樓市供應持續低迷 商業住宅樓盤或成供應主體

    2014年開年土地市場迎來成交高峰。而與(yu) 土地市場的高位開局形成鮮明對比的，是樓市供應的持續低迷。

    中國房地產(chan) 報記者經多方調查後發現，1月份，“剛需”與(yu) 高端市場同時陷入供應低迷的窘境，前半月出現“零供應”。[馬紹爾公司介紹]而從(cong) 1月份的成交情況看，商住項目及中高端樓盤的成交卻表現“搶眼”。2014年在北京計劃供應的住宅用地中，普通商品房供應被擠壓至30%。

    從(cong) 目前的供應結構看，在保障房、自住型商品房、普通商品房的三元組合中，普通商品房供應被擠壓，在地價(jia) 上漲、高端限價(jia) 的情況下，房企的業(ye) 務模式也更加多元化，尤其是商住及含商業(ye) 的項目供應加大，成交走高。中國房地產(chan) 報記者采訪的多家中介機構均表示，未來商業(ye) 及高端產(chan) 品將成為(wei) 開發商新的利潤增長點，充當起市場供應主力的角色。

    房企急補倉(cang) 緩放糧

    2014年1月第二周，北京土地市場共成交了8宗土地，迎來首個(ge) 成交高峰，其中住宅用地成交成為(wei) 主力，商品房供應出現斷檔。北京市建委發布的信息顯示，1月前兩(liang) 周，新建商品住宅市場出現“零供應”。而去年同期，鏈家地產(chan) 的數據也表明，彼時曾有兩(liang) 個(ge) 項目共計168套房源入市，而今年的供應量則為(wei) 連續4年來同期的最低水平。

    思源經紀總經理助理李昕煒認為(wei) ，1月份的“零供應”或受兩(liang) 方麵影響：一是2013年年底政府的“限漲”政策執行力度大，導致部分開發商被動推遲了開盤計劃；二是進入2014年以後盡管政府的“限漲”力度依舊，但已經上報的預售申請仍未獲批，這使得一些開盤意願較為(wei) 強烈的開發商仍處於(yu) 等待預售證的階段。

    但值得注意的是，“剛需”盤在1月份也沒有任何供應，很多業(ye) 內(nei) 人士猜測開發商在地價(jia) 上漲與(yu) 房價(jia) 上漲預期中捂盤惜售。對此，偉(wei) 業(ye) 顧問副總經理趙鐵路表示，開發商真實的意圖並非是惜售，而是想跟政府講一些條件，“拖著，畢竟現在地價(jia) 漲得太快”。

    亞(ya) 豪機構副總經理任啟鑫分析指出，2013年樓市銷售火爆，2014年開年伊始，房企正處於(yu) 一年中資金流最為(wei) 充裕的時候，此時更易出現由於(yu) 庫存不足造成推盤積極性普遍降低的局麵，加之2014年北京加大自住型商品房用地供應，使純商品房的供地量受到擠壓，而房企對於(yu) 土地的補倉(cang) 意願依然強勁。

    商住盤擠進供應主體(ti) ？

    在2013年12月份房企營銷策略的轉變下，[馬紹爾公司注冊(ce) 流程]樓市供應結構也出現了較大調整，中高端項目與(yu) 商住項目成為(wei) 供應主力，1月份樓市成交結構也由此向中高端及商住項目偏移。

    在低端、中端、高端區別對待的三元格局下，房企的業(ye) 務模式也更加多元化。商業(ye) 及高端產(chan) 品或將成為(wei) 新的利潤增長點。據亞(ya) 豪機構統計數據顯示，1月第二周，北京商品住宅成交套數排行前10的項目中，包含順義(yi) ·綠地啟航國際、中糧萬(wan) 科FUNMIX半島廣場、紅石座、熙悅睿府·書(shu) 香、珠江四季悅城、中國鐵建·梧桐匯等在內(nei) ，共有7個(ge) 項目全部為(wei) 商住產(chan) 品。

    李昕煒認為(wei) ，商品住宅市場成交情況一直與(yu) 供應是正相關(guan) 的，而商住樓同樣也具有這一特征。從(cong) 需求角度看，自北京實施“限購”以來，商住樓市場憑借“非限”優(you) 勢逐步活躍，若“限購”長期實施，商戶樓市場需求有望逐步壯大。

    對此持不同意見的趙鐵路則認為(wei) ，因國家政策限製審批商住項目，所以判斷商住樓將很難成為(wei) 未來的供應主力，此種住宅產(chan) 品將很難有大的發展空間。

    除商住產(chan) 品外，中高端項目在1月份也表現“搶眼”。排名首位的京投萬(wan) 科·西華府項目屬位於(yu) 北京市豐(feng) 台區的中高端住宅項目，在其469套周成交量的強力帶動下，北京市四至五環間的住宅產(chan) 品由之前一周的2%成交占比，大幅提高到第二周的22%。與(yu) 此同時，總價(jia) 在300萬(wan) 元至500萬(wan) 元之間的產(chan) 品占比也提高了近10個(ge) 百分點。

    對此，任啟鑫分析指出，當前受限價(jia) 令限製，“剛需”項目惜售情緒加重，推盤積極性顯著降低，房企轉而依靠中高端項目及商住項目兩(liang) 種產(chan) 品線以提高利潤，這也是一種“曲線救國”的策略。

    任啟鑫預測，未來商住項目及中高端項目將作為(wei) 房企的主力開發及盈利產(chan) 品，被持續推向市場。