商業地產或將供過於求

     種種跡象顯示，去年迅猛拿地並相繼建設的廈門島內(nei) 外多個(ge) 城市綜合體(ti) ，由於(yu) 供過於(yu) 求、推盤過快和密集分布等“硬傷(shang) ”，將在未來數年內(nei) 麵臨(lin) 人流不足、消費力短期內(nei) 跟不上的尷尬。

    上周，“中國商業(ye) 地產(chan) 趨勢發展論壇”在廈舉(ju) 行，國家級房地產(chan) 評估機構、房地產(chan) 投資行業(ye) 代表、銀行代表及學者詳論商業(ye) 地產(chan) 風險控製，[注冊(ce) 香港公司的專(zhuan) 業(ye) 顧問]並在展望2014年商業(ye) 地產(chan) 發展趨勢時對廈門商業(ye) 地產(chan) 的發展提出了隱憂和建議。

    商業(ye) 地產(chan) 供應大漲

    15個(ge) 城市綜合體(ti) 今年入市

    據統計，今年廈門新推的純新城市綜合體(ti) 項目包括IOI棕櫚城、國貿商城、海峽現代城、恒億(yi) 歐洲城等7個(ge) ，體(ti) 量基本都在40萬(wan) 平方米以上，而在島內(nei) 還有多個(ge) 打造CBD的商務綜合體(ti) ，包括世茂海峽大廈、中航紫金廣場、廈門寶嘉中心、廈門國際中心，島外的泰地海西中心、杏林灣運營中心、翔安中央商務區等等，合計將有7個(ge) 純新盤和8個(ge) 去年剛剛入市今年投入運營的綜合體(ti) 項目，也就是說，廈門將於(yu) 今年全麵建成15個(ge) 城市綜合體(ti) 。

    根據藍房網的統計，廈門2006年-2012年僅(jin) 綜合體(ti) 項目總建高達957萬(wan) 平方米，而2013年和已經到來的2014年，入市的綜合體(ti) 產(chan) 品就將高達590萬(wan) 平方米以上。

    廈門房地產(chan) 中介行業(ye) 協會(hui) 副會(hui) 長王琦在分析目前國內(nei) 商業(ye) 地產(chan) 走勢時認為(wei) ，近年來商業(ye) 地產(chan) 價(jia) 格上漲過快，泡沫累積多，而商業(ye) 貸款又有著房價(jia) 下跌的隱性風險。在監管層麵，房地產(chan) 市場的升溫和信貸的加速流入，事實上是“對金融支持實體(ti) 經濟產(chan) 生擠出效應”，這也進一步加大了銀行的風險累積。

    廈門大學管理學院副院長戴亦一在論壇上也表示，廈門的商業(ye) 地產(chan) 在國內(nei) 也占有一席之地，比如明發集團，寶龍地產(chan) 就相繼在國內(nei) 眾(zhong) 多城市開發商業(ye) 地產(chan) 項目。而寫(xie) 字樓是商業(ye) 不動產(chan) 的重要方麵，目前廈門寫(xie) 字樓的局麵是嚴(yan) 重的供過於(yu) 求，任何東(dong) 西再好，一旦供過於(yu) 求都沒有價(jia) 值。作為(wei) 廈門國貿集團獨立董事戴亦一還現場“現身說法”解析。他說，據統計，未來廈門商業(ye) 綜合體(ti) 僅(jin) 集美就將建成二十多個(ge) ，如果沒有人流量，這麽(me) 多的城市綜合體(ti) 將可能成為(wei) 爛尾樓，而這也是在國貿集團在集美的商業(ye) 綜合體(ti) 國貿商城一直未啟動的原因所在。

    業(ye) 主麵臨(lin) 強運營風險投資商業(ye) 地產(chan) 需更加謹慎

    麵對商業(ye) 地產(chan) 火爆的發展態勢，[杭州香港公司注冊(ce) 處]仲量聯行華南區零售地產(chan) 部總監林世鬆表示，目前商業(ye) 地產(chan) 的走勢主要表現出幾個(ge) 特點:參與(yu) 者多樣化；零售商業(ye) 形式多樣化；日趨品牌化；國內(nei) 二、三線城市迅速崛起，商業(ye) 地產(chan) 的體(ti) 量無疑陡然間放大。

