萬科初戰商業地產告捷

28日晚11時左右，雖然已經閉店，但剛剛正式開張的昌平區金隅萬(wan) 科廣場依然燈火通明。它等來了一位穿著黑色風衣，匆匆從(cong) 首都機場趕來的客人。

所有人都能一眼認出，這是萬(wan) 科企業(ye) 股份有限公司董事會(hui) 主席王石。所有人都看得出，王石非常高興(xing) ，不停地說著“非常震驚”、“非常非常開心”、“眼前一亮”、“它能配得上世界任何一座大都市”、“希望全國都有這樣的萬(wan) 科購物中心”。

作為(wei) “萬(wan) 保招金”裏的頭號招牌，王石一直堅持住宅產(chan) 業(ye) 化，並反對進入商業(ye) 地產(chan) 領域。2009年8月，王石甚至在中山大學的演講中宣稱，如果有一天萬(wan) 科不走住宅產(chan) 業(ye) 化的道路了，“我即使躺在棺材裏，也會(hui) 舉(ju) 起手來反對”。

金隅萬(wan) 科廣場是萬(wan) 科的首個(ge) 城市商業(ye) 綜合體(ti) 。是什麽(me) 讓萬(wan) 科正式進軍(jun) 商業(ye) 綜合體(ti) ，並且初戰告捷呢？萬(wan) 科有可能成為(wei) 繼萬(wan) 達之後，國內(nei) 商業(ye) 地產(chan) 界的又一標杆嗎？

進軍(jun) 商業(ye) 源於(yu) “被商業(ye) ”？

本月24日，昌平區的金隅萬(wan) 科廣場正式對外營業(ye) ，當天單日營業(ye) 額達到616.5萬(wan) 元，創下11月27日試營業(ye) 以來的新高。而這，也是昌平城區百貨零售業(ye) 單日營業(ye) 額的紀錄。

“自2004年北京城市發展總體(ti) 規劃將昌平確立為(wei) 承擔疏散城市中心區人口的新城後，昌平區迎來城市生活配套功能最大一次完善。”[注冊(ce) 香港公司的專(zhuan) 業(ye) 顧問 瑞豐(feng) 服務]北京萬(wan) 科副總經理肖勁有些王婆賣瓜，但在開幕當天，這句話獲得了現場相當多的掌聲。

作為(wei) 萬(wan) 科成立商用地產(chan) 管理部之後首個(ge) 商業(ye) 項目，這座建築麵積達到14萬(wan) 平方米，由3棟塔樓組成，是昌平區目前單體(ti) 規劃建築麵積最大的商業(ye) 。電影、餐飲、娛樂(le) 等體(ti) 驗式消費場所總麵積，占到營業(ye) 總麵積的32%。

2004年，《北京市城市總體(ti) 規劃》修編，昌平被定位為(wei) 紓解城市中心區壓力的新城。“由於(yu) 在規劃初期，更多考慮了產(chan) 業(ye) 和居住功能的融合，因此，當時規劃了生命科學園等產(chan) 業(ye) 園區，但是在生活配套方麵相對匱乏。”一位參與(yu) 北京市城市規劃修編的專(zhuan) 家說。

對於(yu) 這樣的成績，萬(wan) 科內(nei) 部非常滿意。“2013年的北京萬(wan) 科，你會(hui) 看到一個(ge) 全產(chan) 業(ye) 鏈的業(ye) 務結構，有商業(ye) 、有酒店、有住宅、有寫(xie) 字樓，還有很多意想不到的東(dong) 西。”分管商用地產(chan) 管理部的萬(wan) 科執行副總裁毛大慶表示，萬(wan) 科關(guan) 於(yu) 商業(ye) 的一切才剛剛開始。

