(chan) 市場再次進入公眾(zhong) 關(guan) 注的視野。多位專(zhuan) 家及業(ye) 內(nei) 人士分析表示，目前商業(ye) 地產(chan) 在部分城市已呈現供大於(yu) 求的局麵，大批開發商進入商業(ye) 地產(chan) 市場存在經營方麵的風險。對此，有觀點認為(wei) ，商業(ye) 地產(chan) 的規劃應該與(yu) 城市人口、經濟增長及資源相協調。

　　局部地區商業(ye) 地產(chan) 泡沫化明顯

　　近日，蘇州出台調控政策加強對商業(ye) 地產(chan) 的管理，[注冊(ce) 英國公司常見問題]至此，多年來一直脫離調控中心的商業(ye) 地產(chan) 首次被地方政府納入調控範疇。無獨有偶，加上隨後的SOHO中國拋售上海物業(ye) 行為(wei) ，再次將公眾(zhong) 的視野聚焦在商業(ye) 地產(chan) 市場。

　　中新網房產(chan) 頻道梳理發現，近年來從(cong) 中央到地方，從(cong) “限價(jia) ”到“限購”，相關(guan) 政策無不緊盯住宅市場，商業(ye) 地產(chan) 由此成為(wei) 開發商和個(ge) 人投資者雙向規避調控政策的投資窪地，加上各地新區建設熱潮的推動，商業(ye) 地產(chan) 發展勢頭迅猛。

　　中國商業(ye) 地產(chan) 聯盟秘書(shu) 長王永平(微博)在做客中新網視頻訪談時表示，商業(ye) 地產(chan) 這些年增長速度之快，是住宅所不能比的。“10多年前商業(ye) 地產(chan) 的概念什麽(me) 都沒有，5年前人們(men) 問誰在做商業(ye) 地產(chan) ，而10年後的今天，人們(men) 問的是誰沒有做商業(ye) 地產(chan) 。”

　　然而，商業(ye) 地產(chan) 迅猛發展的背後，局部地區供大於(yu) 求的情況已經非常突出。萬(wan) 達集團董事長王健林日前在接受中新網記者采訪時就坦言，當前商業(ye) 地產(chan) 在局部地區的確出現了供大於(yu) 求的現象。

　　昨天，北京盈石副總裁周睿在做客中新網視頻訪談時強調，現在大量的商業(ye) 項目進入商業(ye) 地產(chan) 市場後，已經加劇了市場的泡沫化。其中，成都、沈陽、武漢等城市購物中心的供應量已經非常大。

　　“購物中心互相之間的差異非常少，如果一個(ge) 市場高度地做細分，大家各自找到各自差異化的路徑，我們(men) 認為(wei) 這個(ge) 泡沫還是小的，但是如果大家在市場品牌不夠、消費者不夠的情況下，都在整一塊蛋糕，這個(ge) 泡沫肯定是非常非常厲害的。”周睿說。

　　房企紮堆涉足商業(ye) 地產(chan) 暗存運營風險

　　正如以上王永平提到，[英國公司年檢報稅問題]在商業(ye) 地產(chan) 廣為(wei) 人知的今天，人們(men) 想要知道的反而是誰還沒有做商業(ye) 地產(chan) ，反映出商業(ye) 地產(chan) 市場已經成為(wei) 眾(zhong) 多房企爭(zheng) 相搶食的“蛋糕”。

　　近年來商業(ye) 地產(chan) 受到開發商追捧，以萬(wan) 科為(wei) 代表，保利、綠地、遠洋等品牌房企紛紛加大商業(ye) 地產(chan) 的開發力度。不僅(jin) 如此，非房地產(chan) 開發企業(ye) 如娃哈哈、金威啤酒等外行企業(ye) 也想在商業(ye) 地產(chan) 市場分一杯羹，紛紛涉足商業(ye) 地產(chan) 。

　　據了解，一向隻開發住宅的萬(wan) 科，近幾年不斷加大商業(ye) 地產(chan) 的投資、建設力度，從(cong) 大範圍拿地到寫(xie) 字樓、商業(ye) 廣場的建設，可謂動作頻頻。對此，周睿表示：“對於(yu) 萬(wan) 科來說，它是中國房地產(chan) 界的一艘大航母，對於(yu) 大航母掉頭難是它比較突出的問題。”所以，“不是管是萬(wan) 科也好，保利、綠地也好，這些大型航母公司，調頭過程需要自己更加清醒看待這個(ge) 過程中的一些風險。”

　　另據世邦魏理仕提供給本網的資料顯示，以目前二三線市場的居住人口結構和消費能力，城市綜合體(ti) 過多、過密地紮堆，直接導致了商業(ye) 地產(chan) 同質化競爭(zheng) 激烈，新項目的招商困難，經營管理詬病。不少開發商不得不將商業(ye) 綜合體(ti) 中的商鋪分割成小塊出售，有利於(yu) 加快企業(ye) 現金回流，勢必會(hui) 對後期運營帶來困難。

　　以近日SOHO中國拋售上海物業(ye) 為(wei) 例，王永平分析認為(wei) ，拋售物業(ye) 是潘石屹(微博)的一貫風格，對SOHO中國來講，他沒有運營管理的團隊和相關(guan) 的經驗，“但是我覺得這樣的一種做法，作為(wei) 公司是比較成功的，[注冊(ce) 離岸公司外資公司注冊(ce) ]但是作為(wei) 一個(ge) 城市來講，我覺得如果這樣的好的地段，用這樣的一些產(chan) 品，對城市的區域價(jia) 值來講是破壞。”

　　專(zhuan) 家稱商業(ye) 地產(chan) 規劃要與(yu) 城市人口、經濟增長相協調

　　目前，商業(ye) 地產(chan) 市場的諸多問題已經開始逐漸顯現，蘇州率先出台商業(ye) 地產(chan) 調控政策或許不是單個(ge) 現象。為(wei) 此，世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉(wei) 對中新網房產(chan) 頻道表示，此次蘇州率先出台新政進一步規範商業(ye) 地產(chan) ，將對國內(nei) 其他麵臨(lin) 同樣風險的城市有一定的啟示意義(yi) 。未來，商業(ye) 地產(chan) 市場將呈現怎樣的發展格局、政策層麵應該如何引導？

　　王永平建議，商業(ye) 地產(chan) 的規劃過程當中，要考慮幾個(ge) 協調發展，一個(ge) 要跟城市的人口協調發展，第二個(ge) ，要跟城市的經濟增長相協調，第三個(ge) ，要跟城市的一些規劃、資源相協調。

　　“還有就是商業(ye) 規劃當中要遵循商業(ye) 的發展規律，比如對大型商業(ye) 項目來講，要麽(me) 是高度集中，形成一個(ge) 商圈，圍在十字路口，上麵有天橋相連，地下有過道挖通；要麽(me) 相對來講高度要有一定的分散，每個(ge) 項目各有各自己的商圈，各有各的輻射人群。”王永平說。

　　陳仲偉(wei) 認為(wei) ，地方政府要重新審視過去幾年商業(ye) 地產(chan) 發展政策，全麵評估地方商業(ye) 地產(chan) 風險，以更加務實的態度預測未來需求及部署土地供應，通過完善規劃選址、業(ye) 態布局等，優(you) 化商業(ye) 業(ye) 態結構及用地布局。

　　對於(yu) 未來商業(ye) 地產(chan) 市場的發展，王健林則認為(wei) ，可以以各省和市為(wei) 單位出台“商業(ye) 布局規劃”，避免惡性競爭(zheng) ，這些比出台調控政策更具可行性。