房企紮堆二三線城市 商業地產運營風險增大

越來越多的大型房企正在加入商業(ye) 地產(chan) 的遊戲。但他們(men) 發現，在進入二三線城市之後，遊戲的難度越來越高。以商業(ye) 地產(chan) 開發著稱的萬(wan) 達、華潤置地在多個(ge) 城市不得不“麵對麵”，爭(zheng) 搶客源。

與(yu) 一線城市的超大容量不同，杭州、廈門、成都等二三線城市消化能力有限，新的力量加入後，整體(ti) 開始出現供大於(yu) 求的征兆，[注冊(ce) 香港公司]隨著兩(liang) 三年後大批的商業(ye) 項目上市，企業(ye) 運營的風險大大增加。

競爭(zheng) 加劇的市場

繼2013年年底20.15億(yi) 元拿下廈門湖濱南路地塊後，1月13日，華潤置地又以總價(jia) 38.34億(yi) 元摘得福州鼓樓區工業(ye) 路沿線兩(liang) 地塊。

不隻是在福州、廈門，目前華潤旗下萬(wan) 象城係列已進入杭州、沈陽、南寧等多個(ge) 二、三線城市，其商業(ye) 地產(chan) 擴張大幅規模化。監測數據顯示，2013年，以華潤、萬(wan) 達為(wei) 代表的企業(ye) 在二線城市純商業(ye) 用地的擴容較為(wei) 明顯，分別達到293.46萬(wan) 平方米和295.21萬(wan) 平方米，占比分別為(wei) 75.7%和87.5%。

另一家在二三線城市擁有超大存量商業(ye) 項目的開發商是綠地集團。數據顯示，綠地2013年的土地儲(chu) 備計劃為(wei) 800億(yi) 元左右，在建商業(ye) 地產(chan) 超2000萬(wan) 平方米。

其中，最多的形態是超高層地標性建築。據統計，綠地現已建成17棟綠地中心超高層，目前全國300米以上的地標性建築有50%是由綠地集團投資建造的；在世界十大高樓中，綠地集團旗下就有3個(ge) ，未來每年還將有2~3棟綠地中心竣工。

萬(wan) 科、保利、龍湖、遠洋等房企，去年也紛紛加大了對二三線城市商業(ye) 地產(chan) 的投入。萬(wan) 科2013年新增純商業(ye) 麵積二線城市占比為(wei) 29.5%，保利則為(wei) 38.6%。

多家房企公布了商業(ye) 地產(chan) 開發戰略。[注冊(ce) 香港公司程序]萬(wan) 科商業(ye) 地產(chan) ，以社區和區域型消費項目為(wei) 主，目前投資已超百億(yi) ；保利地產(chan) 未來商業(ye) 地產(chan) 比例將達到20%-30%，目前在廣州、北京、上海、天津、成都、武漢等中心城市已建商業(ye) 地產(chan) 總建麵積超過250萬(wan) 平方米；龍湖計劃未來3年其銷售型商用物業(ye) 的總貨值達到300-500億(yi) 元，10-15年後商業(ye) 地產(chan) 的利潤將占集團的30%；遠洋地產(chan) 確定了“四三一”戰略，即商業(ye) 地產(chan) 占資產(chan) 規模的40%，貢獻30%的利潤，營業(ye) 額占比10%。

“如果說在北京有四座萬(wan) 達廣場還可以容納，但在廈門、杭州這類城市，根本不需要這麽(me) 多，何況還有那麽(me) 多的萬(wan) 象城、萬(wan) 科廣場、龍湖天街可供選擇？”一位資深商業(ye) 地產(chan) 人士對21世紀經濟報道記者說，二三線城市對購物中心、寫(xie) 字樓的需求是極其有限的，以前還隻有萬(wan) 達跑到二三線去拿地做購物中心，現在幾乎所有的開發商都去了，競爭(zheng) 必然慘烈。

紮堆上市運營風險聚集

多位地產(chan) 界人士指出，當前房企商業(ye) 地產(chan) 開發的主要支持手段仍然是銷售，即使是萬(wan) 達，也是靠銷售住宅、公寓、商鋪來應對後續持有、運營的現金流。這意味著，房企將首先在銷售市場麵臨(lin) 競爭(zheng) 。

以綠地為(wei) 例，蘭(lan) 德谘詢總裁宋延慶說，綠地的商業(ye) 地產(chan) 主要是兩(liang) 條產(chan) 品線，一是在城市核心位置開發的綠地中心，另外一部分就是在郊區開發的商務樓。大部分出售，隻有小部分選擇自持。

綠地董事長張玉良表示，2013年商業(ye) 地產(chan) 對集團房地產(chan) 板塊的銷售貢獻突破60%。但易居中國聯席總裁丁祖昱指出，目前即便是北京和上海，商業(ye) 地產(chan) 也出現了銷售平庸、產(chan) 品單一化的現象，未來商業(ye) 地產(chan) 銷售存在不小的難度。

以2013年北京商業(ye) 項目的銷冠龍湖時代天街為(wei) 例，其銷售額僅(jin) 為(wei) 14.3億(yi) 元，與(yu) 住宅銷冠西山壹號院年銷59.3億(yi) 元的成績相比，時代天街隻及其四分之一。

在上海，2013年商業(ye) 地產(chan) 銷冠世茂納米魔幻城全年銷售21.7億(yi) 元，而排名第二位的項目銷售額隻有6億(yi) 元。

CRIC分析師範宏華認為(wei) ，在二三線城市，[注冊(ce) 香港公司費用]像綠地、華潤置地這樣的企業(ye) ，在運營上雖有一定優(you) 勢，但其麵臨(lin) 的競爭(zheng) 正在急劇增加。特別是綠地中心、萬(wan) 達商業(ye) 廣場、華潤萬(wan) 象城這樣的同質性產(chan) 品競爭(zheng) 尤為(wei) 激烈。

丁祖昱指出，從(cong) 項目模式上講，目前被開發商賣掉的商業(ye) 項目，恰恰是最不應該賣的。因為(wei) 居住區消費聚集，周邊有大量居住人口作為(wei) 穩定的消費需求群體(ti) ，這類項目具有最好的盈利預期，應該自己持有，但大量的居住型商業(ye) 、社區型商業(ye) 都賣掉了，非常可惜。

商業(ye) 項目的運營，除了銷售部分之外，剩下的持有部分如何處理？萬(wan) 科的回答是資本化，但多數業(ye) 內(nei) 人士都認同，國內(nei) 商業(ye) 地產(chan) 項目的租金收益不足以支撐REITs的回報率。一個(ge) 可替代的課題是，商業(ye) 地產(chan) 的金融創新。

目前以保利、越秀、金地、金融街、濱江、華潤等為(wei) 代表的百強企業(ye) ，正在構建“商業(ye) 地產(chan) +金融”的模式。其中，金地、陽光新業(ye) 、華潤、金融街等企業(ye) 成立了基金管理公司，主要分為(wei) 麵向持有且具有穩定租金收益物業(ye) 的核心基金、持有收租物業(ye) 並進行新投資的增值基金、投資開發領域或者公司上市前股權的機會(hui) 基金等三種類型。如金融街於(yu) 2012年12月26日通過了全資控股的融信（天津）投資管理有限公司出資200萬(wan) 元設立規模不超過2億(yi) 元，投資期限為(wei) 3+1年的私募股權基金。