“但實際上，萬(wan) 科能夠進入商業(ye) ，可以說是‘被商業(ye) ’。其主要原因如萬(wan) 科總裁鬱亮所說，現在已經拿不到‘幹淨’的地（即隻有住宅，不需建其他配套設施的地）。萬(wan) 科拿地的麵積又很大，必然會(hui) 配備更多的商業(ye) 。”中國商業(ye) 地產(chan) 聯盟秘書(shu) 長王永平昨日接受本報記者采訪時說。

他堅持認為(wei) ，萬(wan) 科本意沒有主動進入商業(ye) 地產(chan) ，而是還在堅持走住宅產(chan) 業(ye) 化這條路，之所以現在變成了商業(ye) 住宅“二八開”，萬(wan) 科商業(ye) 地產(chan) 儲(chu) 備達到數百萬(wan) 平方米，實際是因為(wei) 住宅供地中已經出現了更多的商業(ye) 配套。

“10年前，萬(wan) 科萬(wan) 達相爭(zheng) ，贏的肯定是萬(wan) 科；但10年後，現在勝出更多的應該是萬(wan) 達。”王永平說。

萬(wan) 科計劃建

更多商業(ye) 地產(chan) 項目

得出這種結論的原因似乎很簡單。王永平分析，由於(yu) 政府現在更重視持續的稅收、拉動消費和解決(jue) 就業(ye) ，因此開發商業(ye) 會(hui) 比開發住宅更“吃香”。

即使在房地產(chan) 調控政策嚴(yan) 格執行的北京，各區縣也在不遺餘(yu) 力地發展商業(ye) 綜合體(ti) 。以昌平為(wei) 例，除了金隅萬(wan) 科廣場外，如位於(yu) 昌平城區以東(dong) 的路勁世界城、位於(yu) 京藏高速西側(ce) 的華彬項目等，均有麵積較大的商業(ye) 項目進行開發並在未來投入運營。目前，位於(yu) 京藏高速西側(ce) 的沃德蘭(lan) 樂(le) 園原址的土地規劃性質為(wei) 商業(ye) 金融業(ye) 用地、交通設施用地、防護綠地及社會(hui) 停車場庫用地。其中商業(ye) 金融用地麵積約為(wei) 15.28公頃，建築麵積約為(wei) 9.93萬(wan) 平方米，建設內(nei) 容為(wei) 長城奧特萊斯購物廣場及其他附屬配套設施及加油站。

在“萬(wan) 保招金”的序列裏，萬(wan) 達雖然排不上名號，但截至本月23日，萬(wan) 達已在全國開了85座商業(ye) 地產(chan) 項目，持有物業(ye) 麵積居全球第二。萬(wan) 達方麵提供數據顯示，萬(wan) 達計劃到2014年年底以前，實現110座萬(wan) 達廣場開業(ye) ，成為(wei) 全球規模第一的不動產(chan) 企業(ye) 。

“除了萬(wan) 達城等產(chan) 品之外，萬(wan) 達廣場基本上都是商業(ye) 綜合體(ti) ，隻有一代、二代之分。”萬(wan) 達方麵相關(guan) 負責人說。

業(ye) 內(nei) 有聲音稱，萬(wan) 科開始做商業(ye) 綜合體(ti) ，是在走萬(wan) 達的路線，隨後繼續保持地產(chan) 界“一哥”的招牌。

和萬(wan) 達“城市中心”的道路不同，萬(wan) 科的商業(ye) 綜合體(ti) 多處在郊區或者城市中心城邊緣。萬(wan) 科確定的“城市綜合配套服務商”新戰略，將圍繞城市居民的生活鏈條，逐步發展和完善自身的業(ye) 務結構。在這樣的背景下，商業(ye) 地產(chan) 的建設與(yu) 運營，在產(chan) 業(ye) 調整上顯得更有意義(yi) 。

