地產商海外上市念“另類生意經”

8月27日，綠地集團對外宣布，成功借殼盛高置地[-2.24%]（控股）有限公司（以下簡稱盛高置地），並正式登陸港交所。

而在此前的一個(ge) 月，綠地宣布，[英國注冊(ce) 公司]通過在香港注冊(ce) 的全資子公司以總計約30億(yi) 港元的代價(jia) 認購盛高置地（已改名為(wei) “綠地香港控股”），交易完成後，綠地持有擴大股本後60%的股份。綠地認購的新股價(jia) 格為(wei) 每股1.90港元，認購完成後，股東(dong) 還可按照合並後的股份獲得每股1.275港元現金的特別股息。

截至8月22日收盤，盛高置地股價(jia) 已漲至4.28港元，綠地持有部分的盛高置地市值已達67.48億(yi) 港元，這意味著，短短一個(ge) 月時間，綠地30億(yi) 港元認購的股票市值已翻番。

事實上，通過海外上市融資獲取高額收益的，並不止綠地一家。萬(wan) 達、朗詩等地產(chan) 商在購入“港股殼”不久後，“殼”公司的股價(jia) 便大幅上漲，令公司僅(jin) 靠買(mai) “殼”就獲取了巨額收益。

誘人的海外低融資成本

綠地並非買(mai) “殼”賺錢最多的地產(chan) 企業(ye) 。

《每日經濟新聞》記者留意到，[注冊(ce) BVI公司]萬(wan) 達並購香港上市公司恒力商業(ye) 地產(chan) [-1.04%]（將改名為(wei) “萬(wan) 達商業(ye) 地產(chan) ”）後，恒力股價(jia) 從(cong) 0.25港元/股一度漲到4.2港元/股，創造香港股市公司重組股價(jia) 上漲紀錄。恒力的市值也從(cong) 收購前的7.1億(yi) 港元暴漲至121.4億(yi) 港元。

克而瑞分析師朱一鳴認為(wei) ，收購股票獲得溢價(jia) 並不是公司的主要目的，總的來說，近期赴港借殼或上市的房企融資額並不高，赴港上市的目的是建立海外融資平台和長效融資機製，是長期行為(wei) 。

瑞銀證券董事總經理、瑞銀投資銀行中國區主席趙駒近日透露，目前瑞銀手上仍握著幾個(ge) 房企赴港上市的項目，近期約有十來家地產(chan) 公司準備在香港主板上市，且這些公司已經繼續開始接受香港聯交所的審核。在他看來，房企熱衷於(yu) 這個(ge) 境外市場平台，除了股本融資、債(zhai) 券融資方麵可得到一定支持外，也因為(wei) 上市公司本身也更容易得到評級公司的評級。

朱一鳴表示，相比內(nei) 地融資，海外融資的重要優(you) 勢在於(yu) 融資成本較低。目前海外融資最常見的是銀團貸款、發行票據和債(zhai) 券，年利率一般不超過10%，同時，一旦海外融資盤活了資金流，負債(zhai) 率下降之後，銀行以及評級機構對企業(ye) 的評級將上升，這將更有利於(yu) 企業(ye) 之後的融資獲得更低的成本和更大的認購額，資金流方麵進入了良性循環。

《每日經濟新聞》記者查閱多家在港上市房企公開數據發現，較之同行，其借貸成本有所降低，今年上半年，中國海外發展[0.21%]加權平均借貸成本為(wei) 3.8%，與(yu) 內(nei) 地信托、基金動輒15%以上的成本相比，優(you) 勢明顯。

海外投資的巨額利潤

今年以來，綠地集團董事長張玉良曾介紹，投資境外可能獲取豐(feng) 厚收益。在談及收購、互換酒店資產(chan) 、購買(mai) 土地、購買(mai) 老舊樓宇時，他曾談道，“過去這個(ge) 資產(chan) 可能需要2億(yi) 美元，現在可能1.5億(yi) 美元就談下來了，這種狀況比比皆是。”

張玉良預計，綠地今年海外的收益大約30億(yi) 元，[注冊(ce) 開曼公司]而明年的目標是今年收益的3倍。

起步較早的碧桂園[2.23%]從(cong) 2011年12月起，已與(yu) 馬來西亞(ya) 知名房開商Mayland合作，以占股55%的方式參與(yu) 當地包括雪蘭(lan) 莪州士毛月、雙文丹以及柔佛州等別墅及商業(ye) 綜合體(ti) 項目。今年半年報顯示，這一係列以移民、度假為(wei) 主打的馬來西亞(ya) 項目已為(wei) 集團帶來70億(yi) 元協議銷售額，占半年總銷售337億(yi) 元的兩(liang) 成左右。

碧桂園總裁莫斌在半年業(ye) 績會(hui) 上表示，在馬來西亞(ya) 、吉隆坡片區目前項目的可推貨量達160億(yi) 元，很可能成為(wei) 今年碧桂園銷售的亮點。

除了拿地興(xing) 建外，不少內(nei) 地房企亦通過並購完成海外布局，去年初，中海耗資兩(liang) 億(yi) 英鎊在倫(lun) 敦收購寫(xie) 字樓項目；今年上半年，萬(wan) 達同樣選擇英國，並購英國聖汐遊艇公司並投資倫(lun) 敦超五星級萬(wan) 達酒店、公寓項目。萬(wan) 達董事長王健林在半年總結會(hui) 上就透露，其收購的倫(lun) 敦萬(wan) 達酒樓麵地價(jia) 隻有售價(jia) 的十五分之一，僅(jin) 項目公寓銷售完就可賺回一個(ge) 超五星級酒店。