    這樣的走勢，對購買(mai) 商業(ye) 物業(ye) 的業(ye) 主而言，在商場供應大增後，市場出現整合，運營能力較差的業(ye) 主將麵臨(lin) 運營風險；更關(guan) 鍵的是，網購的衝(chong) 擊日益加大，使得一部分實體(ti) 消費麵臨(lin) 挑戰,也影響商場的整體(ti) 出租和收益，同時，電商進一步發揮線上與(yu) 線下購物結合的優(you) 勢，使業(ye) 主要麵臨(lin) 新的技術考驗。因此，在最具消費力的中產(chan) 階級消費群體(ti) 的規模尚未完全形成,經濟基礎及消費模式尚未成熟的情況下,零售商需要尋求長遠發展，就要求穩求新求變。

    通過對後市的判斷，戴亦一認為(wei) ，樓市全線崩盤風險不大，但將出現越來越嚴(yan) 重的分化。商業(ye) 地產(chan) 短期開發過度，總量供過於(yu) 求的矛盾和產(chan) 品結構供需失衡的矛盾即將爆發，潛在投資風險越來越大。

    對此，林世鬆認為(wei) ，想要投資商業(ye) 地產(chan) ，首先需要具備四個(ge) 條件:具備開發商業(ye) 的基本條件,如交通、地塊形狀、體(ti) 量、周邊環境等適宜；資金實力強；人才儲(chu) 備機製完善,能夠服務更多開業(ye) 項目；擁有行業(ye) 專(zhuan) 業(ye) 細分、行業(ye) 通力合作的策劃管理戰略。當然，商業(ye) 地產(chan) 的投資涉及方方麵麵，還有許多需要注意的領域，包括地塊設計，判斷地塊性質，動線設計，租賃策略等等。

    警惕前車之鑒商業(ye) 地產(chan) 看好地標式建築

    提到明發商業(ye) 廣場，很多苛刻的地產(chan) 界人士會(hui) 做出這樣的評價(jia) ：除了曾經大量的官司纏身外，這個(ge) 位於(yu) 廈門城市幾何中心且一度被廣泛看好的商業(ye) 地產(chan) 項目，留給大家印象最深的恐怕不是紅火的純商業(ye) 或寫(xie) 字樓、商鋪，而是生意火爆的夜總會(hui) 、餐飲和電影院，這幾乎是反諷。

    據悉，目前明發商業(ye) 廣場仍有為(wei) 數不少的店麵未能售出，這與(yu) 當年的高預期相去甚遠。

    富華東(dong) 方投資公司的一位副總向記者表示，或許是鑒於(yu) 這個(ge) 前車之鑒，廈門在近年來的核心地段商業(ye) 地產(chan) 項目的選擇更加謹慎，最明顯的一個(ge) 案例就是剛剛出讓成功的“濱南寶地”，其高標準的掛牌條件讓不少公司望而卻步。據悉，“濱南寶地”最“苛刻”的掛牌條件要數“10萬(wan) 平方米的商業(ye) 部分，10年內(nei) 不得出售需自持，而物業(ye) 方麵不得分割，同時必須有引進15個(ge) 國際一線頂尖品牌的成功案例”。很顯然，在廈門湖濱南路與(yu) 湖濱東(dong) 路交界地帶這樣的核心商業(ye) 區，提升商業(ye) 品位，讓廈門區域地標邁上新台階的意向非常明確。據了解，目前濱南地塊的“去向”也已確定，將結合地鐵一號線樞紐，建設華潤萬(wan) 象城，打造高端商業(ye) 綜合體(ti) 項目。

    對於(yu) 廈門商業(ye) 地產(chan) 的投資和發展，業(ye) 內(nei) 人士也給出了自己的看法。東(dong) 亞(ya) 銀行廈門分行行長林潔霖在論壇發言時就指出，對商業(ye) 地產(chan) 的貸款，越做越小心，越做越擔心，對金融機構而言，要挑選更適合的商業(ye) 地產(chan) 項目。戴德梁行廈門分公司總經理潘育敏也認為(wei) ，太多商場同質化嚴(yan) 重，從(cong) 微觀層麵來看，商業(ye) 地產(chan) 隻有做得好和做不好兩(liang) 種情況，除了商業(ye) 地產(chan) 以外，工業(ye) 地產(chan) 和物業(ye) 地產(chan) 是未來發展的一個(ge) 方向。