房企“回城” 攪熱一二線城市土地

數據顯示，8月份，上海、北京、廣州、深圳等十個(ge) 典型城市土地出讓金收入811.6億(yi) 元，同比增長149.3%；土地成交均價(jia) 為(wei) 3259元/平方米，[美國注冊(ce) 公司]同比增長151.4%，已持續11個(ge) 月同比正增長。

紮堆開戰

此前，很多開發商為(wei) 了躲避調控，進軍(jun) 三四線市場，而在今年卻發生了逆轉：開發商開始回城，而且更傾(qing) 向於(yu) 北上廣這樣的一線城市。

以恒大地產(chan) [0.60%]（03333.HK）為(wei) 例，6月18日，在與(yu) 中海、華發、招商、越秀等多家房企激烈交鋒之後，恒大最終以143%的溢價(jia) 拿下廣州白雲(yun) 區沙太南路配件廠地塊。資料顯示，恒大拿下此地的代價(jia) 是23.09億(yi) 元和配建52400平方米保障房，折算樓麵價(jia) 為(wei) 26696.5元/平方米。

7月3日，恒大又以35.6億(yi) 元並配建26萬(wan) 平方米保障房的代價(jia) ，投得北京昌平區沙河鎮一居住用地，建築麵積逾51萬(wan) 平方米，樓麵價(jia) 6964元/平方米，溢價(jia) 率16.67%，這是恒大首次“進京”。

9月4日，恒大再以總價(jia) 40.4億(yi) 元、折算達15453元/平方米的樓麵價(jia) ，拿下限價(jia) 2.2萬(wan) 元/平方米的豆各莊鄉(xiang) 地塊。以此計算，該地塊所建項目的最高銷售收入為(wei) 58.4億(yi) 元，而項目地價(jia) 已達40.4億(yi) 元，這意味著地價(jia) 占銷售收入的比例為(wei) 69%。恒大必須將建安、銷售、營銷、融資、稅收等其他各項成本控製在總額18億(yi) 元、平均6110元/平方米以內(nei) ，才能保持盈虧(kui) 平衡。

國內(nei) 著名房地產(chan) 專(zhuan) 家、[注冊(ce) 英國公司]亞(ya) 太城市房地產(chan) 研究院院長謝逸楓對媒體(ti) 表示，恒大此次競得地塊，銷售價(jia) 遠低於(yu) 市場房價(jia) ，嚴(yan) 重壓縮恒大開發利潤。但不會(hui) 出現“零利潤”，仍存在一定的開發利潤空間。一是保障房部分開發利潤至少在10%；二是限價(jia) 房地塊在銀行貸款與(yu) 稅費方麵具有優(you) 惠政策，可節省大量的開發成本；三是限房價(jia) 地塊的開發成本隻要控製得當，開發利潤不會(hui) 低於(yu) 10%。

就在同一天，恒大又在杭州曆經142輪報價(jia) ，以25.95億(yi) 元總價(jia) 競得蕭政儲(chu) 出[2013]21號地塊，折合樓麵價(jia) 10556.5元/平方米。

在前不久的中期業(ye) 績發布會(hui) 上，恒大地產(chan) 首席執行官、董事局副主席夏海鈞曾表示，目前公司現金流充裕，將重點增加一線項目土地儲(chu) 備。

CRIC研究中心研究經理朱一鳴表示，恒大並不是第一個(ge) “行為(wei) 反常”的房企，其他專(zhuan) 注二、三、四線城市的房企也在今年做出了類似的積極轉型。

開發商糧倉(cang) 充足

佳兆業(ye) 2013年中報透露，今年以來，已斥資86.5億(yi) 元獲取土地儲(chu) 備125萬(wan) 平方米，其中66億(yi) 元投向廣州、上海、深圳和杭州。

這幾乎是開發商都洞悉的一個(ge) 道理，一二線城市的利潤要遠遠高於(yu) 三四線城市。從(cong) 抗風險上來說，一二線城市的抗跌性也更強一些。

能去一二線城市的重要原因不外乎開發商的糧倉(cang) 比較充足。數據顯示，恒大上半年現金總額達419.7億(yi) 元，加上394.8億(yi) 元未使用的銀行授信，集團目前可動用現金流達到814.5億(yi) 元，這是恒大的曆史最好水平。

另縱觀萬(wan) 科、龍湖、綠地等開發商，今年上半年銷售業(ye) 績都實現了不同程度的增長。

此外一個(ge) 重要的原因是，通過前幾年的調控，開發商的抗調控能力也在逐年提高，今年變成了一個(ge) “不差錢”的年份。

今年1~7月份，房地產(chan) 開發企業(ye) 到位資金約6.6萬(wan) 億(yi) 元，[英國公司注冊(ce) ]同比增長31.5%。2012年房地產(chan) 開發企業(ye) 到位資金約9.6萬(wan) 億(yi) 元。

不過，就在7月，中冶集團退了南京下關(guan) 濱江2號地塊，這幅地塊是去年的全國總價(jia) 地王，也就在今年，雅戈爾[0.60% 資金 研報]也退了杭州的申花地塊。