遍地開花的商業地產或成野心家的“海市蜃樓”

      2013年的商業(ye) 地產(chan) 像是打了雞血一樣，走向了巔峰。經過2007年以來的商業(ye) 地產(chan) 投資熱潮，目前商業(ye) 地產(chan) 已經遍地開花。預計中國購物中心每年以300家的速度增長，到2015年，中國購物中心總量將達4000家。然而，接踵而至的招商難、銷售難、開業(ye) 難、經營難開始密集困繞各地的商業(ye) 地產(chan) 項目。

    萬(wan) 科集團總裁鬱亮：被動的商業(ye) 地產(chan) 追趕者

    “住宅萬(wan) 科，商業(ye) 萬(wan) 達”這個(ge) 業(ye) 界定律正在被打破。 2013年12月24日，北京金隅萬(wan) 科廣場正式對外開業(ye) ，這是萬(wan) 科運營的首個(ge) 城市綜合體(ti) ，被認為(wei) 是萬(wan) 科的商業(ye) 地產(chan) 之路才剛剛正式開啟。

    在商業(ye) 地產(chan) 領域，住宅“一哥”萬(wan) 科一直進行的相當低調，如今已經形成三大產(chan) 品線：即打造城市綜合體(ti) 品牌“萬(wan) 科廣場”、社區商業(ye) 品牌“萬(wan) 科紅”、寫(xie) 字樓品牌“萬(wan) 科大廈”。

    然而，看到金隅萬(wan) 科廣場開業(ye) 異常興(xing) 奮的萬(wan) 科董事局主席王石當初卻是堅定的商業(ye) 地產(chan) 反對者，他甚至公開稱，“如果有一天萬(wan) 科不走住宅產(chan) 業(ye) 化的道路了，我即使躺在棺材裏，也會(hui) 舉(ju) 起手來反對。”

    但鬱亮掌管萬(wan) 科後，情況有所不同。鬱亮多次表示，進軍(jun) 商業(ye) 地產(chan) 源於(yu) “被動”——現在已經拿不到“幹淨”的地（即隻有住宅，不需建其他配套設施的地）。他堅持認為(wei) ，萬(wan) 科本意沒有主動進入商業(ye) 地產(chan) ，而是還在堅持走住宅產(chan) 業(ye) 化這條路，之所以現在變成了商業(ye) 住宅“二八開”，萬(wan) 科商業(ye) 地產(chan) 儲(chu) 備達到數百萬(wan) 平方米，實際是因為(wei) 住宅供地中已經出現了更多的商業(ye) 配套。

    盡管隨著北京、深圳等地的萬(wan) 科商業(ye) 項目陸續開業(ye) ，[注冊(ce) 薩摩亞(ya) 公司要求]萬(wan) 科在商業(ye) 地產(chan) 領域的投資已超百億(yi) 元，但在萬(wan) 科的理念中，商業(ye) 地產(chan) 能賣掉的會(hui) 快速賣掉，萬(wan) 科的快速周轉模式不會(hui) 被商業(ye) 地產(chan) 的周期拉長。

    綠地集團董事長張玉良：登高才能望遠

    2013年8月，綠地集團成功收購了以商業(ye) 地產(chan) 為(wei) 主的香港盛高置地，實現在香港市場的借殼上市。隨著上市計劃的推進，綠地的商業(ye) 地產(chan) 野心也在不斷壯大，張玉良表示，集團2013年商業(ye) 地產(chan) 對其房地產(chan) 板塊銷售貢獻突破60%。

    數據顯示，綠地集團2013年的土地儲(chu) 備計劃為(wei) 800億(yi) 元左右，在建商業(ye) 地產(chan) 超2000萬(wan) 平方米。

    綠地做商業(ye) 地產(chan) 的核心要素是“超高層”。據統計，綠地現在已經有17棟綠地中心超高層，目前，全國300米以上的地標性建築50%是由綠地集團投資建造的，在世界十大高樓中，綠地集團旗下就有3個(ge) ，未來每年還將有2~3棟綠地中心竣工。

