三四線樓市泡沫隱憂漸現 調控政策應“分而治之”

與(yu) 一二線城市量價(jia) 大幅齊升的局麵不同，不少三四線樓市陷入了“增長疲軟期”，不僅(jin) 增速緩慢，甚至有所下降。業(ye) 內(nei) 人士表示，三四線城市房地產(chan) 市場開始出現供應過剩及泡沫隱憂，風險不容忽視。

泡沫隱憂開始出現

中國房產(chan) 信息集團分析師楊晨青說，[英國注冊(ce) 公司]大多數城市九十月份的成交量創下近幾年以來的新高，上海、南京、杭州、武漢等城市新房銷售麵積是2010年調控以來的最高點，相當一部分城市銷售麵積已超過了去年全年的總和。

與(yu) 此形成鮮明對比的是，三四線城市樓市“不溫不火”。在湖北省西部某市，號稱當地最大的三個(ge) 樓盤都是近百萬(wan) 平方米的大型小區。多棟樓房已經建成，臨(lin) 街一排幾家商鋪已裝修完工。然而，銷售中心人員稀少，住宅樓大部分沒有裝修入住的跡象。

記者調研發現，除少數被單位企業(ye) 集體(ti) 購買(mai) 外，其餘(yu) 大部分房源的銷售狀況並不理想，部分整樓棟的銷售率不到一半，有的甚至是個(ge) 位數。當地市民楊先生告訴記者，這裏隻看見有人建，沒有看到人裝修入住。

同時，很多三四線城市房地產(chan) 市場過去幾年也經曆了房價(jia) 暴漲，今年卻很萎靡，房價(jia) 回落甚至“棄房”現象。最近，溫州市一些爛尾樓盤無人敢接，法院無奈之下將司法拍賣搬上淘寶網，做起了“掌櫃”。

最新價(jia) 格監測顯示，今年8月溫州商品住房平均銷售價(jia) 格為(wei) 1.7萬(wan) 元/平方米，同比下降3.41%。

業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，無論從(cong) 地區還是城市來看，房地產(chan) 市場已經出現了越來越明顯的分化特征，三四線城市樓市的泡沫隱憂越來越明顯。

供應過剩風險顯現

三季度中國經濟同比增長7.8%。[注冊(ce) BVI公司]國家統計局新聞發言人盛來運在發布會(hui) 上表示，從(cong) 目前情況看，房價(jia) 的表現出現了分化，一線城市房價(jia) 漲得更多，二三線城市漲幅不是那麽(me) 大。

根據上海易居房地產(chan) 研究院日前發布的報告顯示，9月份，全國30個(ge) 典型城市新建商品住宅成交麵積為(wei) 1734萬(wan) 平方米，同比增長12.9%。其中，一線城市同比增幅最大，為(wei) 16.0%；二線城市同比增幅為(wei) 15.3%；三線城市同比增幅為(wei) 1.4%。

中國指數研究院（華中）市場總監李國政認為(wei) ，大城市產(chan) 業(ye) 聚集度高，公共服務更多，外來人口增速快，剛性住房需求自然快速增長。而三四線城市發展相對較慢，對人口的聚集效應不強，特別是對投資性、改善性購房者的吸引力有限。

不少三四線城市樓市麵臨(lin) 著左右為(wei) 難的“困境”。一方麵樓市銷售緩慢，去庫存壓力很大；另一方麵由於(yu) 經濟社會(hui) 發展和基礎設施建設需要，地方政府不斷推出土地供應，吸引開發商加大投資，供應更多的住房，從(cong) 而加劇了供過於(yu) 求。給地方政府減壓“擴權”

近年來我國城鎮化力度很大，一些地方政府錯誤理解，大量圈地，導致城鎮化質量偏低；房價(jia) 虛高，空城鬼城現象突出。專(zhuan) 家認為(wei) ，盡管三四線城市房價(jia) 仍未到“發燒”地步，但對其調控也不能忽視。實施差異性的調控措施，應被納入決(jue) 策視野。

鏈家地產(chan) 分析師張旭表示，前兩(liang) 個(ge) 月近乎瘋狂的土地市場，印證了房企對一二線城市市場的信心明顯恢複，土地爭(zheng) 奪激烈，對後市的價(jia) 格走勢產(chan) 生刺激。“從(cong) 政策基調和市場環境看，全國範圍內(nei) 房價(jia) 的上行趨勢難以改變。”張旭說。

對於(yu) 房企而言，城鎮化絕不是新一輪的“地產(chan) 狂歡”，而意味著新一輪戰略機遇期的到來。華中科技大學公共管理學院王國華教授說，[注冊(ce) 開曼公司]中國城市化正在告別粗放型發展模式，城市運營是中國未來城市綜合發展的必然模式。

要改變過去的發展模式，必須讓地方政府擺脫對土地財政的依賴。王國華說，防止三四線城市樓市泡沫風險，須給地方政府充足的財權事權，同時，宏觀調控政策也要進行相應調整。

王國華認為(wei) ，隨著年底臨(lin) 近，受房地產(chan) 調控政策變化，年末貸款收緊，開發商完成銷售目標，營銷力度不足等因素影響，年末樓市很難再達到“金九銀十”的高度，量價(jia) 齊升的局麵可能被打破，房價(jia) 上漲的動力或被削弱。