房企加碼商業地產致運營風險

據盈石研究中心數據顯示，2013年前11個(ge) 月同比增速達27.6%，總量達到10739億(yi) 元。這也就意味著，商業(ye) 用房開發投資的年增長速度有望連續第5年超過住宅開發投資。

不得不做的“功課”

曾對商業(ye) 地產(chan) 持謹慎觀望態度的萬(wan) 科，在2013年也有了較大動作。11月27日，位於(yu) 北京昌平區的金隅萬(wan) 科廣場開始試營業(ye) 。[注冊(ce) 阿根廷商標]而試營業(ye) 的一個(ge) 月之後，萬(wan) 科權威人士 到訪，並給予了“充分肯定”。

據萬(wan) 科集團權威人士透露，萬(wan) 科進軍(jun) 商業(ye) 地產(chan) 最初源於(yu) “被動”——現在已經拿不到“幹淨”的地(即隻有住宅，不需建其他配套設施的地塊)。

不得不在商業(ye) 地產(chan) “狠狠做功課”的還有恒大。“目前我們(men) 在為(wei) 恒大東(dong) 壩地塊的商業(ye) 部分提供增值服務。”盈石集團研究中心權威人士新華網記者透露。而服務的內(nei) 容包括如何確定租售比，如何統一管理等。

兩(liang) 個(ge) 月前，恒大以51.35億(yi) 元以及配建1.69萬(wan) 平限價(jia) 商品房、11.2萬(wan) 平自住型商品的條件，拿下朝陽區東(dong) 壩南區地塊，刷新了今年總價(jia) 地王紀錄。

有業(ye) 內(nei) 人士告訴記者，恒大牽手盈石的動因顯然很簡單——拉高利潤。“東(dong) 壩地塊中大麵積的限價(jia) 房和自住型商品房利潤有限，恒大隻能從(cong) 不限價(jia) 的產(chan) 品(包括商業(ye) 部分)中形成對銷售業(ye) 績形成的有效補充。”

事實上，整個(ge) 地產(chan) 行業(ye) 的發展趨勢也迫使萬(wan) 科、保利等不得不涉足商業(ye) 。“住宅市場不可能永遠增長下去，不出10年我們(men) 會(hui) 看到行業(ye) 的天花板。”權威人士年中時曾表示。

當下人們(men) 議論紛紛的是，萬(wan) 科“地產(chan) 一哥”可能不保。誰最有可能取而代之?答案最多是綠地和萬(wan) 達，這兩(liang) 家均為(wei) 以商業(ye) 地產(chan) 為(wei) 主的企業(ye) 。

“轉型以及擴大商業(ye) 地產(chan) 份額已逐漸成大型房企的發展趨勢，[注冊(ce) 菲律賓商標]企業(ye) 紛紛提出未來商業(ye) 地產(chan) 的計劃，並將不斷擴大在商業(ye) 地產(chan) 領域的投入。”CRIC研究中心權威人士表示。

城市消化力不足或致運營風險

但權威人士也提醒，房地產(chan) 企業(ye) 在不斷進入商業(ye) 地產(chan) 的同時，必須意識到諸多不定性因素或導致的經營風險。比如，城市消化力不足帶來商業(ye) 運營風險

“許多二線城市商業(ye) 均已出現趨於(yu) 飽和的態勢，價(jia) 值城市消化力不足，供大於(yu) 求的市場環境將急劇增加企業(ye) 商業(ye) 運營的難度。”

沈以杭州為(wei) 例分析稱，2013年包括萬(wan) 達、華潤、綠地、複地等多家企業(ye) 均在杭州集中購入純商業(ye) 用地，但杭州無論住宅還是商業(ye) 均已出現趨於(yu) 飽和的態勢，價(jia) 值城市消化力不足，因此供大於(yu) 求的市場環境將急劇增加企業(ye) 商業(ye) 運營的難度。

權威人士告訴記者，一個(ge) 城市究竟需要多大量的商業(ye) 體(ti) ，其實很難科學的測算。但一些二線城市比如成都的供應量的確太大了，這也可能跟集中供應有關(guan) 係。

“商業(ye) 地產(chan) 的發展應該因地製宜，要與(yu) 當地的經濟水平發展、相關(guan) 產(chan) 業(ye) 的發展、普通老百姓的消費能力等因素相匹配，不同地區的商業(ye) 地產(chan) 的布局和結構都值得房企認真研究。”權威人士 表示。

“我們(men) 需要那麽(me) 大的餐飲比重嗎”

更為(wei) 擔憂的是，商業(ye) 地產(chan) 麵臨(lin) 的同質化依然非常嚴(yan) 重。“現在很多購物中心都在蜂擁增加餐飲比例，但好的體(ti) 驗不等於(yu) 提高餐飲，我們(men) 需要那麽(me) 大的餐飲比例嗎?”

據世聯商業(ye) 的專(zhuan) 題研究，源自22個(ge) 城市103個(ge) 購物中心的統計分析，103個(ge) 購物中心中，餐飲店鋪數量占14%。除此，增加玩樂(le) 也成為(wei) 商業(ye) 地產(chan) 打造體(ti) 驗的途徑。

這種千篇一律的增加體(ti) 驗方式她似乎並不讚同。權威人士認為(wei) ，應該更注重以體(ti) 驗打造差異化。台灣誠品書(shu) 店便以文化生活式的體(ti) 驗，吸引了人們(men) 潮湧前往。但目前國內(nei) 很少有這種獨特體(ti) 驗的商業(ye) 項目。

當然如果反過來看，這也意味著商業(ye) 地產(chan) 還有很多機會(hui) 。“隨著技術運用的推陳出新，未來的購物中心將邁入更為(wei) 科技化的時代。”