    張玉良在解釋綠地超高層綜合體(ti) 時是這樣解釋的：一是城市應該從(cong) 長大到長高，城市要有製高點，它也代表當地主流人群的願望；二是城市發展基於(yu) 經濟的發展，很多地區具備了建造超高層的經濟基礎；三是行業(ye) 技術已經成熟；四是綠地具備這樣的品牌能力，建造300米高樓對綠地而言已經是常規技術。

    超高層的盈利模式，有一種是全部持有，長期經營，按照目前趨勢經營狀況大概需要15~16年的回收期。但綠地的模式不一樣，是核心部分留下，其他賣掉。關(guan) 於(yu) 商業(ye) 地產(chan) 是否飽和，張玉良表示，“我們(men) 的城市化，現在才60%多，不到70%，還有很多的城市要積聚人口，商業(ye) 地產(chan) 還有非常大的發展空間，現在遠遠不夠。”

    富力地產(chan) 董事長李思廉：困局凸顯

    2013年12月初，富力以總價(jia) 15億(yi) 元摘得無錫新區江溪地塊，擬打造無錫“富力城”，這是富力為(wei) 擺脫土地和項目相對集中於(yu) 廣東(dong) 一地的區域多元化舉(ju) 措之一。至此，富力在珠江新城的各種項目已達22個(ge) ，其中包括超甲級寫(xie) 字樓、頂級酒店、國際公寓、商場、商鋪等。

    隨著珠江新城逐漸成為(wei) 廣州核心區域，其土地價(jia) 值呈現井噴式爆發，富力在該區域的項目呈現諸多利好，並在公司的業(ye) 績構成中占據了相當比例。

    然而這個(ge) 當初投入超百億(yi) 元的新城項目，給富力帶來的並非隻有利潤還有運營能力的衝(chong) 擊。統計機構數據顯示，目前珠江新城大型商業(ye) 物業(ye) 已經供大於(yu) 求，經營情況不佳致使部分商場現時的售價(jia) 已低於(yu) 發售初期的價(jia) 格。而區域內(nei) 甲級寫(xie) 字樓空置率近20%，遠遠超過了6%的安全指標。

    富力所追求的區域多元化戰略也在成都市場遭遇了巨大壓力。自2012年年底，富力成都天匯Mall的主力店廣百百貨因經營虧(kui) 損撤離之後，[薩摩亞(ya) 公司章程]這個(ge) 商業(ye) 麵積超過30萬(wan) 平方米的城中心綜合體(ti) 至今仍未有主力店落戶開業(ye) 。

    曾於(yu) 2013年年初傳(chuan) 出由於(yu) 資金鏈需求巨大，富力計劃運作商業(ye) 地產(chan) 單獨上市，但其商業(ye) 地產(chan) 持續盈利的能力也廣為(wei) 業(ye) 界和投資者質疑。

    積極尋求區域多元化策略是富力地產(chan) 董事長李思廉謀求的解決(jue) 之道。擺在他麵前的除了富力城等商業(ye) 地產(chan) 的運營大考外，還有2014年到期債(zhai) 務規模較大帶來的再融資風險。

    長江實業(ye) &和記黃埔李嘉誠：勇於(yu) 撤退

    與(yu) 內(nei) 地大多數地產(chan) 商的激進不同，一向嗅覺靈敏的亞(ya) 洲首富李嘉誠開始在中國內(nei) 地的商業(ye) 地產(chan) 市場扮演撤退者角色。

    2013年10月，由長江實業(ye) 與(yu) 和記黃埔各持50%權益的東(dong) 方匯經中心以89.5億(yi) 港元出售。業(ye) 界預計未來幾年，上海商業(ye) 地產(chan) 市場將迎來高供應局麵，這會(hui) 給市場帶來一定的消極作用。

    內(nei) 地市場正在告別高增長階段，李嘉誠出於(yu) 更高投資回報率的追求，將總獲利超37億(yi) 港元的此處商業(ye) 地產(chan) 出售或許向市場傳(chuan) 遞出一個(ge) 明顯的信號，那就是見好就收。