樓市調控長效機製發力在即

“目前房產(chan) 稅改革方案已上報。之前傳(chuan) 出的杭州、南京、深圳、青島四個(ge) 城市作為(wei) 第二批房產(chan) 稅試點的方案因這些城市試點積極性不高而調整。”據相關(guan) 知情人士向中國房地產(chan) 報記者透露，新方案可能不再進行試點，[英國公司注冊(ce) ]直接在熱點的一二線城市鋪開。

兩(liang) 年以來，業(ye) 界對房地產(chan) 調控長效機製關(guan) 注較多，而長效機製無疑將涉及土地、財稅、金融等多個(ge) 層麵。中國房地產(chan) 報記者獨家獲悉，日前，在有國家發改委、住建部、中央財經辦等高層領導及幾家央企負責人參加的閉門調研會(hui) 上，新型城鎮化、房地產(chan) 調控長效機製等問題都被重點討論。內(nei) 容包括：目前房地產(chan) 市場存在短缺和過剩並存局麵，未來將從(cong) 工業(ye) 用地中騰挪部分土地加大住宅用地供應，以及房產(chan) 稅擴圍等。

調整工業(ye) 和住宅用地比重

記者從(cong) 一位內(nei) 部人士處獲悉，關(guan) 於(yu) 土地製度改革，本屆三中全會(hui) 不會(hui) 有製度性的改變。“農(nong) 村集體(ti) 土地製度改革不在其內(nei) 。三中全會(hui) 上將進一步明確土地的集體(ti) 性質、耕地性質和家庭聯產(chan) 承包責任製‘三個(ge) 不變’，提出根據形勢發展需要適度規模流轉等。”“總的來看，土地製度改革方麵會(hui) 重申十七屆三中全會(hui) 的內(nei) 容，並在此基礎上再進一步，明確漸進式改革。”長期關(guan) 注土地問題的清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明亦表示。

在現有土地製度不改變、18億(yi) 畝(mu) 耕地保護紅線框架之下，未來要加大住宅用地供應，土地從(cong) 哪裏來?一位接近決(jue) 策層的人士在接受采訪時表示，“將調整工業(ye) 用地和住宅用地的比例，從(cong) 工業(ye) 用地中擠出住宅用地。”

中國現有土地使用的空間結構不合理，工業(ye) 用地分散、占地多的問題尤為(wei) 突出。目前中國工業(ye) 用地接近5萬(wan) 平方公裏，而日本的工業(ye) 用地隻有1600平方公裏。工業(ye) 用地占地多與(yu) 我國長期以來的工業(ye) 化情結，特別是由此而形成的工業(ye) 用地的低價(jia) 有關(guan) ，[英國注冊(ce) 公司]工業(ye) 用地的價(jia) 格遠遠低於(yu) 居住、商業(ye) 和服務業(ye) 的用地，數據顯示，目前僅(jin) 為(wei) 居住用地價(jia) 格的14.4%。

“下一步可能將被確定劃為(wei) 工業(ye) 的用地轉為(wei) 住宅用地，縮減工業(ye) 用地規模，增加住宅用地供應。”上述接近決(jue) 策層的人士告訴記者。從(cong) 全國來看，目前工業(ye) 用地和住宅用地比例為(wei) 1∶1.4；而法國的工業(ye) 和住宅用地比例為(wei) 1∶5；日本則為(wei) 1∶6。

在蔡繼明看來，中國工業(ye) 和住宅用地供應結構失衡是一個(ge) 階段性曆史問題，是在工業(ye) 化快速發展期形成的問題。“過去地方政府強調招商引資，以廉價(jia) 的土地作為(wei) 籌碼。但在工業(ye) 化的中後期，尤其是在新型城鎮化進程中，農(nong) 民進城，城市人口增加，則需要更多的住宅用地供應，以及更多地發展第三產(chan) 業(ye) 。工業(ye) 用地和住宅用地比例的調整於(yu) 是應時而生。”蔡繼明說。

“在用地結構上，我們(men) 還存在很大的調整空間。除了工業(ye) 用地比例調整外，農(nong) 村進城人員的農(nong) 村宅基地置換也可以節約出很多用地。”蔡繼明指出，現在的問題是，農(nong) 村人口雖然在減少，但農(nong) 村建設用地規模卻擴大了。造成這一問題的主要原因，一方麵是現行的土地製度和財政體(ti) 製下，地方政府熱衷於(yu) 征地，而進城農(nong) 民工因戶籍等問題不能在城市落戶買(mai) 房，造成了短期在城市打工和暫住，掙了錢後回農(nong) 村老家擴建房屋，這樣農(nong) 村的房子越建越多。城市擴建加之在城市打工的農(nong) 民回鄉(xiang) 擴建，這樣就造成兩(liang) 頭擠占用地的問題。“事實上，農(nong) 村建設用地流轉和城鄉(xiang) 建設用地增減掛鉤還有很大空間，可以節約出更多用地。”蔡繼明表示。

房產(chan) 稅改革方案已上報

在國家發改委、住建部、中央財經辦的內(nei) 部閉門會(hui) 議上，關(guan) 於(yu) 房地產(chan) 市場形勢，基本共識是目前房地產(chan) 市場短缺和過剩並存。一線城市和部分二線城市房地產(chan) 市場供應不足，部分三四線城市存在供應過剩問題。房地產(chan) 市場未來的基點還是以市場化為(wei) 主。

據知情人士透露，“重慶、上海之前的房產(chan) 稅試點方案不會(hui) 被采用，在已經上報的房產(chan) 稅改革新方案中，可能最先從(cong) 增量開征，逐步擴至存量。”具體(ti) 推進會(hui) 在本屆三中全會(hui) 之後出台相關(guan) 實施方案。

業(ye) 內(nei) 人士猜測，房產(chan) 稅可能是未來取代限購、[注冊(ce) BVI公司]限貸後的長效機製中的政策之一。而在接受記者采訪的多位開發企業(ye) 人士看來，房產(chan) 稅擴圍是大勢所趨，主要會(hui) 集中在一線城市和熱點二線城市。

“房產(chan) 稅的開征目前已無爭(zheng) 議。它是財產(chan) 稅的一種，可以穩定稅源，調節二次分配。爭(zheng) 議點在於(yu) 什麽(me) 時候開征，以何種形式推開以及稅率多少。”一位不願具名的業(ye) 內(nei) 人士對記者表示。

從(cong) 官方密集表態中，可以看出房產(chan) 稅擴圍已箭在弦上。5月24日，國務院批轉國家發改委《2013年深化經濟體(ti) 製改革重點工作的意見》中明確，要求擴大個(ge) 人住房房產(chan) 稅改革試點範圍。隨後，國家發改委相關(guan) 人士亦表示，房產(chan) 稅擴圍今年將有具體(ti) 動作。

11月5日，在某地產(chan) 金融論壇上，原國家稅務總局副局長許善達就表示，在高檔消費裏麵，可以由地方政府確定稅率，開征消費稅品目。他建議，取消房產(chan) 稅試點，允許地方在房產(chan) 銷售環節增加一個(ge) 消費稅的稅目，包括一級、二級市場，稅率多少，由地方政府自行確定，收入歸屬地方，而且對不同類別的住宅，可以實行不同的稅率。

“房產(chan) 稅雖然不是為(wei) 了抑製房價(jia) ，從(cong) 增量開征對市場影響也不會(hui) 很大，但會(hui) 影響人們(men) 的預期。這也有利於(yu) 抑製投機需求，將資金從(cong) 房產(chan) 持有中擠出投向其他領域。”一位不願具名的業(ye) 內(nei) 人士對記者表示。