商業配套成房企盈利點

在總量有限的土地供應格局下，房企為(wei) 了在僧多粥少的競爭(zheng) 中拿地成功，紛紛競報盈利微薄的自住型商品房麵積。在自住型商品住房盈利空間縮小之下，商業(ye) 和公建將成部分地塊收益來源。

自住房供應提速

去年下半年，北京推出自住型商品住房政策，[注冊(ce) 馬紹爾公司費用]這種比同區域商品房價(jia) 低至少三成的住房類型受到極大關(guan) 注，已公開銷售的項目也申請火爆。去年北京供應了兩(liang) 萬(wan) 多套自住房用地，今年還將供應5萬(wan) 套。

中原地產(chan) 研究部統計數據顯示：截至20日海澱上莊項目地塊掛牌，從(cong) 2013年北京推出第一塊自住房地塊開始，入市及預期入市自住房地塊已經達到了33個(ge) 項目。這33個(ge) 項目涵蓋北京（朝陽、海澱、通州、昌平、順義(yi) 、豐(feng) 台、房山、大興(xing) 、門頭溝、密雲(yun) 、平穀）11個(ge) 區域，其中朝陽區最多，達到了8個(ge) 項目。海澱區合計2個(ge) 項目。順義(yi) 區合計達到了6個(ge) 項目。累計33地塊可供應自住房項目達到了4.4萬(wan) 套。預計這些項目大部分都可以在2014年入市。也就是在2014年北京將能成交200萬(wan) 以上的自住房達到4萬(wan) 套左右。

按照北京2013年成交普通商品房合計8萬(wan) 套計算，4萬(wan) 套自住房將達到市場成交的50%，這種短期入市衝(chong) 擊下，北京樓市在2014年將出現明顯的供應增加，特別是中低端供應缺口將明顯緩解。

鏈家地產(chan) 市場研究部張旭表示，在未來的土地供應中，配建自住型商品住房的土地所占份額會(hui) 越來越大，對房企的成本管控能力和周轉速度的要求更高。預計管理能力欠佳的中小房企在土地市場上將會(hui) 處於(yu) 更加劣勢的地位。而對於(yu) 有能力爭(zheng) 取市場份額的大房企來講，也不得不承受利潤率下降的壓力。

商業(ye) 配套成盈利點

隨著自住房供應漸成市場主流，如何在樓麵價(jia) 高企之下實現盈利也成為(wei) 各家自住型商品房開發企業(ye) 關(guan) 注的問題。

“一家自住型商品房項目已經與(yu) 我們(men) 溝通，就項目商業(ye) 部門的定位以及規劃進行前期協商。”北京一家知名商業(ye) 地產(chan) 服務機構負責人向記者透露。

據悉，從(cong) 目前已經出讓的自住型商品房項目來看，[馬紹爾公司注冊(ce) 說明]商業(ye) 配套已經成為(wei) 普遍存在問題，以恒大禦景灣為(wei) 例，項目雖然緊鄰東(dong) 五環，然而周邊配套建設仍亟待完善。項目周邊除北京富鵬混凝土有限公司、北京莊子工貿有限公司等企業(ye) 外，沒有其他住宅項目。項目東(dong) 南方向的“富力又一城”是距離禦景灣項目最近的成熟商品房小區。

一位商業(ye) 地產(chan) 機構負責人表示：“自住型商品房除了較為(wei) 便宜的價(jia) 格外，如何保障入住之後的出行、就醫、子女入學的生活便利更為(wei) 重要。這些問題既是挑戰又是機遇，隨著後續業(ye) 主入住，將會(hui) 帶來巨大的生活配套需求，因此，自住型商品房商業(ye) 潛力將非常大，盈利空間也可期。”

“過去房企習(xi) 慣依賴於(yu) 高暴利而謀求生存空間，但現在自住型商品住房盈利空間小，但卻以配建方式結合住宅等多功能地塊打包出讓，這將倒逼房企轉變經營策略。”上海易居房地產(chan) 研究院研究員嚴(yan) 躍進表示。

公建將成部分地塊收益來源

我愛我家市場部相關(guan) 人士表示，由於(yu) 限價(jia) 和限購的政策，2013年，很多商品住宅在取得銷售許可證的過程中掙紮，商住項目大行其道，連連創下“日光”的戰績，成為(wei) 了不少房企回款的利器。業(ye) 內(nei) 人士預測，2014年，商住類項目仍將是市場的主角。除了持續的限購、限價(jia) 的調控政策外，2013年拍出的不少地塊，主要的收益空間全部在商業(ye) 和公建部分上。

去年9月，中國鐵建以18.1億(yi) 元競得的海澱區環保科技園地塊，樓麵價(jia) 最終為(wei) 18562元/平方米，而該地塊未來住宅部分的限售價(jia) 格為(wei) 19000元/平方米，樓麵價(jia) 與(yu) 未來的限售價(jia) 格基本持平。中國鐵建的回應稱，該地塊30%為(wei) 公建部分，不在限價(jia) 範圍內(nei) ，可通過這部分產(chan) 品的開發來實現地塊整體(ti) 的盈利。

創下了今年總價(jia) 地王的門頭溝新城MC16-073限價(jia) 商品住房地塊，被住總、融創和駿洋聯合體(ti) 最終以58.66億(yi) 元的總價(jia) 收入囊中，樓麵價(jia) 約為(wei) 1.69萬(wan) 元/平方米，而該地塊上的住宅部分除7500平方米的限價(jia) 商品房外，將全部建設自住型商品房，銷售限價(jia) 為(wei) 18000元/平方米。看上去又是一筆賠錢的買(mai) 賣，但實際上，該地塊34.73萬(wan) 平方米的體(ti) 量中，住宅部分約為(wei) 6.7萬(wan) 平方米，除去一些必備的配建設施，還有約27萬(wan) 平方米的商業(ye) 金融和公建部分，這部分地塊未來的銷售價(jia) 格並不受限。

業(ye) 內(nei) 人士表示，開發商業(ye) 和公建地塊回款最快，運營最簡單的方式就是做成商住類產(chan) 品銷售，大量類似土地的出讓不可避免地就會(hui) 帶來此類產(chan) 品的供應，預計2014年仍將有大量的商住項目上市。