為何蘇州新建商業地產三成“不許賣”？

蘇州“最嚴(yan) 限售令”的出台，反映了地方政府抑製泡沫的急切心情。但“一刀切”的做法之下會(hui) 帶來何種結果，人們(men) 無法預料。

日前，蘇州市政府出台多條專(zhuan) 門針對商業(ye) 地產(chan) 的調控政策，[杭州如何注冊(ce) 香港公司服務]規定對於(yu) 可分割出售類的商業(ye) 房地產(chan) 項目在預售前需劃出一部分房產(chan) 作為(wei) 風險防範資產(chan) 予以凍結，三年內(nei) 不得銷售、抵押和轉讓，同時，提高新建商業(ye) 房地產(chan) 項目貨幣資本金監管標準，全麵禁止“售後包租”。

一位在蘇州有投資的開發商對《第一財經（微博)日報》記者稱，蘇州出台商業(ye) 地產(chan) “限售令”一方麵是因為(wei) 當地商業(ye) 地產(chan) 已出現過剩的苗頭，另一方麵是因為(wei) 不少采取“售後包租”的商業(ye) 項目出現了“付不出租金、開發商跑路”的現象，由此引發的一係列糾紛也讓地方政府非常頭疼。

但德融地產(chan) 發布的報告認為(wei) ，從(cong) 實際情況看來，蘇州政府的這一政策可能會(hui) 使中小乃至大開發商對進入蘇州市場產(chan) 生一定的抗拒心理，造成土地流拍，或者大幅貶值等現象。此規定雖然可能會(hui) 刺破部分商業(ye) 地產(chan) 市場的泡沫並有效保護市場規範，但是對城市商業(ye) 地產(chan) 發展也帶來了不小的阻滯，所以這將會(hui) 是一把“雙刃劍”。

商業(ye) 地產(chan) 過剩危機浮現

在業(ye) 內(nei) 人士看來，蘇州此次針對商業(ye) 地產(chan) 的調控政策可謂“極其嚴(yan) 厲”。

這份名為(wei) 《關(guan) 於(yu) 進一步加強全市商業(ye) 房地產(chan) 項目管理意見》的文件規定，對於(yu) 可分割出售類的商業(ye) 房地產(chan) 項目在預售前劃出一部分房產(chan) 作為(wei) 風險防範資產(chan) 予以凍結，具體(ti) 為(wei) ：建築麵積在10萬(wan) 平方米以下的，不得低於(yu) 地上總建築麵積的30%；建築麵積在10萬(wan) 平方米以上的，按地上總建築麵積3萬(wan) 平方米劃定。凍結時間為(wei) 三年。凍結期內(nei) 不得銷售、抵押和轉讓。

蘇州為(wei) 了限製商業(ye) 地產(chan) 進行一輪相對強力的“限賣”，或是為(wei) 了改變蘇州市商業(ye) 地產(chan) 開發過剩的現狀。

據蘇州市商業(ye) 聯合會(hui) 於(yu) 2013年年底發布的報告顯示，目前蘇州中心城區已建各類購物中心超過40家，在建購物中心超過30家，總量已超過南京。自2012年以來，在中心城區新建的20家購物中心中，近半數經營情況不理想，存在商鋪、寫(xie) 字樓空置的現象，部分項目甚至無法正常開業(ye) 。

“按照國際標準，人均占有商業(ye) 麵積在1.2平方米是一個(ge) 比較合量的參照值，但蘇州城區部分區域按照目前已建、在建、計劃建造的商業(ye) 項目計算，人均商業(ye) 麵積將達到3平方米，有的甚至達到4平方米。”上述在蘇州有投資的開發商表示。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄告訴記者，[杭州如何注冊(ce) 香港公司 服務]不僅(jin) 蘇州市區，蘇州下轄的昆山等地也存在商業(ye) 地產(chan) 過剩的情況。“特別是2009~2010年那輪樓市投資熱潮，不少外行湧入商業(ye) 地產(chan) ，現在很多都深套在裏麵。2009年底，昆山遠郊有個(ge) 開發商以8000元/平方米的樓板價(jia) 拿了一條建築麵積12萬(wan) 平方米的商業(ye) 街，現在經營狀況極其慘淡。”

被指“一刀切”