“昌平的金隅萬(wan) 科廣場目前的經營狀況證明，當時的決(jue) 策是正確的，未來我們(men) 還將延續這一策略，在新城加緊布局。”前述萬(wan) 科商用地產(chan) 管理部人士向記者表示。記者了解到，除房山區長陽、大興(xing) 區舊宮之外，位於(yu) 豐(feng) 台區的郭公莊、位於(yu) 通州的台湖新城，萬(wan) 科都將規劃建設大型綜合性商用地產(chan) 項目。

融資模式成業(ye) 內(nei) 新標杆？

萬(wan) 科的轉型，會(hui) 對市場產(chan) 生什麽(me) 樣的影響？

近日，萬(wan) 科長陽半島項目推出了一批“奇怪”的商業(ye) 產(chan) 品，這些200平方米左右、具有會(hui) 所和住宅性質的聯排小商業(ye) 項目，距離其明年即將推出的長陽商業(ye) 綜合體(ti) 隻有一步之遙。

“萬(wan) 科是以配套商業(ye) 的心態在做商業(ye) 綜合體(ti) ，這也是決(jue) 定其會(hui) 和萬(wan) 達走不同道路的原因之一。”王永平說，由於(yu) 萬(wan) 科在發展政策上還沒有轉移重心，[代辦香港注冊(ce) 公司 服務]因此對商業(ye) 地產(chan) 市場不會(hui) 產(chan) 生太大的影響。

但據接近萬(wan) 科方麵的人士透露，萬(wan) 科的商業(ye) 綜合體(ti) 之路將和萬(wan) 達走完全不同的路線。

“如果萬(wan) 達是‘跑跑’，萬(wan) 科一定就是‘堅強’。”這位人士稱，在金隅萬(wan) 科廣場正式開業(ye) 之前，萬(wan) 科就已經和資本市場對接，和國際基金有了戰略合作。

雖然財報和公告尚未顯示如上內(nei) 容，更多細節不便透露，但這位人士稱，這對於(yu) 萬(wan) 科來說，“是個(ge) 非常振奮的事情。”

也許正是因此，王石所興(xing) 奮的並非金隅萬(wan) 科廣場本身，而是資本化運作的新開局。

在金隅萬(wan) 科廣場這個(ge) 項目上，萬(wan) 科並沒有如同萬(wan) 達、中糧、華潤等開發商一般，直接將商業(ye) 進行分割銷售，通過出讓股權來換取了現金流，但是“盡管出讓了股份，但還堅持負責運營”。

“這對於(yu) 萬(wan) 科來說是首個(ge) 試水運營的商業(ye) 項目，對於(yu) 國內(nei) 很多開發商業(ye) 綜合體(ti) 的企業(ye) 來說，也一樣會(hui) 具有直接借鑒的模式。”王永平說。

他認為(wei) ，正是因為(wei) 國內(nei) 缺少更多金融工具，開發商必須靠賣住宅、寫(xie) 字樓來平衡資金，拿銷售利潤來養(yang) 持有的商業(ye) ，因此才會(hui) 無奈出現了太多“綜合體(ti) ”項目。而萬(wan) 科這種模式，可以同時實現輕資產(chan) 和高周轉率，同時實現做綜合體(ti) 、資本對接，從(cong) 而實現資金的快速周轉。

但這一切，都要基於(yu) 好的運營團隊。隻有運營狀況良好的項目，才會(hui) 獲得資本市場垂青。

“如果不靠出售，不靠資本運作，萬(wan) 科消耗十年八年，隻能得到一個(ge) 商場，那就毫無意義(yi) 。”王永平認為(wei) ，雖然現在商業(ye) 綜合體(ti) 在爆發式增長，但商業(ye) 地產(chan) 依靠運營的時代就要來臨(lin) 。“反過來說，如果資本市場願意對接，這個(ge) 商業(ye) 項目必須從(cong) 頭開始考慮運營的收益回報。”

“資本市場已經提前給萬(wan) 科投了信任票，而他們(men) 的答卷，確實也很漂亮。”王永平說。