數據顯示，全球十大在建購物中心規模最大的城市中8個(ge) 在中國，成都、沈陽、天津等城市的商業(ye) 地產(chan) 過剩問題屢屢被業(ye) 內(nei) 提及。蘇州率先預警樓市風險，向商業(ye) 地產(chan) “開刀”，其他城市是否會(hui) 跟進效仿，成為(wei) 業(ye) 內(nei) 關(guan) 注的焦點。

薛建雄認為(wei) ，蘇州的政策更多的是為(wei) 了解決(jue) “售後包租”引發的問題，針對商業(ye) 地產(chan) 的“限售令”，一些大城市如北上廣等，此前就有類似的規定。“現在不少二三線城市都在大力建設新城，在這個(ge) 過程中，商業(ye) 地產(chan) 的過剩是一種普遍現象，因此，一些與(yu) 蘇州量級相同的城市，不排除出台類似的限製政策。”

也有業(ye) 內(nei) 人士對蘇州的政策提出質疑。一位不願透露姓名的業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，針對商業(ye) 地產(chan) 的限製，北上廣等發達城市此前就有，但都僅(jin) 限於(yu) 項目層麵，即在土地出讓時，就規定開發商可以銷售的比例。蘇州規定所有可分割出售類的商業(ye) 項目在預售前劃出一部分房產(chan) 作為(wei) 風險防範資產(chan) 予以凍結，就有“一刀切”嫌疑。

德融地產(chan) 市場研究部發布的報告認為(wei) ，類似的政策條款在北上廣等一線城市出現的概率相對較小。首先根據市場趨勢，一線城市商業(ye) 地產(chan) 在眾(zhong) 多利好下逐漸升溫，各類開發商聚集，但是這並不是說沒有泡沫，隻是更有可能政府願意把泡沫“做實”，所以類似的打壓暫時不會(hui) 出現。其次，一線城市人口密集，商業(ye) 潛力大，若用“限買(mai) 限賣”方式打壓將會(hui) 違背市場的發展趨勢。最後，一線城市的主要區域開發過剩現象仍在可控範圍內(nei) 。

整治“售後包租”再斷一臂

此次蘇州出台的樓市新政，還對商業(ye) 地產(chan) 領域普遍存在的“售後包租”現象進行了全麵的禁止。

新政規定，將提高新建商業(ye) 房地產(chan) 項目貨幣資本金監管標準，在現行標準上增加50%。根據項目工程建設進度，商業(ye) 房地產(chan) 項目按基礎完成、結構封頂分別解款30%、20%，在預售階段如無售後包租現象，在項目竣工交付後一個(ge) 月內(nei) 全額解款。如出現“售後包租”現象，貨幣資本金餘(yu) 額部分將予以凍結，直至整改完成。

所謂“售後包租”，[杭州注冊(ce) 香港公司,義(yi) 烏(wu) 商會(hui) 協會(hui) 注冊(ce) ]即房地產(chan) 開發商將商品房出售給購房人，但是購房人並不用於(yu) 自住，而是交給開發商或開發商委托的代理機構用於(yu) 經營，並定期向購房人支付租金的一種銷售方式。由於(yu) 國家相關(guan) 部門早已原則上禁止“售後包租”模式，故不少開發商就想出了“售租分離”的模式來打政策的“擦邊球”。

30%的限售，加上“售後包租”大門的關(guan) 閉，無疑將讓蘇州開發商資金困難問題凸顯。前述不願透露姓名的業(ye) 內(nei) 人士表示，蘇州這樣的城市，商業(ye) 地產(chan) 多由本地開發商開發，這些開發商的資金實力普遍不強，因此往往通過滾動開發、散售的經營模式。政府出台新政的目的是，萬(wan) 一這些項目運營不善，可以將資產(chan) 用來抵押，以此來降低開發風險。但這樣的“兜底”政策隻能相對保障投資者的權益，並不能根本解決(jue) 商業(ye) 地產(chan) 過剩的問題。

而一位在昆山有過商業(ye) 地產(chan) 投資的人士告訴《第一財經日報》記者：“‘售後包租’是目前蘇州很多開發商用於(yu) 資金回籠的主要方式，如果受限，實力較弱的開發商資金流會(hui) 受阻，從(cong) 而帶來更多的開發和運營困難。”